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千万别碰!乌鲁木齐这种房子正在被抛弃,谁买谁后悔……

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乌鲁木齐房市 2021-11-25 01:13

老破小,一直是很多买房人严重的置业跳板。

它们大多地段无敌、学区优秀、配套成熟,楼下就是小吃街,出门就是学校,地铁公交走几步路就能到达。

凭借着无敌的配套,这样的房屋在乌鲁木齐也有着不错的市场行情。

然而在进入2021年下半年,“限拆迁”、“指导价”、“大学区”三管齐下,曾经笼罩在老破小身上的光环正在被逐个击破。

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如今,在乌鲁木齐买老破小,尤其是高价老破小,不仅可能被套牢,而且未来还有可能陷入竹篮打水一场空的窘境。

01

老破小迎3大利空!拆迁梦该醒了

8月10日,住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》(简称:意见稿)。

在意见稿中,住建部明确提出3个严控,“严格控制大规模拆除”、“严格控制大规模增建”、“严格控制大规模搬迁”。

严控在城市更新中大拆大建,限制过度房地产开发。官方态度明显:未来,大拆大建,基本不可能了!

乌鲁木齐同样不例外,在经历了2017-2019年三年大规模棚改之后,确实有不少人一夜变成“拆二代”,但是在去年年底,乌鲁木齐也公布将分期分批对建成区自建房实施综合改造,区域改造面积达到了1600多万平方米。

但是不同于上一轮的棚改,此次改造更多是按照拆除改造和提升改造的方式。在今年已经有劳动街开始了改造工程,修建女儿墙等进行优化。

所以未来的风向已经非常明显了,未来,一大批老破小业主的拆二代梦想,要彻底破灭了。

祸不单行,目前在全国范围内,高龄二手房停贷的消息也从未停下:

目前全国范围内对二手房的限制越来越严格,贷款额度也在收紧。

一些城市甚至开始对二手房停贷。

乌鲁木齐暂时还没有出现这种情况,但是由于对房龄的评估和价值评价,房龄越老,就越难向银行贷款,这已经是不争的事实。

同时,学区房的野蛮生长也遭到了遏制。

国家出台的一系列政策:“反垄断”、“整顿课外培训”、“打压学区房”,看起来似乎毫无联系,但是实际上,学区房的神坛地位正在一步步瓦解,未来房子和教育甚至很有可能完全脱钩。

(乌鲁木齐优质双学区位置分布)

现在学区房遭受到了接连的打击,而如果没有学区房的加持,一些老破小在市场根本没有竞争力。

乌鲁木齐也受到了影响。天山区一众“天价学区房“价格直线下跌,最狠能够一平米直降1179元,而且这样的情况还不是个例。

02

老破小扎堆!位置优越但价格难涨

乌鲁木齐的老破小还真不少,有些区域甚至可以用扎堆来形容。

天山区光明路为中心外拓发展,东部的幸福路片区、沙区的奇台路、平顶山片区、水磨沟区的王家梁、苇湖梁片区,大大小小的都是一些家属院、房龄20年超上的小区。

有一些老破小似乎已经很多年没涨了,哪怕是位置优越的老破小,单价依旧徘徊在7000元/㎡左右。

位于沙依巴克区西北路的建银小区、煤炭厅家属院,位置都非常好,临近友好商圈,而且周边交通路网便利。

而自身和周边的一些老破小区,价格大概在7200元/㎡左右。但是这一板块的新房价格,已经稳稳的突破了1.1万+。差距真的不是一点半点。

位于新市区铁路局的十六街小区,同是铁三中、铁二小学区房,但是价格已经明显下跌。

而周边学区范围内的新房中海·学府里,在去年交房后价格一路上涨,如今已经接近2.4万/㎡。

随着时间的推移,这类老破小的市场竞争力和市场流通性也将会越来越差。

03

房龄长、体验差!旧房改造难挽颓势!

“老破小”小区,有自身的优势,也有无法规避的缺陷。

相比于次新房、新房产品。老破小的建设时间早,规划普遍不先进。车位紧张、没有电梯、缺乏物业管理等等问题,使得老破小的居住体验感越来越差。

但是老破小位置优越、商业繁华、租金便宜、总价低等等优点同样不容忽视。

除了房子老旧,这几乎就是很多在乌鲁木齐拼搏的年轻人完美的置业跳板。

当然,乌鲁木齐也在一直致力于老小区的改造工程:加装电梯、大规模旧改、外墙加装保温层、设立共享物业、物业管理委员会......

老破小的居住品质也在不断提升,在未来,最起码能够摘掉“破”这个帽子。


比如说,位于天山区东门片区管委会的光华小区就加装了电梯。

光华路社区还引进了物业公司,在符合采光、消防等条件的单元楼前加装了14部电梯,吸引了不少媒体报道。

再比如说,水磨沟区的春光小区就进行了管道改造、绿化优化、停车位等方面的优化。

通过旧改也能在一定程度上放缓破败和贬值脚步,最重要的是可以提升居住舒适度。

这样一处容身之处,既方便上班、生活,又面临翻新改造......既保障了现在,也保障了将来。

总体来说,如果是以自住为目的的刚需,在买不起新小区的前提下,确实可以考虑购买性价比更高的老二手房小区。

但是如果是以投资为目的的买房者或者是冲着学区,则不太推荐。

这类房子不具备很强的升值空间,而在二手房越来越多的时代,老破小迟早是会被市场所抛弃的。

此外,还有以下几类房屋,同样需要谨慎:

1、小开发商的房子

今年房地产市场可谓是风云飘摇。很多房企都受到了影响。尤其是小开发商,出现了延期交房、质量减配甚至烂尾的风险。

(人民法院公告网截图)

2、高容积率、高梯户比的房屋

容积率越高、梯户比越高,意味着小区内居住的人群越多、密度越大。同样带来的就有小区内人群混杂、日常电梯拥挤、公共设施老化较快等问题。

3、偏远郊区盘

当房地产市场受到震荡的时候,最先波及的一定是远郊盘!

它们的流动性本就不高,而且配套薄弱,所以在生活方面有极大的不便利。尤其是刚需,需要谨慎再谨慎!

对此,你怎么看?欢迎在评论区内留言讨论哦!

【乌鲁木齐热盘推荐】

天山区

会展片区

沙依巴克区

新市区

经开区

河马泉片区

米东区

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