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Hello，我是不恋爱、不蹦迪，专心搞钱的基姐~
中国的房地产行业经过数30年的发展，起起落落，
在2021年又遭遇了一波重创，国家出台二手房指导价调控房价，
10月4日到10月11日这一周，14个重点城市均下跌严重，其中苏州二手房成交量环比下降78.18%！
国家这次的手段可谓是雷厉风行，住房不炒是否真能实现？
居高不下的房价真的会有所改善吗？
后续会不会又再度救市？
现在是不是抄底的好时机？
要搞清楚这些问题，首先要了解房地产的发展历史，搞懂背后的投资逻辑，以及未来的发展方向，才能决定要不要投资。
本文分4个部分：
1.投资房地产你到底买的是什么？
2.房地产这些年的大起大落
3.房地产的真的凉了吗？未来在哪里？
4.想抄底房地产，能通过哪些基金？
一、房地产行业包括什么？
大家一说到房地产可能就是恒大，碧桂园，融创等等，但这些企业只是房地产行业的中游，整个房地产行业涉许多产业。
上游一般是工程机械制造企业，建材供应商，例如：挖掘机，电梯，塑料管道，水泥钢筋，瓷砖，保温材料等等。
下游就是一些家具装潢企业，例如：家电，卫浴，厨电，物业，墙壁开关等等。
而中游的房地产公司，也不仅仅只是简单的盖个房子就好了，房地产公司出售楼盘需要经历以下步骤。
房地产行业 恒大暴雷 基金
拿地 → 施工 → 销售 → 竣工 → 交房 → 装修。
其中拿地是最重要的一步，大家买房是不是都要看地段，有没有学位，因此对房地产企业来说，拿地比盖房子更重要。
以上就是房地产行业主要的一些产业链，其中利润比较好，适合投资的确实是房地产公司。所以今天重点和大家介绍下房地产企业的投资分析。
首先房地产公司分为不同的类型。
按照2020房地产销售业绩排行榜以及企业规模大小的排名可以划分为：
龙头房企（销售额2800亿-7000亿）
成长型房企（销售额1300亿-2700亿）
中型房企（销售额860亿-1280亿）
根据监管部门为控制房地产企业有息债务的增长所设置“三道红线”即：
1.剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2.净负债率不得大于100%；
3.现金短债比不得小于1倍；
划分可以分为：绿色档，黄色档，橙色档，红色档。
哪些档的公司不要碰不用我说了吧？
了解完目前房地产行业的分类以及包含哪些产业之后，我们再来了解一下房地产过去是怎么暴涨起来的。
二、房地产这些年的大起大落
繁荣时期：海南淘金浪潮
中国为进一步深化改革，1984年，邓小平肯定了房地产的对经济发展的重要意义，3年后深圳首次开放土地公开拍卖，自此中国的房地产行业进入商品化时代。
1988年，中央决定海南脱离广东，建成海南省，消息一出，一窝蜂的商人扎进海南开启了中国房地产疯狂的黄金时代！“要赚钱去海南，要致富先囤地”，炒房在成为海南的主旋律。
万通六君子靠早年在海南囤地淘金，并在海南泡沫破裂前及时撤出海南，赚得盆满钵满，个个身价上亿。
海南淘金时的“万通六君子”中的4位，从左至右：冯仑、易小迪、王功权、潘石屹
海南泡沫破裂，房地产行业濒临崩溃
国务院在1991进行了24省份的房改，全国房地产进入起飞阶段。中国有史以来第一个房地产泡沫开始形成。
中国房地产价平均价格由1988年的1350元/平迅速暴涨，1993年已经涨到7500元/平了。剧烈增长的泡沫催生了中国地产的首个调控政策。
直接导致海南房产泡沫的炸裂，海口13000家房地产公司倒闭了95%，坏账达到800多亿元。
万通六君子成功跑了，但接盘的人就惨了，有些海南淘金的房地产商最后接盘，亏得连回家的火车票钱都没有，还有的人直接跳海...
由于海南房产泡沫的破裂导致全国产生链式反应，各省的房产行业纷纷硬着路，房价大幅下跌。房地产行业被冰封。
1997年亚洲金融危机爆发，受金融影响中国房地产行业濒临奔溃。
房地产出政策去库存，温州炒房团诞生
政府为了救市，宣布全面停止福利分房，1998年房地产市场开始回温，第一次房地产去库存正式开始。
市场的供需关系失衡开始显现，房价上涨，温州财团开始在上海、杭州、苏州、北京置业，形成了温州炒房团。
好景不长，仅仅3年，房地产行业供需关系开始失衡，三个月内首都房价涨幅就达到了惊人的97.3%，而政府只好选择全面整顿地产行业。
2003年中旬，央行再次出台贷款相关政策压制炒房，房价纷纷下跌，上涨势头遭到遏制，房地产业进入寒冬。
地产行业再度崩盘，国家出台政策救市
美国次贷危机爆发导致全球经济金融危机，我国房地产行业从降温变为冰冻，土地流拍，地王退地。
2009年，全国空置商品房数量高达6540万套，哪怕全国立刻停工，房子都够卖11年的，整个行业面临崩盘。
政府开始再度救市。
4万亿计划正式上线，央行对房地产行业全面松绑，首付可以做到最低20%。
于是，同年止跌回升，全面爆燃，房价上涨25%。
房价飞速上涨，政策强压下增速减缓
这些年来，政府像一只有形的手，不断调控房地产的发展。
房子卖不出去了，出点优惠政策去库存，房价涨得太快的时候，就出多点限制政策控制一下，政府就像一盆冰水，在房地产发展逐渐热沸的时候就浇下去降降温，但房地产行业不是橡皮泥任由揉捏还能恢复原样。
其中最严重的结果就是房企增速开始减缓，泡沫再度被破灭。
2017年，房地产迎来最严厉调控年，调控政策蔓延全国，超过100座城市发布楼市调控政策。
TOP50强的房企，2019年整体增速从65%降到16%。TOP50强房企的变化是行业压力巨大信号，百强房企增速更是降到了6.5%。
整个2019年，房企拿地规模已经在缩减。易居研究院数据显示，2019年8月份之前，TOP50的开发商只拿出了44%的钱买地，10月份降至22%，到了第四季度就只有25%左右。
进入2020年，疫情冲击下，房企拿地则更加谨慎。
克而瑞数据显示，2020年一季度，百强房企拿地金额同比下降23%，其中恒大、万科、融创、绿地投资金额同比降幅均在60%以上。
做房地产的公司不大量买地了，说明形势真的很严峻！
中国的房地产经历了二十几年的发展，已经在逐渐从以地为王转向现金流为王，进入一个房地产新时代，而在这个模式转变的关键时刻一旦没转对就会面临被淘汰的危险。
想要继续投资房地产，就必须先搞懂今后的发展方向在哪里，继续往下看。
三、房地产未来的投资方向
房地产逻辑从囤地为王转向现金流健康
2020年，因新冠疫情年初的工地停工，售楼处歇业，中介门店关闭。到下半年全国各地房地产调控大幕再次拉开以及三道红线融资新规横空出世。
2021年，房地产行业盈利增速减缓，杠杆下降，加上国家政策调控，出台各城市二手房指导价，国庆期间深圳仅成交4套二手房。
房地产遇到了前所未有的寒冬，房地产巨头恒大也因为现金流不足发生了严重的债务危机，总负债高达1.95万亿，牵一发而动全身，波及了整个房地产行业。
过去几年房地产行业青睐利用高杠杆大量拿地实现快速扩张的房企，谁拿的地越多就越赚钱。
然而现在房地产行业迎来“新周期”，房地产市场不断趋稳。房地产行情多受政策方向影响，在过去的一年中，政策大力压降杠杆，压降企业融资额度。
当房子的投资属性和市场的投资热度降低之后，行业性质也开始从金融属性向制造业、消费业转变，地产板块的投资逻辑也发生了变化。
市场开始偏好运营能力强，回款快，能增加企业现金流，融资利率低，财务状况良好的企业。
房地产行业 恒大暴雷 基金所以这些红色档，橙色档的房企大家千万要注意~如果发现你持有的基金或者债券有买这些企业的股票或者债券，就要规避风险了！
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相反，如果想投资房地产的话，绿色档的企业可以纳入考虑范围，但单看这个还不够，在住房不炒的市场想要逆流而上，就必须转变模式，改变以往炒商品房的逻辑。
房地产从投资属性转成消费属性商品
中国未来城镇化进程仍会推高一二线城市住房的刚性需求，而女性购房者和独居户的大量增长在一定程度上也增加了购房的需求。
在未来房子会逐渐成为人们的一个消费品，是的没错，消费品而不是投资品。房子将会变成人们日常生活中一个比较巨额的消费品。
那么这时候谁能做出成本更低，品质更好的房子就能够占据市场份额啦。
站在消费者的角度，差不多价格的情况下，精装修肯定比毛坯房省事的多，装修过房子的朋友应该都深有体会吧，装修房子的繁琐程度简直让人头秃。
宜家大家都逛过吧，里面样板间装修都是非常让人有直接住下来的冲动，假如有家房地产企业卖的房子全都是按照这种风格精装修好来出售，试问你心不心动？
宜家也确实这么做了，在长沙荟聚投资超 40 亿元，拥有约 3 万平米公寓，大部分户型配备宜家家具以及部分宜家电器。
这种宜家风的公寓也获得了消费者的青睐，2020 年，仅无锡、北京、武汉三个城市的荟聚中心总客流量就超过 4300 万，销售额突破 55 亿元。
大家如果租房的话，也会发现越来越多精装修拎包入住的公寓出现，因此整个房地产行业都在顺应消费者的喜好，从过去的毛坯房转向精装修房，而谁的设计更好看，就能吸引到更多的消费者，增加销售额。
比如万科，绿城，华润，金茂，都是精装修设计的比较好看的房企。所以大家想要投资房地产的话可以出去实地考察看看房，谁家的装修更好看就更可能获得市场的青睐。
聚焦中心城市，最大化享受城镇化红利
实际上这个逻辑是跟着政策走的，国家大力发展城镇化建设，设立了好几个城市群。
比如大湾区，长江中游城市群等，一线城市往外扩散的城市群会在未来逐渐发展起来，一线城市带动二三线城市一起发展，城市发展了消费增加了，人口也多了，住房需求自然也就上去了。
因此在这些城市群拥有大量土地的企业也可能在未来会有一定的上升空间。首先来看一下2020上半年大湾区房企拿地的榜单。
但是拿了地还不够，盖得出房子并且卖出才有利润，因此还要参考收益榜单，下图是2020上半年房企收益榜单。
榜单内容评判标准如下：
以上所有的数据都不能单一参考，只能作为我们判断的一个参考，并不能构成投资建议，比如单看2020上半年在大湾区拿地最多的恒大，如果当时因为这个数据买了它，现在就惨了！
以上就是房地产未来投资的三个投资参考因素，那么作为普通投资人想要投资房地产，可以通过那些工具呢？
一起来看看。
四、房地产投资工具的选择
看完了以上的内容后，如果仍然想投资房地产，看好房地产未来的发展，那能通过什么工具呢？
个股风险太大，基金是一个均衡风险的较好选择。
基姐筛选了几只买绿色档房企较多的房地产ETF基金跟主动型基金。一起来看吧。
被动型基金：南方中证地产ETF，鹏华中证800地产指数。
主动型基金：万家宏观择时多策略，万家精选，万家新利，华泰柏瑞新金融地产混合
因为是跟踪房地产ETF的基金，这两只基金买的股票都差不多，近1年的收益如下：
*黄线代表沪深300
*红线代表鹏华中证800地产指数
*蓝线代表南方中证房地产指数
ETF指数其实很好的反映了一个行业的情况，一整年都跑输大盘，所以大家切不要冲动试图抄底。
再来看看主动型基金的情况吧。万家的三只基金持仓都差不多，就只挑了一只出来对比，并对比了房地产ETF基金。
*黄线代表鹏华中证800
*红线代表华泰柏瑞新金融地产混合
*蓝线代表沪深300指数
*黑线代表万家宏观择时多策略
可以看到近一年以来的收益，只有华泰柏瑞新金融地产混合略微跑赢沪深300一点点，主要是因为他房地产股票占比只有36.72%，几乎是另外两只的一半。
主动型基金也是有可能跑输行业ETF的，基姐不建议在这个时候还去投资房地产哈~不确定因素比较多，对行业没有一定的了解是绝对会亏钱的。
总结一下：
目前的房地产正在遭受政府政策调控，属于寒冬时期，也是逻辑转变的一个时期，
能在未来继续发展的房企大概率是现金流充裕，顺应市场变化转向住房消费，主打精装修房的房企。
作为投资者如果想投资房地产一定要搞清楚背后的逻辑，弄明白买的是什么再去投资，
比如过去房地产之所以能发展起来是跟中国经济息息相关的，靠房地产赚到钱的人实际上是靠国运赚钱。
但现在行情变了，国家发现房地产的发展影响到经济发展了，于是加大政策力度整治，
这个时候千万不要抱着侥幸心态，想着像过去一样，寒冬之后必有政府救市，现在抄底，这样很可能亏到倾家荡产哦~
目前市场不明朗，不确定因素多，基姐不建议这个时候去投资房地产行业哦！
友情提醒：投资有风险，买入需谨慎，用闲钱理财，才不会坏了心态。
平时没空常看基金，怕买入后有什么情况没办法及时发现？
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最后，还是要跟大家强调一遍：
基姐只做基金测评，不构成买入建议，如果有看上的基金，要根据自己的目标收益和可承受风险去考虑，以免一时被收益冲昏了头做出错误决定。
投资本身是一个严肃且经过深思熟虑才能做的决策，永远不要盲目跟风投资，投资路上只有拥有一套自己的想法、理念，才不会轻易迷路~
我们做基金测评的初衷是为了帮到更多人学习如何投资基金，如何辨别基金是否适合自己，而不是直接给购买建议，基姐真心希望每一个人都能买到最让你心仪的基！
祝大家早日发财！