打工人生存指南--租房篇（上）
Q1 签订房屋租赁合同时，应当注意哪些问题？
一、确认双方当事人是否具备主体资格
1、出租人（房东）是否具备出租房屋的主体资格，主要从以下两方面来审查：
(1)出租人是否具备完全民事行为能力。
①出租人为自然人的，审查其居民身份证或户口薄；
②出租人为法人或其他组织的，审查其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询。
(2)出租人是否享有出租房屋的实体权利。
①出租人为房屋所有权人的，审查其是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。
②出租人为委托或代理出租的，审查其出租行为是否经过所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
③共有房屋出租的，审查其是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料。
④房屋转租的，审查其是否经原出租人同意，是否有原出租人同意转租的书面证明材料。
2、承租人（租户）是否具备主体资格，主要审查以下内容：
承租人是否具有合法的身份，如暂住人口承租房屋的，必经持有公安机关核发的暂住证；法人或其他组织的，必经持有合法有效的营业执照。
二、房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致
这点主要是看房屋的产权证，审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。
三、房屋是否存在禁止出租的情形
1.不符合工程建设强制性标准的房子禁止出租；
2.阳台、地下室、卫生间、厨房等非居住空间禁止出租；
3.不符合室内装修国家有关标准的房子禁止出租；
4.有居住权等依法不得出租的房子禁止出租；
5.被司法机关查封的房子禁止出租；
5.法律、法规规定禁止出租的其他情形。
四、租赁期限是否约定明确
《民法典》第705条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
故而对于租赁期限而言，应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。
五、关于租金、保证金和其他费用是否约定明确清晰
1.租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等费用；
2.保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理；
3.支付方式是现金支付、转账支付还是其他支付方式；
4.支付期限有月付、季付、年付等，合同中应明确约定并确定支付的具体日期或最后日期。
六、关于其他条款的审查
1.修缮条款：修缮责任是否明确；
2.转租条款：是否允许承租人转租及转租的条件；
3.保险条款：是否投保公众责任险或第三者责任险、保险费用负担；
4.合同的变更与解除：审查是否对己方当事人较为有利；
5.违约责任条款：是否显失公平，对己方会不会有较大的不利影响；
6.免责条款：免责的范围；
7.争议解决条款：管辖约定是否正确、有效，选择诉讼的，有无违反级别管辖、专属管辖的规定，选择仲裁的，仲裁委员会的名称是否准确无误；
8.备案条款：由谁向房屋管理部门履行备案的义务及备案费用的负担。
Q2 本案租赁合同没有登记备案，还具有法律效力吗？
未经登记备案的房屋租赁合同具有法律效力。
首先，《城市房地产管理法》第54条只是规定了租赁合同应当向房产管理部门登记备案，而并未规定租赁合同应当办理备案登记才能生效，由此可见，该条规定系管理性规定，而并非效力性规定，若将未登记备案合同都认定为无效合同，将严重影响交易的安全性和稳定性。因此，房屋租赁合同是否登记备案，并不影响其合同效力。
其次，《民法典》第706条更是明确规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
故，基于《民法典》第136条“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，只要双方未将登记备案约定为合同无效的条件，那么未经登记备案的合同在签字盖章后也能发生效力。
Q3 房东不愿意签订书面的房屋租赁合同，这样可以吗？
短期租赁可以不签订书面合同，长期租应当签订书面合同。
《民法典》第707条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”，由此可见，租期为6个月以下的短期租赁，双方当事人可以不订立书面合同，而租期为6个月以上的长期租赁应当订立书面合同。
另外，《民法典》第730条规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但是应当在合理期限之前通知对方。因此，在双方不签订书面合同，且无法确定租期时，任何一方只要在合理期限通知对方，就可随时解除租赁关系。
基于此，虽然少于6个月的短期租赁不必要求当事人订立书面合同，但是租赁房屋需要考虑的问题涉及到方方面面，口头约定毕竟不如白纸黑字清楚明白。因此，在租房时，若能够签订书面合同，则无论其是否属于长期租赁，都建议签订书面合同。
Q4 签出租房屋内的家具坏了，可以找房东出钱修吗？
只要不是租户过错损坏的，就可以找房东出钱维修家具。
《民法典》第712条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
另外《民法典》第713条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
由此，一般租赁房屋及配套设施的维护费用应当由房东承担，可以要求房东来维修，或者可以协商先由承租方垫付，再按照维修票据找房东支付。但是，《民法典》同时也规定了，因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
综上所述，判断房东是否承担维修义务，关键看租户使用过程中是否存在过错，即如果租户存在过错，则维修义务由租户承担；如果租户不存在过错，则维修义务由房东承担。