广州自8月31号公布二手房指导价之后，全市的二手房交易量简直惨不忍睹，部分区域的交易量甚至接近腰斩。
黄埔的二手房交易环比降幅更是荣登榜首。
（图源/广州房地产中介协会）
据广州房地产中介协会公布的数据显示，今年7月，黄埔区二手房交易量为345套，交易面积达到32364平方米，部分板块更是登上了热门成交板块TOP10。
而在二手房指导价公布后的10月，黄埔区二手房交易量仅有219套，交易面积仅有18929平方米。
不过，冰封的二手房市场最近似乎出现了些许松动。
据一些媒体报道，广州二手房可不按指导价放贷，再加上最近流传的放贷速度加快，部分银行最快次月就能拿到贷款…
难道说，楼市真的要松了？
01.
黄埔新盘争相内卷，
二手房也跟着雪崩？
这段时间，黄埔各大楼盘内卷的不行。上上周品秀星樾以3.68万/平的笋价开盘，小编也对此进行了一些解读和分析（通宵排队抢房，多盘降价促销，科学城有漏可捡？）。
星樾山畔，上周五正式开盘，80平北向，3.5万/平，90平南向，4万/平。
时代天境和时代天韵两兄弟也是跟着一齐降价——天境3.6万/平，天韵3.2—3.4万/平。
老黄埔庙头板块的卓越招商臻龙符和越秀星航TOD价格也降到了4.2万/平。
在受到限价政策、多项调控的影响之下，黄埔的楼市已经出现了一二手倒挂的现象，各大板块一手房单价均低于同板块二手房单价。这种情况的出现使得一部分购房者开始把目光转向一手房。
再加上近期的”一手房内卷狂潮“，不少买家的或许会开始思考，“既然一手房房价这么笋，那我为什么还要去买二手房呢？”
其次，在当前市场下，二手房难以出手也是一个问题。
地产大V房二娃近日发文称，为了置换更好的房子，他决定出售目前自住的房源。但受到“一手楼盘内卷”的影响，导致黄埔二手房市场非常冷清，看房的人也少，房子根本卖不起价格。
房二娃提到，自己的房子挂出去23天，只有一组客户来看房，但因为价格没有达到自己的预期，也就没有选择卖出。
这种情况在之前的文章里我们也分享过万科新里程一位业主的卖房故事。该位业主也讲述了中介对于当前黄埔二手市场的一个基本情况。
（往期推文截图）
“有中介表示，现在业主价格也不好谈了，卖方不愿意降价，买方不愿意加价，所以也就呈现出这种僵持状态。”
除此以外，二手房指导价出台之后，贷款也成了一个问题。
以保利香雪山为例，根据贝壳给出的数据，之前保利香雪山花园二手房均价为53830元/平。按照100平计算，3成可以首付161万买入，现在指导价为39596元/平，银行按照396万评估的话，也就是放贷118万。但业主肯定不愿意降价卖，那么中间的买入成本还是由卖家自己承担，总的买入成本就变成了260万，足足多了99万的额外支出！
02.
部分银行传可不按指导价放贷
楼市真的回暖了？
最近，微博大V@邓浩志提到楼市出现放水迹象。而从街坊们的讨论和部分媒体爆料的消息来看，冰封的二手房似乎也出现了一些回暖迹象。
（图源/微博@邓浩志）
首先是银行方面，房贷放贷周期正在缩减，二手房可不按参考价放贷。
一些媒体提到，部分银行又恢复了二手房放贷，部分网点甚至次月就能完成放贷。
“四大银行里面，中国银行、农业银行都会按照评估价安排放款。工商银行会对房子进行评估，如果是买家的首套房，则会根据评估价安排放款，如果是二套房则会按照参考价来安排放款。”
微博上也流传出#广州二手房贷可以不用参考指导价#的消息流出。
广州某银行业内人士对第一财经表示，”该种情况确实存在，绕过指导价的背后，是部分小区的房产成交价已经低于指导价了，指导价自然也就无效了。”
究竟是不是按照参考价进行放贷还有待考证，但房贷利率确实是降了。
自9月起，广州各大行房贷利率均有所下调，其中工行、建行、招商首套房贷利率降至5.85%。
除此以外，自杭州推出新版二手房交易网签系统后，隔壁深圳也于近日发布公告，称深圳市新版二手房交易网签系统将于11月19日正式上线。该系统实行”单边代理“模式，即买卖双方通过独立委托，与受托机构形成单边委托关系，以争取委托方在实际交易中合法利益最大化。
如果说杭州推出新版系统只是一次小范围的试点，那紧随其后的深圳或许意味着二手房交易会迎来一次以更好维护消费者为目的的重大变革。
种种消息似乎都在宣告楼市即将回暖，政策底即将出现。不过，对于所谓的救市言论，小编还是选择持保留意见。
虽然形势看上去一片大好，但大家不要忘了，在第一批参考价发布的时候，通知上的第一句话便是——
首批发布热点区域成交活跃的小区楼盘，下一步将继续加强对二手住房市场运行的监测分析，按照调控要求结合市场运行情况适时发布其他热点区域的小区参考价格。
简单来说就是，调控仍在继续，监管仍未放松，之后依旧会根据实际情况进行操作。
同时，第一批公布名单中也只有96个小区，涉及到黄埔的也不过只有区区23个，这不过是楼市大海里的沧海一粟，说白了就是一次试点工作。
03.
总结
调控的初衷不是让楼市彻底冰封，而是制止二手房房价过热。
通过适当的政策，让楼市的发展变得平稳。比起隔壁深圳实行的全市指导价，广州无论是在政策还是在操作上都留有不少可供周旋的余地。
但如果出现过于火爆的场面，小编认为，为了防止后续问题的出现，不排除对二手房政策进一步打补丁。
毕竟，在房住不炒的大环境下，楼市的发展还是会朝着健康、合理的方向发展，在市场的迷雾尚不清晰的情况下，单凭某些未官宣的消息就得出结论，小编觉得还是略施偏颇。