当潮水退去，才知道谁穿了底裤。
众所周知，今年的市场行情不太好，但是有些地块、有些产品还是不愁卖的。
这说明市场逻辑已经变了。
1
楼市的战线，正在回归主城
上一轮集中供地，流拍率超过50%，包括黄埔、南沙这种当红炸子鸡都有扑街的地块，但是荔湾与海珠，所有地块悉数拍出。
其中，海珠江泰路地块，实际可售楼面价去到5.2万/㎡。而广钢最后一块地，也在需要配建8亿中央公园的严苛要求下，火速卖出。
土拍市场两极分化，新房市场同样如此。在市场下行的背景下，广州千万级房产，仍然表现出清奇的“独立行情”：截至10月24日，广州千万总价房产成交2153套，创近十年新高。（中指院数据）
从区域分布来看，千万房产主要集中在中心四区，表现最突出的还是海珠与荔湾，分别网签545套、336套，稳居全市第一和第二。（克而瑞数据）
其中，9月开放的广船新城项目，吹风价超过10万，惊诧全城。
这说明什么？市场下行的时候，无论是房企还是购房者，都不约而同地选择保守策略，把战线收缩到中心区。
常言道，姜还是老的辣，新城新区永远只有在经济繁荣的时期有人打CALL，而当经济下行的时候，大家的身体要比嘴巴诚实。
2
广州西最强势的中心：白鹅潭
既然都喊着回归市区，那么中心四区又该如何抉择？
首先，今年的土拍市场，天河、越秀直接没货，连谈资都没有，今后这种情况还将长期存在。
海珠的优势大家都懂，有琶洲这员大将，吃喝不愁，土拍是出一块，爆一块。
荔湾呢，有人说它不是老城区吗，如今为啥老当益壮、越混越好？
其实很简单，因为荔湾有地！
放眼整个广州西，越秀区都是密密麻麻的老房子，针尖都挑不出一块净地。海珠呢？主战场在东边，海珠西也是放任自流的状态。
能够大规模连片开发的也只有荔湾了，荔湾的地从哪来来？
计划经济年代，广州在荔湾南部片区（芳村）布局了广钢、广船、广摩等一大批工厂，但在三旧改造启动之后，旧厂改造成为最容易啃的一块肥肉，芳村也就从“村”变成了“宝”。
所以，整个广州西，都指望着这些增量用地吃饭了！正因为如此，政府对荔湾区进行整体规划，将其划分为白鹅潭、广钢、广船、老西关、旧芳村等功能区。
这些功能区各自扮演着不同的角色，广钢是大型居住区，广船是商务居住综合体，老西关是底蕴深厚的文教区，旧芳村是专业市场商贸区。
白鹅潭则是CBD+城市客厅，相当于荔湾的珠江新城，是广州西最醒目的写字楼集群区域，同时还有著名的“三馆合一”（广东省文化馆、广东省美术馆、广东省非物质文化遗产展示中心）项目，将于2023年完工。
白鹅潭“三馆合一”效果图
写字楼+大型公建，还是同样的配方、同样的味道，这和珠江新城的功能是一样的。
巧的是，根据今年10月发布的《广州服务业十四五规划》，白鹅潭与珠江新城并驾齐驱，同时被定位为五个世界级地标商圈之一，它们分别是是天河路-珠江新城、长隆-万博、金融城-黄埔湾、白鹅潭、广州塔-琶洲。
所以，在荔湾区新规划的这些功能区中，白鹅潭是绝对的强中心。这是经济规律，任何一个片区，写字楼集聚的CBD区域，都是价值链的制高点。
白鹅潭控规图（图片来自广州规划局官网）
以天河区为例，两套房子可能只隔一条街，但一个在珠江新城，另一个不在，二者的价差可以达到2倍以上，这就是CBD的强势赋能。
这种赋能效应，肉眼可见、屡试不爽。
现在，就连老谋深算、沉稳矜持的太古地产，也看中了白鹅潭这片热土。
3
白鹅潭的核心在聚龙湾
就在今年10月，太古地产与珠江实业签约，宣布将在白鹅潭打造一个大型商业项目，将比肩广州太古汇以及北京、上海的太古项目。
很多人问，太古这么时尚的高档商业，为什么不去新潮的黄埔、南沙？
作为高端商业的领头羊，太古地产以眼光毒辣、布局前瞻而著称，这一次选择荔湾，自然有其充分的理由。
荔湾是老城没错，但白鹅潭是新兴的CBD，周边聚集着多个大型社区，未来将有30万新中产在这里居住，这可能是太古地产所看重的。
更关键的是，太古商业的选址是白鹅潭最核心的聚龙湾片区，关于这个片区，政府是这样定位的：
根据《广州市白鹅潭聚龙湾片区城市更新单元启动区子单元详细规划》，政府将在聚龙湾打造“广州西客厅”先行展示区，塑造珠江后航道高品质滨水空间。该片区以发展产业为主，不再布置居住用地。
聚龙湾的区位非常独特
如上图所示，聚龙湾地处白鹅潭核心区，是白鹅潭、广钢、广船三大功能区的几何中心，这是政府选择聚龙湾作为商业中心的关键原因，因为高端商业必须地处核心区位，才便于虹吸四周人流。
聚龙湾规划效果图 图源：广州日报
一个好的地标商业足以改变一座城，因为它是维系城市运转最为关键的连接器。如果没有这个连接器，城市的各个功能区就如一般散沙。
举个例子，1996年广州天河城开业，一下就带旺了原本荒凉的周边，开启了天河区的腾飞。时至今日，天河城仍然稳居天河路商圈C位，稳如磐石。
以天河路为首的天河路商圈 图源：广州天河城公众号
据此类推，未来整个荔湾的新中心一定在聚龙湾这个商业聚集区。这个名字也取得好，“聚龙”二字，道破了荔湾的地段演进逻辑。
4
聚龙湾标杆之作：保利越秀·天启
机会总是留给有准备的人，就在太古地产进驻聚龙湾之前，另一对敏锐的发展商已提前进场。
还记得2020年12月荔湾出让的广摩地块吗？最终拍出了28.46亿的总价，被保利与越秀强强联手，打造了一个全新项目：保利越秀·天启。
项目就位于聚龙湾核心区，距离聚龙湾太古商业项目仅几步之隔，它的具体位置在这里
能让保利、越秀同时操盘的项目，必定有着过人的天赋。如图所示，这块地距离珠江仅约280米，走路3分钟即可观赏宽阔的白鹅潭水域，何其惬意？
不仅如此，距离广佛地铁沙涌站仅约300米，通过这个站，一站即可到达海珠西的沙园站，无缝对接乐峰广场，以及整个江南西商圈。
而且，沙涌还是一个换乘车站，还有地铁11号线在建，目前土建工程累计完成66%，预计2023年开通。
如果再加上北距2公里的西塱地铁站，项目还有地铁1号线、10号线（在建中）、22号线（在建中），算得上五地铁环绕了。
丨保利越秀·天启效果图
既然地处荔湾这样的教育强区，教育资源自然是一大亮点。
项目旁边就有两大名校：广州市真光中学和真光实验学校。
广州市真光中学，创办于1872年，是广东省首批国家级示范性普通高中，更是尖子生的摇篮。
丨广州市真光中学
真光实验学校，中考总平均分多次进入广州十强，近三年75%以上学生能考入国家级示范性普通高中。（来源：真光实验学校）
中国人在居住方面自古就有靠近学宫的传统，“孟母三迁”就是一个典型，所以，住在名校边上，从来都让人羡慕。
住在城央、睡在江畔、长在名校旁，放眼全城，同时拥有这三张王牌的项目屈指可数。
对普通人来说，“住在城央”就意味着要放弃生态环境；“睡在江畔”只能在郊区实现；“长在名校旁”要么选老城区的老破小。
而在保利越秀·天启，城央、江畔、名校三合一，这样的生活方式，简直不要太棒。
目前，项目在售建面约89-121m²三至四房，空间灵动、实用且舒展：
建面约121m²四房
东南向望江，堪称荔湾最佳观景平台。三开间朝南+约6.6米敞阔阳台，空间尺度与通风采光俱佳。标准四房，居住体验更舒适、大气。
建面约106m²四房
正望珠江的的“上车”户型，三开间朝南，南北对流，可以吸收更多阳光与鲜氧。大飘窗赠送、3+1设计，更好地满足二胎家庭的空间需求。
建面约89m²2+1房
三开间朝南，阳台带转角观景面，主套+双转角飘窗，U型厨房，兼具实用性与观景体验。
就在本周六（11月27日）
保利越秀·天启营销中心&样板房正式开放
届时还有LV/GUCCI合作插画师周乐共同策办的
25小时体验馆正式启幕
精美画展、惊喜盲盒大礼周末不间断