买房对每一个人来说
都是人生中的一件大事
然而付了钱还没来及过户
房子却因卖房人债务纠纷被查封
遇到这样的糟心事该咋解决呢
当事人朱先生在买房过程中遇到了一件烦心事，已经购买了他人的房屋，尚未过户，恰恰此时，该房屋因卖房人与第三人的债务纠纷被法院查封。该房屋到底归谁所有，朱先生的问题能否解决？来看下法院是怎么判的~~~
2009年2月，屈某与梁某签约合作建房，约定在屈某妻子程某名下的土地上合建公寓，梁某负责出资建房42套，建成后，房屋产权归梁某所有，但梁某应给屈某12套房屋或人民币120万元。2009年8月，房屋建成，因土地手续上是程某的名字，所以房产证办在了程某名下。根据屈某意愿，梁某给付屈某人民币120万元。梁某打算房屋卖出后，直接由程某与购房者办理过户手续。
2009年至2012年，朱某陆续向梁某交齐房款13万元，购买了其中一套房屋，并在交房后在其居住，但因程某欲等另外一处房屋建成后一并办理产权事宜，因此朱某未能与程某办理过户手续。2016年8月，朱某与梁某签订《房屋买卖补签合同》。
2016年7月，屈某、程某因与马某的债务纠纷被郑州中院强制执行347万元的财产，屈某与梁某合建房屋被查封，因此朱某所购房屋也被查封。朱某提出执行异议被驳回后，提出执行异议之诉。
法院经审理认为，梁某建好房屋并支付屈某120万元人民币后，梁某处分涉案房屋并收取房款符合双方合作建房的约定。朱某已支付涉案房屋购房款，并在法院查封前已入住，实际占有使用该房屋。虽然，朱某与梁某的房屋买卖合同是在法院查封后补签，但不能否认涉案房屋在法院查封之前已形成事实上的房屋买卖关系并由案外人实际占有使用。朱某基于购买占有使用房屋并对这一特定财产享有期待权。马某基于与屈某、程某之间的民间借贷形成的一般债权，对屈某、程某名下财产享有一般期待权，而不是对特定财产的期待权。二者相比，朱某对涉案房屋的权益优先于马某的普通金钱债权，因此朱某对涉案房屋享有的民事权益足以排除执行。法院判决，不得执行该套房产。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
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法官说法
范亚玲：郑州中院执行裁判庭 四级高级法官
不动产买受人对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行,可以结合被执行人的责任财产范围,异议人、申请执行人及被执行人对案涉房屋各自享有的权利性质,以及案涉房屋的属性、功能等方面进行综合判断。
1.界定责任财产范围。在责任财产范围内,可执行特定财产，责任财产之外的财产，不得执行。朱某支付全部购房款并实际占有使用房屋，该房屋已脱离程某责任财产范围，程某无权用该房屋偿债,马某亦不能要求程某以该房屋偿债。
2.明确物权期待权与债权的保护顺位。朱某支付全部购房款并实际占有使用房屋，获得了一定的对外公示效力，虽不及物权登记效力，其物权期待权已超过马某享有的普通金钱债权,应优先保护。
3.保障居住与生存权益。朱某购房用于自住,房屋对朱某具有居住保障功能,具有一定的生存利益,相对于马某享有的普通金钱债权，朱某的居住、生存权益有优先保护的价值和意义。
法官提醒，广大群众要充分认识到不动产物权登记效力的重要性，购买房屋要及时办理不动产登记，即使不能及时登记，也要保存好购房合同、付款凭证、交付凭证及实际居住产生的水、电、气、暖、物业等费用凭证，以避免产生纠纷时因证据不足造成损失。
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专家点评
冯军义：省政协委员、河南天基律师事务所主任
这个案件的审理结果，既是依据了法律，也充满了温情。面对多方当事人之间互相牵连的复杂案情，法官抽丝剥茧，认真捋清案件各种法律关系，分清责任，可以说真是从司法为民出发着实下了一番功夫，对朱先生来说切实解决了一块心病。住房是普通百姓的基本生活保障，房子作为价值较大的生活资料，在百姓生活中占据了重要地位。许多家庭辛辛苦苦忙碌多少年，才能下决心买一套房子，而且还要贷款、还贷。如果在买房过程中，遇到了纠纷，无疑是一个巨大打击，不但精神上受到影响，而且很有可能造成财产损失，对任何一个普通家庭来说，都是难以承受的。出现这种状况的原因，除了少部分意外因素外，还有相当一部分是由于群众法律知识不够，对买房的程序以及相关行为带来的法律后果不太了解，买房过程中对一些应注意的事项注意不够，一是容易产生纠纷，二是在解决纠纷过程中容易因证据不足导致维权失败。该案例为广大百姓上了很好的一课，让大家在买房过程中更加重视办理相关法律手续，同时，在另一个方面，也为生活中向外借款的人们给予了提醒，借款给别人时如何保障自己的债权，应该通过抵押等一些法律手续来加强实现债权的保障。
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