最近，北京三批次供地计划出炉，三批次的供地总数与一批次30宗、二批次43宗相比明显稳定了很多，三批次只挂牌了13宗。
北京以谨慎为名为2021年的土拍收了个尾，接下来就看众开发商如何润色了。
一批次的土拍，开发商各显神通，崔各庄三姐妹、金盏一家亲、王四营三兄弟等等都已经开盘，迎接了北京购房者的检验。
这众多“兄弟姐妹”眼花缭乱，崔各庄有望京罩着，金盏有第四使馆区+“第二三里屯”，那王四营的竞争力在哪里？
今天给大家分析一下朝阳最新的供地大户——王四营-豆各庄板块。
1.8公里两个世界
首先看一下这两个板块的地理位置，这两个板块直线距离只有1.8公里。
基本上共享配套。
提到焦化厂，很多老北京会连连摆手say no，因为以前焦化厂是化工厂扎堆的地方。
据说，当年建设王四营这片区域的时候还有个小故事，焦化厂作为重工业用地，对环境和土壤的影响很大，所以为了不影响以后居民的居住品质，现在我们看到的焦化厂附近的土地都不是土生土长的。
在建设的过程中，先把旧土挖走，再把新土填埋，才有了现在这幅景象。
保利锦上和融创的朝阳壹号位于五环里的7号线焦化厂地铁站，绿城沁园位于五环外的黄厂地铁站。
焦化厂和黄厂虽然只隔了一站地，但城市面貌差距比较大。
焦化厂区域虽然在五环里，但更多的是回迁房、安置房、公租房。
整个区域内，道路等规划还没有开始做。
观感还不行。
五环外的豆各庄区域，区域内道路平整很多，因为本身就有大型社区富力又一城，有一定配套基础，还有明年即将开业的大型商业惠多港购物中心。
在这一点上，至少要好很多。
豆各庄
周围环境
保利VS融创，谁是大哥
首先从地块方位看，这两个地块的位置都有点斜，所以注定大部分产品都非正南正北的户型，这个对于购房者来说还是有点伤的。
户型分布图
地块分布图
从户型的维度对比来看，保利的户型要比融创的户型要好一些，全明格局，主卧270度的大飘窗让主卧的采光更好。
对比了一下保利117平的三居室和融创110平的三居室。
因为整体设计大了7平米且保利的得房率更高，所以保利的格局更好，功能分区更合理，面宽更宽。
但融创胜在125平即可设计出4居室来，这是个蛮大的亮点。
除了125平的四居户型以外，融创也是真正的高标准住宅，绿建三星住宅，有新风和除霾，有同层排水，有智能化社区。层高有2.95米。
但就这两个楼盘来说，我觉得保利的综合得分要比融创高。
首先从未来物业维度，保利的物业应该会比城建的物业更有保障，其次保利的得房率更高，本身这两个小区都是定位偏改善的社区，居住舒适度肯定得房率更高。
另外从小区外部看，融创的南侧邻地铁车辆段，存在噪音影响；小区内部存在市政道路，也会存在噪音和私密性差的问题。
沁园户型图
锦上户型图
1.8公里外，无敌一居
绿城沁园地块整体正南北或东西，北侧是商业和变电站，西侧是写字楼，南侧是社区配套和幼儿园，东南角有规划小学。
500米以内商场、地铁、公园都有。
唯一的问题就是离五环比较近，虽然有商业楼的阻隔，但不可避免会有扬尘和噪音的问题。
绿城和金茂这两个主做改善的开发商，这次手拉手一起开发了一个妥妥的刚需盘，竟然还有符合普宅标准的南向一居室。
作为绿城二代高层经典沁园系列，首付120万，享受高品质住宅，地铁盘，基本上买不了吃亏买不了上当。
户型图
绿城沁园最出彩的就是小户型，三居的户型就有点糊弄人了。
基本是主卧客厅朝南，两个次卧朝北，这是10年前的开发商的三居图纸，拿出来再放到今天，这是妥妥的被上文提到的两位大哥吊打，没什么诚意。
最大的149平的户型看着还不错。
面宽、功能区分割、方正程度等都能看得过去。
定位刚需、主力户型是一居两居的小区，若买个总价1000万的改善四居，未来的流动性肯定比较差。
那就不如直接去定位改善的保利锦上和融创朝阳壹号买个四居了。
户型图
王四营三兄弟，值得买吗
首先从产业上来说，垡头这个地方是有一丢丢规划的，在朝阳2035规划中明确定位了垡头属于中关村朝阳园。
但实话实说，北京遍地都是中关村产业园，比如丰台园、朝阳园、怀柔园。
丰台的写字楼都已经盖完了，产业定位也完成了；朝阳园望京那部分人家早就成为朝阳的互联网高地，垡头目前还是0。
这个区域发展缺少实质性的利好，至少没有像朝阳东坝“第四使馆区”“第二三里屯”“金盏自贸区”级别的概念，只能作为解决CBD国贸等区域居住问题的后勤板块。
因此，指望产业拉动王四营区域房价不太现实，倒不如指望7号线带来的CBD工作人群的购买力。
其次，再来看一下价格，是否和周边二手房形成一定的竞争力。
王四营地块周边都是政策房，可以对比的就是往里三站地的华侨城，2006-2009年建成，定位改善型商品房，目前挂牌均价7-7.5万，户型设计比王四营面积更大、总价更高。
从这个角度上来看，定位改善的保利锦上、融创朝阳壹号未来在二手房市场上还是有一定竞争力的，毕竟总价低、品质高。
北京华侨城价格
而绿城沁园紧挨着富力又一城，富力又一城有77平米的正规一室一厅的一居室，而开间50平米左右的大概只需要260万左右。
相较而言绿城这个一居室的总价还是要贵了一些。
从两居这个维度上来看，绿城的两居77平和80平的南向两居，总价更低，未来在市场上竞争力更强，比较能打。
王四营三兄弟，如果是考虑未来发展，对这三个楼盘是要持观望态度的。
但如果是本身在国贸上班或者7号线沿线上班，有改善自住需求的，那保利锦上和融创朝阳壹号都是不错的选择。
对于刚需，考虑到国贸的通勤，选择绿城沁园的小户型，也是一个不错的选择。
未来随着入住，整个垡头到豆各庄会形成一个大型的居住片区，富力又一城就不再孤孤单单了，大型居住社区的形成会促进该区域生活配套水平的提升。