老破小，一直是很多买房人严重的置业跳板。
它们大多地段无敌、学区优秀、配套成熟，楼下就是小吃街，出门就是学校，地铁公交走几步路就能到达。
凭借着无敌的配套，这样的房屋在乌鲁木齐也有着不错的市场行情。
然而在进入2021年下半年，“限拆迁”、“指导价”、“大学区”三管齐下，曾经笼罩在老破小身上的光环正在被逐个击破。
如今，在乌鲁木齐买老破小，尤其是高价老破小，不仅可能被套牢，而且未来还有可能陷入竹篮打水一场空的窘境。
01
老破小迎3大利空！拆迁梦该醒了
8月10日，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（简称：意见稿）。
在意见稿中，住建部明确提出3个严控，“严格控制大规模拆除”、“严格控制大规模增建”、“严格控制大规模搬迁”。
严控在城市更新中大拆大建，限制过度房地产开发。官方态度明显：未来，大拆大建，基本不可能了！
乌鲁木齐同样不例外，在经历了2017-2019年三年大规模棚改之后，确实有不少人一夜变成“拆二代”，但是在去年年底，乌鲁木齐也公布将分期分批对建成区自建房实施综合改造，区域改造面积达到了1600多万平方米。
但是不同于上一轮的棚改，此次改造更多是按照拆除改造和提升改造的方式。在今年已经有劳动街开始了改造工程，修建女儿墙等进行优化。
所以未来的风向已经非常明显了，未来，一大批老破小业主的拆二代梦想，要彻底破灭了。
祸不单行，目前在全国范围内，高龄二手房停贷的消息也从未停下：
目前全国范围内对二手房的限制越来越严格，贷款额度也在收紧。
一些城市甚至开始对二手房停贷。
乌鲁木齐暂时还没有出现这种情况，但是由于对房龄的评估和价值评价，房龄越老，就越难向银行贷款，这已经是不争的事实。
同时，学区房的野蛮生长也遭到了遏制。
国家出台的一系列政策：“反垄断”、“整顿课外培训”、“打压学区房”，看起来似乎毫无联系，但是实际上，学区房的神坛地位正在一步步瓦解，未来房子和教育甚至很有可能完全脱钩。
（乌鲁木齐优质双学区位置分布）
现在学区房遭受到了接连的打击，而如果没有学区房的加持，一些老破小在市场根本没有竞争力。
乌鲁木齐也受到了影响。天山区一众“天价学区房“价格直线下跌，最狠能够一平米直降1179元，而且这样的情况还不是个例。
02
老破小扎堆！位置优越但价格难涨
乌鲁木齐的老破小还真不少，有些区域甚至可以用扎堆来形容。
以天山区光明路为中心外拓发展，东部的幸福路片区、沙区的奇台路、平顶山片区、水磨沟区的王家梁、苇湖梁片区，大大小小的都是一些家属院、房龄20年超上的小区。
有一些老破小似乎已经很多年没涨了，哪怕是位置优越的老破小，单价依旧徘徊在7000元/㎡左右。
位于沙依巴克区西北路的建银小区、煤炭厅家属院，位置都非常好，临近友好商圈，而且周边交通路网便利。
而自身和周边的一些老破小区，价格大概在7200元/㎡左右。但是这一板块的新房价格，已经稳稳的突破了1.1万+。差距真的不是一点半点。
位于新市区铁路局的十六街小区，同是铁三中、铁二小学区房，但是价格已经明显下跌。
而周边学区范围内的新房中海·学府里，在去年交房后价格一路上涨，如今已经接近2.4万/㎡。
随着时间的推移，这类老破小的市场竞争力和市场流通性也将会越来越差。
03
房龄长、体验差！旧房改造难挽颓势！
“老破小”小区，有自身的优势，也有无法规避的缺陷。
相比于次新房、新房产品。老破小的建设时间早，规划普遍不先进。车位紧张、没有电梯、缺乏物业管理等等问题，使得老破小的居住体验感越来越差。
但是老破小位置优越、商业繁华、租金便宜、总价低等等优点同样不容忽视。
除了房子老旧，这几乎就是很多在乌鲁木齐拼搏的年轻人完美的置业跳板。
当然，乌鲁木齐也在一直致力于老小区的改造工程：加装电梯、大规模旧改、外墙加装保温层、设立共享物业、物业管理委员会......
老破小的居住品质也在不断提升，在未来，最起码能够摘掉“破”这个帽子。
比如说，位于天山区东门片区管委会的光华小区就加装了电梯。
光华路社区还引进了物业公司，在符合采光、消防等条件的单元楼前加装了14部电梯，吸引了不少媒体报道。
再比如说，水磨沟区的春光小区就进行了管道改造、绿化优化、停车位等方面的优化。
通过旧改也能在一定程度上放缓破败和贬值脚步，最重要的是可以提升居住舒适度。
这样一处容身之处，既方便上班、生活，又面临翻新改造......既保障了现在，也保障了将来。
总体来说，如果是以自住为目的的刚需，在买不起新小区的前提下，确实可以考虑购买性价比更高的老二手房小区。
但是如果是以投资为目的的买房者或者是冲着学区，则不太推荐。
这类房子不具备很强的升值空间，而在二手房越来越多的时代，老破小迟早是会被市场所抛弃的。
此外，还有以下几类房屋，同样需要谨慎：
1、小开发商的房子
今年房地产市场可谓是风云飘摇。很多房企都受到了影响。尤其是小开发商，出现了延期交房、质量减配甚至烂尾的风险。
（人民法院公告网截图）
2、高容积率、高梯户比的房屋
容积率越高、梯户比越高，意味着小区内居住的人群越多、密度越大。同样带来的就有小区内人群混杂、日常电梯拥挤、公共设施老化较快等问题。
3、偏远郊区盘
当房地产市场受到震荡的时候，最先波及的一定是远郊盘!
它们的流动性本就不高，而且配套薄弱，所以在生活方面有极大的不便利。尤其是刚需，需要谨慎再谨慎！
对此，你怎么看？欢迎在评论区内留言讨论哦！
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