有没有什么办法，让一座土豪城市的房地产市场萎靡不振？
答案是：瞎折腾！
比如说宁波，明明是个靠藏富于民而威震八方的城市，但房子就是叫好不叫座。
宁波很有价值，但我下不去手
宁波有两样传家宝：
一是宁波港，二是宁波帮。
宁波港的年吞吐规模长期排在全国第二，世界前十。
浙江腹地发达的制造业以宁波作为中转港口的历史，几乎和浙江海运贸易的历史一样长。
宁波商帮的诞生与崛起，甚至决定了上海、香港两座国际大都市的城运兴衰。
这里的民富水准常常与一线城市分庭抗礼，却没有北上广深的生活节奏。
天量的资金沉淀，让宁波拥有了二线城市中，最为恐怖的民间购买力：
民营企业主扎堆，使得宁波的改善基准线较其它同级别城市高了一个身位；
机关、事业单位以及国企创造了规模庞大的中产家庭；
拥有三四套房产的本土工薪族数不胜数…
宁波，是全国唯一一座只靠本土购买力就能支撑3-7万/㎡均价的单一市场。
但是，但是——
我反复强调的是这座城市的长持价值。
年初那次调研归来，我曾说“宁波楼市打成一锅粥了”；
现如今，那锅粥非但没倒掉，反而馊得一笔…
本月初的第二轮集中供地，宁波的表现刷新了不少老地产人的三观：
46宗拟出让地块中，18宗流拍、25宗底价成交、整体溢价率只有0.3%…
若不算14宗安置房与租赁住房地块，32宗商品房用地中——
成交的仅有15宗、其余17宗全部流拍。
流拍的比成交的还多，绝对是宁波地产史上一座冰凉的里程碑。
最后的最后，依旧是国央企、城投系兜底，这画风似曾相识过好几回吧？
即便如此，宁波项目还是要靠加装包才有可能实现回款，实属无奈。
笔者梳理了一下：
像绿城、华润、荣安、万科、龙光、佳兆业等房企旗下项目都给出了不同力度的让利；
但让利部分仅限于裸房价，加装包虽不强制，但部分一分钱不给优惠。
宁波，净瞎折腾
绕城高速以内，改善房源已是当之无愧的主力供应；
只是整体去化进程却无比尴尬。
有一说一，宁波的瞎折腾，已经玩到了一定境界：
首先是规划层面。
宁波主城区被框定在绕城高速内，其纵深空间不过20余公里，核心区大致在15公里纵深上下；
在长三角地区的核心城市中，算是建成区面积偏小的一个。
主城区的海曙、江北、鄞州以及教育强区镇海就蜷缩在这一空间内。
北仑与奉化两个近郊区分别与老四区东北、西南方向接壤；
虽已有了轨交衔接，但其间数公里的城市断裂带让人无法忽视。
驱车赶往北仑、奉化的路上，我一直有个疑问：
宁波的城市骨架有必要拉得这么大吗？
毕竟，主城区面貌亟待翻新的呼声正在愈发高涨。
除东部新城、南部商务区以外，这座土豪城市处处洋溢着待拆待改的味道。
而事实上，东部和南部两大CBD之所以能神速崛起，很大程度上就是主城区“拆不动”的神来之笔。
甬江科创大走廊的横空出世，直接看傻了一大票老底子宁波人。
要知道，杭州城西科创大走廊尚未走到产业兑现期末端；
对于宁波而言，尽管产业门类存在一定差异化布局，但招商的阻力仍旧只能谨慎乐观。
更何况，几乎人人心知肚明：这是一个做强做大省会的时代。
像宁波这样一座城市，守住传统核心区，或许更适合大多数人。
如果你还是头铁，想去买甬江科创大走廊试试看，我只能提醒你——
这项规划本身没什么问题，只是红利兑现周期，很可能长于你对一套住宅的持有周期。
接下来是调控层面。
相当多的老宁波人，全家三四口人挤在大面积的老旧小区中，另有两套房甚至三套房收租贴补家用。
说到底，宁波楼市冷暖，看的不是楼市周期，而是信贷周期。
-你们宁波人手上不差钱，真幸福！
-你们杭州人打新赚大钱，更幸福！
这是笔者与在机关工作的宁波远房亲戚间的对话。
宁波百姓的潜在购买力近乎于恐怖，且改善意愿十分强烈。
但现实却是——
二手房批贷吝啬到尘埃里，导致大量本地居民难以获得以旧换新的本钱；
这样一来，原本旺盛的本地购买力，被信贷按得死死的。
2020年的“7.7新政”，加大了土地供应力度、从严限房价、限地价，拉开了严厉调控的序幕；
2021年的“4.16新政”，将扩大了限购圈扩大了一倍有余，还直接拍死了补缴社保、“草签等房票”这类野路子。
宁波版的“认房又认贷”堪称灭绝师太：
无论房票还是贷票，市内五区和奉化、慈溪、余姚、宁海、象山权重一致；
这相当于公开判处外围区县“凌迟”。
在宁波调研时，许多人将宁波奉化和杭州临安作类比。
要我说，奉化还不及临安——
在临安买房不占杭州房票，只要有正常的二手房市场，一切来去自由；
而且，只要不是两套房正在还贷，做四、五成首付都有的谈，就是放贷快慢的问题。
奉化就芭比Q得了：占老三区房票不说，连信贷都要和其它城区一视同仁。
全靠地铁线聊去化的天量供应，这下彻底躺平了。
实不相瞒，在奉化的不少楼盘里，置业顾问的工作热情，跟小蜜蜂比可差的不是一星半点。
新宁波人的购买力尽管在逐步释放，但单靠他们去撑起庞大的宁波楼市，并不现实。
宁波每年吸引30万人慕名前来，其中约1/5分布在机关单位、事业单位或国有企业。
这部分人与有幸弃旧套现的老宁波一起撑起了绕城以内的改善市场，算是宁波楼市的稳定器之一。
然而更多的新宁波人分布于外贸出口行业和制造业。
这个群体的购买力分化十分明显——
头部收入的那一部分合流到改善群体当中，可绝大多数人下沉到了刚需市场。
能摇到镇海倒挂万把块红盘的毕竟是少数，相当一部分刚需客被赶到了北仑和奉化。
但在不少新宁波人看来，买了上述板块不过是为过渡，宇宙的尽头是杀进主城三区。
避坑比挖笋重要100倍！
一番折腾猛如虎，便形成了宁波楼市的天坑、地坑和水坑。
老海曙、三江口周边板块，尽管价格已干到中高端改善的水准，但后期市场很难有乐观表现。
“老海曙，拆不动！”——这是900多万宁波人的集体共识。
尽管盘踞老城核心位置，但城市界面老旧、功能单一的毛病很难在一朝一夕之间有所改观。
后期发展的局限性，让在这里打新打出了天价接盘站岗的既视感。
此乃天坑。
“2”字头就算宁波市区内的地板价了，而北仑和奉化又是绝对的供应大户。
北仑是个典型的本地人市场，但挡不住内部分化愈演愈烈——
在生活半径的直接影响下，当地中小企业主们撑起了“4”字头改善房源的去化；
但“2”字头刚需房的市场处境普遍更为尴尬，75㎡两房、95㎡横厅成为留住刚需的秘密武器…
奉化的供应量比北仑又大了许多，且本地购买力的“离心率”也明显强于北仑。
笔者本人的亲戚，买的就是奉化某项目第七期产品，啧啧啧…
实不相瞒，奉化楼市成为各大房企销售的噩梦。
在奉化调研时，笔者甚至听说过——
“想提拔一个销售总，让他去奉化；想毁掉一个销售总，让他去奉化”的段子。
此乃地坑。
宁波是一座沿海城市，但海景房是边角料中边角料。
甚至有人说：“卖宁波海景房，过不了良心上这一关。”
无论是宁海、象山还是杭州湾新区，不但市场反响冷的一笔，且供应规模照奉化相比有过之而无不及。
奉化项目敢开第七期算什么？杭州湾新区某合能项目去年就干到了第十期，结棍不？！
此乃水坑。
宁波楼市的天坑、地坑、水坑，与穿越周期无关，甚至与调控、信贷松绑关联都不大。
即便是在楼市全面向上的周期内，买入这些项目，也难掩“坑”的本质。
一是机会成本过高，二是周期冷暖转换过快。
宁波的机会，到底在哪里？
眼下，个别城市调控端与信贷端开始出现回暖征兆；
想置业宁波的小伙伴，不妨关注一下两个方向：
1）改善群体重点关注鄞州核心板块
鄞州区已然是宁波楼市版图中，最为核心的一块，从终极改善到普通改善，再到刚需一个不落。
不差钱的高端改善家庭首选仍然是东部新城核心区：
这里既是整个宁波界面最能打的板块，也是产业集群与商业配套最扎实的板块。
前不久41500元/㎡的东投东品和院去化不错，只可惜核心区板块一房难求；
作为宁波高净值家庭的财富沉淀，东部新城再合适不过；
但预算去到50000元/㎡以上的家庭，宁波不是不能买，但更中肯的建议是——
动动脑筋去攒杭州的房票吧。
另一CBD——南部商务区的主要外溢板块依旧是首南，但这里目前也处于半断供状态。
更多的改善家庭转而考虑更远些的绿城滨河鸣翠，教育配套成熟、品牌溢价能力强，只要不介意高价，它就没问题；
刚需家庭可以重点考虑潘火、下应，享受东部新城与南部商务区的外溢。
在售项目华润·誉澜颂均价在30000元/㎡出头，再看看区位、品牌、配套，性价比也不错。
如果你的预算实在有限，又实在想留在鄞州，那么最多可以考虑一下姜山。
2）刚需家庭重点关注镇海区新房
镇海区不属于老三区之内，产业优势没法和鄞州比，甚至连拆迁的念想都不太有。
单价低、倒挂足、教育好是镇海区的拳头产品。
上半年崇文花园火得一塌糊涂，就是因为这些原因。
然而镇海区的火爆，很明显有了盘传盘的特征：
目前，镇海区的在售新盘不多，绿城新桂沁澜、招商荣安三里风荷、龙光·久桦府都算不错的上车盘。
就凭“2”字头、倒挂大几千这两点，打到哪个算哪个。
尽管对不少新老宁波人而言，这些项目几乎无一例外是过渡型产品。
在我写下这篇文章的时候，调控端与信贷端不断传来利好。
如果顺利落地，便意味着楼市即将重新获取再次繁荣的源头活水。
宁波楼市所面临的难题与挑战自然迎刃而解。
买房到底怎么选？