冰与火之歌。
01
2015年，被业内称为“豪宅元年”。“地王”成为帝都楼市亮眼的高频词汇。
就在这一年，深根门头沟的电建，也迎来了自己的“高光时刻”。用古人话说就是：
丨金榜题名时洞房花烛夜。
操盘的西山艺境项目，在2015年北京楼市销售业绩榜单上，位列前三，喜获“榜眼”。
在门头沟在售的14个项目中，以35.85亿元的成交额占比区域销售总额的35%。妥妥的：
丨王者风范。
这是电建的头喜。接着来看第二喜，在当年北京楼市的一轮土拍中，电建联合金地，经过10轮激战，拿下了门头沟永定镇地块。
拿地价20.3亿，溢价率9.7%，楼面价2.5万/㎡，当时有人算了笔账后，直呼：
丨赚大发了。
电建的“低价娶妻”，也夹杂着葛洲坝的“气恼”收场。在电建金地联合体20.3亿举牌后，即将落锤的时候，葛洲坝突然举牌叫价。
无奈，还是慢了，现场录像显示，是先落锤后举牌，葛洲坝代表只能一脸难色的离开了。
散场后，葛洲坝的人还在喊冤：
丨举牌了，没举过头顶，前面看不到。
葛洲坝的这段小插曲，日后成为门头沟楼市火爆的一条引线，从15年到17年，水涨船高，电建吃到了门头沟发展的红利。
有一个小细节就能证明，由电建独立操盘的泷悦长安，17年拿证，批到的预售价是：
丨84664-85093.09元/㎡。
而PK掉葛洲坝的地块，入市名为电建金地华宸的院墅产品，总价1300万起，单价也达到了每平米7万多元。
丨高出预计售价每平米3万多。
02
收获满满的电建，18年在门头沟以联合体的身份，又拿下2块地，入市后，一个取名华萃西山，另一个取名：
丨电建鸿瑞西峰·溪悦府。
先来看华萃西山，是门头沟首个限竞房项目，2019年5月示范区开放，主打【浅山别墅区】。
等到19年7月开盘时，风风光光，外宣开盘劲销4.2亿。但没多久，便风光不在。
不看好项目的客户，抗性来自两个方面：
1、位置偏，均价5.1万/㎡，性价比太低；
2、项目临近有个万佛华侨陵园，太晦气；
客户不买账，操盘手为了业绩，只能是降价，2020年10月，推广的卖点变成了【首付163万上车华萃西山】。
丨总价407万起，计算单价约4.9万元/㎡。
降价后，业绩也并不乐观，据北京住建官网数据显示，最新2021年10月发证，批准销售的183套房源，已签约的是13套。
丨网签率7%。
排除位置和风水，地产一休哥了解到，让客户不买账的，还有一个重要因素，就是交付质量。
2021年华萃西山嘉园交付，有业主找验房师验房，查出了37条收房意见。之后，业主找开发商要说法，结果却是“踢皮球”。
据业内同行描述，找大股东山西城投，找不到人，找负责营销和物业的金地，让去找操盘的电建，等找到操盘的电建，电建说，谁承诺找谁。
地产一休哥梳理了一下，从13年到21年，电建门头沟操盘的项目，也是麻烦缠身。
西山艺境附近有火葬场，销售员称是风水宝地，交付后雨季渗漏，因质量问题被投诉到市建委。
电建金地华宸，因违规销售遭北京住建委通报，并受到多次处罚。交付1年后，一直不通正式电，夏天用电高峰时经常停电，引发业主投诉。
已交付的，只有独立操盘的泷悦长安，没有检索到投诉相关内容。总之：
丨高光里也有暗影。
接着来看电建鸿瑞西峰·溪悦府，从命名上能看出，由电建操盘，2018年拿地，2020年11月拿到预售证，2021年6月开放示范区。
位置上与华萃西山临近，意味着位置偏和陵园的不利因素，也会成为客户选择鸿瑞西峰的抗性。
判断有没有依据呢？
据北京住建委官网数据，鸿瑞西峰·溪悦府批准销售套数208套，接近全部套数的一半，网签套数是1套。
丨网签率0.4%。
03
有了华萃西山做参照，电建鸿瑞西峰·溪悦府的业绩表现，也是意料之中。
简单梳理下，摆在操盘手面前的是4大难题：
1、对标“10+顶豪居住区”，能不能自圆其说？
2、山体别墅的质量，能不能保障？
3、配套的商业、办公，如果产品去化不畅，又将如何运营招商？
4、产品是不是真的能让客户欲罢不能？
如果难题不解，什么样的高端客户，想要与陵园做邻居？
并且，地产一休哥说实话，叠墅产品也未看到动人之处，来看下面这张图：
因为北向入户，上叠入户电梯和消防楼梯排布在西北侧和北侧，挤压了下叠的北侧空间，结果是排布出了一个面宽不大的L型厨房。
想象一下，6环外，1550万元起步的叠墅，女主人在一个狭小的厨房里，为家人烹饪美食，会是一种什么样的心情？
地产一休哥猜想，她们或许会吐槽：
丨叠墅就是在折叠生活？
在北京楼市的冰与火之歌中，背依西山的门头沟，楼市是冰冷的，据诸葛找房数据统计，过去的银10月，新房成交只有61套。
二手房市场，助力电建迈入高光时刻的泷悦长安，精装别墅房源的挂牌单价，是每平米7万元左右。
丨对比17年，每平米降了1万元左右。
地产一休哥来试着下个判断，电建操盘的鸿瑞西峰·溪悦府，会与华萃西山同命。
此刻，葛洲坝是否会少一些遗憾？而难续高光的电建，似乎只能：
丨以价换量，期待暖春。