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宁波,也是瞎折腾!

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大碗楼市 2021-11-25 08:55
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有没有什么办法,让一座土豪城市的房地产市场萎靡不振?

答案是:瞎折腾!

比如说宁波,明明是个靠藏富于民而威震八方的城市,但房子就是叫好不叫座。

宁波很有价值,但我下不去手

宁波有两样传家宝:

一是宁波港,二是宁波帮。

宁波港的年吞吐规模长期排在全国第二,世界前十。

浙江腹地发达的制造业以宁波作为中转港口的历史,几乎和浙江海运贸易的历史一样长。

宁波商帮的诞生与崛起,甚至决定了上海、香港两座国际大都市的城运兴衰。

这里的民富水准常常与一线城市分庭抗礼,却没有北上广深的生活节奏。

天量的资金沉淀,让宁波拥有了二线城市中,最为恐怖的民间购买力:

民营企业主扎堆,使得宁波的改善基准线较其它同级别城市高了一个身位;

机关、事业单位以及国企创造了规模庞大的中产家庭;

拥有三四套房产的本土工薪族数不胜数…

宁波,是全国唯一一座只靠本土购买力就能支撑3-7万/㎡均价的单一市场。

但是,但是——

我反复强调的是这座城市的长持价值。

年初那次调研归来,我曾说“宁波楼市打成一锅粥了”

现如今,那锅粥非但没倒掉,反而馊得一笔…

本月初的第二轮集中供地,宁波的表现刷新了不少老地产人的三观:

46宗拟出让地块中,18宗流拍、25宗底价成交、整体溢价率只有0.3%…

若不算14宗安置房与租赁住房地块,32宗商品房用地中——

成交的仅有15宗、其余17宗全部流拍。

流拍的比成交的还多,绝对是宁波地产史上一座冰凉的里程碑。

最后的最后,依旧是国央企、城投系兜底,这画风似曾相识过好几回吧?

即便如此,宁波项目还是要靠加装包才有可能实现回款,实属无奈。

笔者梳理了一下:

像绿城、华润、荣安、万科、龙光、佳兆业等房企旗下项目都给出了不同力度的让利;

但让利部分仅限于裸房价,加装包虽不强制,但部分一分钱不给优惠。

宁波,净瞎折腾

绕城高速以内,改善房源已是当之无愧的主力供应;

只是整体去化进程却无比尴尬。

有一说一,宁波的瞎折腾,已经玩到了一定境界:

首先是规划层面。

宁波主城区被框定在绕城高速内,其纵深空间不过20余公里,核心区大致在15公里纵深上下;

在长三角地区的核心城市中,算是建成区面积偏小的一个。

主城区的海曙、江北、鄞州以及教育强区镇海就蜷缩在这一空间内。

北仑与奉化两个近郊区分别与老四区东北、西南方向接壤;

虽已有了轨交衔接,但其间数公里的城市断裂带让人无法忽视。

驱车赶往北仑、奉化的路上,我一直有个疑问:

宁波的城市骨架有必要拉得这么大吗?

毕竟,主城区面貌亟待翻新的呼声正在愈发高涨。

除东部新城、南部商务区以外,这座土豪城市处处洋溢着待拆待改的味道。

而事实上,东部和南部两大CBD之所以能神速崛起,很大程度上就是主城区“拆不动”的神来之笔。

甬江科创大走廊的横空出世,直接看傻了一大票老底子宁波人。

要知道,杭州城西科创大走廊尚未走到产业兑现期末端;

对于宁波而言,尽管产业门类存在一定差异化布局,但招商的阻力仍旧只能谨慎乐观。

更何况,几乎人人心知肚明:这是一个做强做大省会的时代。

像宁波这样一座城市,守住传统核心区,或许更适合大多数人。

如果你还是头铁,想去买甬江科创大走廊试试看,我只能提醒你——

这项规划本身没什么问题,只是红利兑现周期,很可能长于你对一套住宅的持有周期。

接下来是调控层面。

相当多的老宁波人,全家三四口人挤在大面积的老旧小区中,另有两套房甚至三套房收租贴补家用。

说到底,宁波楼市冷暖,看的不是楼市周期,而是信贷周期。

-你们宁波人手上不差钱,真幸福!

-你们杭州人打新赚大钱,更幸福!

这是笔者与在机关工作的宁波远房亲戚间的对话。

宁波百姓的潜在购买力近乎于恐怖,且改善意愿十分强烈。

但现实却是——

二手房批贷吝啬到尘埃里,导致大量本地居民难以获得以旧换新的本钱;

这样一来,原本旺盛的本地购买力,被信贷按得死死的。

2020年的“7.7新政”,加大了土地供应力度、从严限房价、限地价,拉开了严厉调控的序幕;

2021年的“4.16新政”,将扩大了限购圈扩大了一倍有余,还直接拍死了补缴社保、“草签等房票”这类野路子。

宁波版的“认房又认贷”堪称灭绝师太:

无论房票还是贷票,市内五区和奉化、慈溪、余姚、宁海、象山权重一致;

这相当于公开判处外围区县“凌迟”。

在宁波调研时,许多人将宁波奉化和杭州临安作类比。

要我说,奉化还不及临安——

在临安买房不占杭州房票,只要有正常的二手房市场,一切来去自由;

而且,只要不是两套房正在还贷,做四、五成首付都有的谈,就是放贷快慢的问题。

奉化就芭比Q得了:占老三区房票不说,连信贷都要和其它城区一视同仁。

全靠地铁线聊去化的天量供应,这下彻底躺平了。

实不相瞒,在奉化的不少楼盘里,置业顾问的工作热情,跟小蜜蜂比可差的不是一星半点。

新宁波人的购买力尽管在逐步释放,但单靠他们去撑起庞大的宁波楼市,并不现实。

宁波每年吸引30万人慕名前来,其中约1/5分布在机关单位、事业单位或国有企业。

这部分人与有幸弃旧套现的老宁波一起撑起了绕城以内的改善市场,算是宁波楼市的稳定器之一。

然而更多的新宁波人分布于外贸出口行业和制造业。

这个群体的购买力分化十分明显——

头部收入的那一部分合流到改善群体当中,可绝大多数人下沉到了刚需市场。

能摇到镇海倒挂万把块红盘的毕竟是少数,相当一部分刚需客被赶到了北仑和奉化。

但在不少新宁波人看来,买了上述板块不过是为过渡,宇宙的尽头是杀进主城三区。

避坑比挖笋重要100倍!

一番折腾猛如虎,便形成了宁波楼市的天坑、地坑水坑

老海曙、三江口周边板块,尽管价格已干到中高端改善的水准,但后期市场很难有乐观表现。

“老海曙,拆不动!”——这是900多万宁波人的集体共识。

尽管盘踞老城核心位置,但城市界面老旧、功能单一的毛病很难在一朝一夕之间有所改观。

后期发展的局限性,让在这里打新打出了天价接盘站岗的既视感。

此乃天坑。

“2”字头就算宁波市区内的地板价了,而北仑和奉化又是绝对的供应大户。

北仑是个典型的本地人市场,但挡不住内部分化愈演愈烈——

在生活半径的直接影响下,当地中小企业主们撑起了“4”字头改善房源的去化;

但“2”字头刚需房的市场处境普遍更为尴尬,75㎡两房、95㎡横厅成为留住刚需的秘密武器…

奉化的供应量比北仑又大了许多,且本地购买力的“离心率”也明显强于北仑。

笔者本人的亲戚,买的就是奉化某项目第七期产品,啧啧啧…

实不相瞒,奉化楼市成为各大房企销售的噩梦。

在奉化调研时,笔者甚至听说过——

“想提拔一个销售总,让他去奉化;想毁掉一个销售总,让他去奉化”的段子。

此乃地坑。

宁波是一座沿海城市,但海景房是边角料中边角料。

甚至有人说:“卖宁波海景房,过不了良心上这一关。”

无论是宁海、象山还是杭州湾新区,不但市场反响冷的一笔,且供应规模照奉化相比有过之而无不及。

奉化项目敢开第七期算什么?杭州湾新区某合能项目去年就干到了第十期,结棍不?!

此乃水坑。

宁波楼市的天坑、地坑、水坑,与穿越周期无关,甚至与调控、信贷松绑关联都不大。

即便是在楼市全面向上的周期内,买入这些项目,也难掩“坑”的本质。

一是机会成本过高,二是周期冷暖转换过快。

宁波的机会,到底在哪里?

眼下,个别城市调控端与信贷端开始出现回暖征兆;

想置业宁波的小伙伴,不妨关注一下两个方向:

1)改善群体重点关注鄞州核心板块

鄞州区已然是宁波楼市版图中,最为核心的一块,从终极改善到普通改善,再到刚需一个不落。

不差钱的高端改善家庭首选仍然是东部新城核心区:

这里既是整个宁波界面最能打的板块,也是产业集群与商业配套最扎实的板块。

前不久41500元/㎡的东投东品和院去化不错,只可惜核心区板块一房难求;

作为宁波高净值家庭的财富沉淀,东部新城再合适不过;

但预算去到50000元/㎡以上的家庭,宁波不是不能买,但更中肯的建议是——

动动脑筋去攒杭州的房票吧。

另一CBD——南部商务区的主要外溢板块依旧是首南,但这里目前也处于半断供状态。

更多的改善家庭转而考虑更远些的绿城滨河鸣翠,教育配套成熟、品牌溢价能力强,只要不介意高价,它就没问题;

刚需家庭可以重点考虑潘火、下应,享受东部新城与南部商务区的外溢。

在售项目华润·誉澜颂均价在30000元/㎡出头,再看看区位、品牌、配套,性价比也不错。

如果你的预算实在有限,又实在想留在鄞州,那么最多可以考虑一下姜山。

2)刚需家庭重点关注镇海区新房

镇海区不属于老三区之内,产业优势没法和鄞州比,甚至连拆迁的念想都不太有。

单价低、倒挂足、教育好是镇海区的拳头产品。

上半年崇文花园火得一塌糊涂,就是因为这些原因。

然而镇海区的火爆,很明显有了盘传盘的特征:

目前,镇海区的在售新盘不多,绿城新桂沁澜、招商荣安三里风荷、龙光·久桦府都算不错的上车盘。

就凭“2”字头、倒挂大几千这两点,打到哪个算哪个。

尽管对不少新老宁波人而言,这些项目几乎无一例外是过渡型产品。

在我写下这篇文章的时候,调控端与信贷端不断传来利好

如果顺利落地,便意味着楼市即将重新获取再次繁荣的源头活水。

宁波楼市所面临的难题与挑战自然迎刃而解。

买房到底怎么选?

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