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5年前追高花桥，今年终于解套？
2017年，浦西玫瑰园是花桥第一个冲击单价3.1万元/m²的地王盘，此后的售价再也没回到当年的高点
2019年时，该盘通过各种打折卖到2万5、6，较高点滑落4、5千。今年上半年少量尾房随着上海楼市的大涨取消部分优惠，升到2.7万元/m²左右
但直至清盘，高层再也没卖到过3万元/m²以上的单价，这让当时追高的，近4、5年时间都在解套当中。
所以我们也看到，浦西玫瑰园二手房普遍都挂牌偏高于周边其它小区，在今年大行情中有幸挂到3.08万元/m²的均价，看似可以解套了！
但查阅某知名蓝皮房产APP显示，从今年4月到9月，只成交了8套二手房：
且最新、最高的成交价只有2.74万元/m²，距离当年高点还差一口气，差了3000+元/m²！而最低的成交价格尚在2.26万元/m²徘徊！
当地售楼部坦言，不少中介门店机构也表示，由于拿地价过高，浦西玫瑰园定价偏高于市场均价，不管是新房，还是二手房，都不怎么好卖！
同样的新房价格，与地铁口的中骏世界城相比，没有优势！所以中骏开盘当天即售罄，从期房卖到现房是不存在的！
同样的二手挂牌价，在地理位置上与凯德都会新峰相比，没有优势！所以今年4月到9月凯德能成交50多套二手房，没有对比就没有伤害！
如果说当年以高点购入浦西玫瑰园的，今年有幸得以成功解套，那么只能说是不亏本，但至少也不赚钱！
花桥的行情是紧跟着上海走的，下半年随着上海楼市调控的深入，本轮行情宣告结束，花桥二手市场在经过了上半年的“嗨”后也随之偃旗息鼓。
我们基本可以下结论，花桥所有的利好，都已经兑现，也没有新开发供应量支撑后市继续上涨了。
至于苏州轨交S1线的修建，对于花桥来说，未来的作用只能是沟通昆山内部与花桥的联系
不能改变当前花桥与上海之间，依然需要通过慢速、绕弯、站站停的11号线来沟通，不过花桥是一个镇，能有2条地铁已经相当幸运了。
但它不会有像昆山南、太仓（娄江新城）、嘉善南（高铁新城）那样，成为高铁枢纽。甚至一旁的上海邻居安亭北/西站，未来都能成为5线换乘（沪宁城际高铁、沪苏通线、嘉青松金线、宝嘉线、14号线）的轨交枢纽，但是花桥不会有！
因此，早在2017年年中，花桥房价就已经到达了它的天花板。（浦西玫瑰园当时定价2.76-3.08万元/m²）
2018、2019、2020这3年，花桥一直处在新房滞涨、二手房微跌的横盘状态下。
今年上半年二手房只普涨了约5000元/m²，但这轮行情来得快，走得也快，如同昙花一现。
本轮行情花桥未能突破前期高点，而今后相当长一段时期也再难突破。
未来花桥自住可以有，但投资升值价值不大，除非上海再次迎来较大的行情。
2
花桥多个新盘宣告售罄，迎来二手时代！
从2016年新城大建开始，到现在历经5年左右的时间，花桥的土地开发已近饱和状态，城市建面日趋完善。
同时这也意味着，前期开发出的新房项目，也大都完成去化，后期上市的新盘已屈指可数，花桥当前的新房市场已经接近尾声。
2020年之前花桥还有多达10盘在售，伴随着慢慢的去化，如今只剩个别项目还有少量房源供应，而且有的还是尾盘。
花桥新盘供应的主体位于离上海比较远的西部新城板块，东部11号线老城板块已无新房在售。
除象屿都城嘉园/怡园、香逸铂悦、宏图国际花苑有部分供应外，嘉宝梦之悦、滨江裕花园已是尾盘状态，整个花桥目前只有少数几个新盘可供选择。
万科魅力花园、建滔裕园、香逸尚城、花桥裕花园、苏河公园、花桥公馆、朗绿花园等盘均已售罄。
靠近11号线地铁的，龙光花溪澜园、中骏世界城（一期）、廊桥嘉苑、象屿西郊御府、浦西玫瑰园、万科云璞等盘也悉数售罄。
花桥供地已经面临短缺，未来也少有大拆大建的现象，城市界面基本已定型，新房正在退出市场、迎来二手时代！以后花桥只能买二手房！
3
残存在售新盘一一成了坑
花桥请优先买二手房！
如今的花桥，依然是环沪唯一与上海通地铁的卫星城，是环沪最佳的选择。
如果你就在上海11、14号线沿线上班，那么非买花桥不可，不过请优先买二手房！
因为花桥当前仅存在售的几个新盘，竟然都成了坑！
先看新城板块的香逸铂悦项目，北部虽有S1号线地铁在建，但项目离最近的站点（西环路）实际距离在2公里以上。
S1西环路站与11号线花桥站还隔了一个花溪公园站，到花桥有2站距离，未来S1开通后进入上海主城还需要在花桥站换乘，这样通勤时距被大大拉长。
该盘美其名曰打造品质学区（一路之隔确实是中小学），对标浦西玫瑰园单价卖到2.45万元/m²
可是与北部2万2、离地铁更近（800米）同样有学区的象屿都城嘉园相比，没有优势！自然周边其它楼盘都清盘了该盘还在售，在新房去化不理想的情况下，未来二手是否好出手呢？
现在花桥真正的地铁盘，只有嘉宝梦之悦（2.2万元/m²），但实际距离也有500米（S1展览中心站）；
其次是距离S1线西环路站800米的象屿都城嘉园（2.2万元/m²），再是距离11号线兆丰路站1.2公里的宏图国际花苑（2.45万元/m²的洋房）；
其它项目如同样是新城板块的象屿都城怡园、滨江裕花园，还有明年待开的建滔浦岸花园（放风2.45万元/m²），距离地铁少说都在2、3公里之远！
其实花桥距离地铁最近的楼盘是早期开出的万科云璞，出门可见地铁站，不过因为产权问题、又是超高层得房率偏低，开盘初期并不好卖，后来废了好大力气才清盘，现在也买不到了！龙光花溪澜园位置也不错，同样三开三罄已清盘！
今年新开的中骏世界城更是“绝杀”，S1+11双轨交换乘，并配有酒店、办公、商业，一期开盘房源当天售罄，均价2.63万元/m²（可关注下个月加推的二期项目）。
当好盘被抢完，回过头来我们再看看剩下为数不多在售的新盘，竟然一一成了坑！与其花2万4、5的高价，买在远离地铁、配套还少的花桥新城区，还不如买单价只有2万、11号线地铁旁、配套已成熟的次新小区。
花桥二手房推荐：国际华城（11号线花桥始发站旁），均价2.1万元/m²，适合上班族；绿地启航社（易买得边上），均价2.06万元/m²，适合居家养老。这两盘周边配套完善，相较去年都上涨了3000元/m²。
如果预算充足，最推荐凯德都会新峰，成交价3万元/m²是高了点，但与上海只隔了一条界河，出门左手边是11号线兆丰路站、右手边是安亭站，商业配套齐全，是花桥融沪最好的项目。