严格意义上来说，这是一篇旧文。这篇文章，今年7月份的时候我曾发过，只是发出去不到24小时就被迫删除了。最近有读者陆陆续续找我要这篇文章，想了想，把不该说的全部删除，脱敏一下再发一遍吧。
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2018年底，有粉丝找我咨询买房的事。他在朝阳欢乐谷附近上班，有首套资格，当时手里攒了180万现金，想着买套房子对抗一下通胀，然后租出去挣点租金。我给他重点推荐了亦庄河西的“万科金域东郡”和朝阳芍药居的“芍药居北里”，结果人家说：亦庄那么远，根本不是北京；芍药居那个太破，户型又不好...总之，就是各种看不上。
两个月后，他发微信告诉我，他买了双桥的的“水郡长安”。并加了这样一句话：
这个小区是2009年的次新房，户型也还可以，周边配套成熟，关键是价格不高，均价只有4.8万。我觉得它是价值洼地，其他的优点不说，就凭离通州副中心这么近的位置，未来两三年也会大涨。
我没有说什么。关注这个号比较久的人应该都知道，当其他人跟我的意见不一致时，我一般不会反驳别人或者怎么怎么样，大家意见不同很正常，我的也不一定对，就让时间来验证就好了。
如今，两年半过去了，当初我推荐的亦庄“万科金域东郡”及朝阳“芍药居北里”全部起飞，而位于双桥的“水郡长安”，现在均价只有4.6万。
什么原因呢？
今年3月份，我专门写了一篇文章《北京没有价值洼地》，来解释双桥为何万年不涨，感兴趣的可以再翻阅一下。
北京楼市2020.7-2021.5月这轮行情，大部分业主可能没什么感觉，那是因为：
除了东西海、亦庄、朝阳望京、太阳宫芍药居、新北苑、朝青、奥森等几个热点板块之外，大部分区域并没有怎么动。
而亦庄，有一个特殊的楼盘，其成交价半年翻倍。除了这个极为特殊的楼盘之外，很多正常的盘，其涨幅都在30-40%之间，超过上地的红盘“上地东里”。
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亦庄这一轮抢眼的表现，除了其过硬的自身条件之外，还得益于“学籍独立”的政策红利。
五月份，亦庄学籍正式宣布独立之后，不少二手房业主信心倍增，挂牌价一个比一个高。
金茂的悦系，有一段时间，下跃挂牌价接近10万。虽说下跃地下一层不算房本面积，单价贵点正常，但10万未免也太离谱了。
关键是：还能卖得出去。
6月份，一位读者跟我说：他家的下跃卖出去了，买家来看了一次房就相中了，后来买家跳过了带她看房的中介，两人私下成交了，折合单价9.8万元。
坦白讲：这样的成交价，着实不低。要知道，2019年同户型的成交价只有7万出头。
我猜测：或许是省了一笔不算少的中介费，所以买家才愿意为她喜欢的房子支付高溢价？但或许，人家是真的觉得它就值这个价呢。此单一成，其他业主的预期就再也不可能降下来了。
10月以后，西海学区和远郊盘领降，而亦庄的优质盘，基本没咋动。
从写米宅北京平台第一篇亦庄的文章开始，我就曾明确表示过我对这个区域的看好。2019年底到2021年3月，也曾无数次发文推荐过亦庄。坦白讲，亦庄的这波行情我预测到了，但没料到的是：她的涨幅会如此猛。
虽然，早在5月份，我就不推荐再入手亦庄二手房了，但，我依然看好她的下一个周期。
什么意思呢？
翻译成大白话就是：
下一波机会，我觉得表现最好的还是这个区域。
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为什么呢？
第一，东西城发生了什么事，不必多说，大家心里都明白。如今，不管是东西城，还是海淀，如果短期内要入学，确定性都不大。朝阳最好的人大附也是如此。僧多粥少，指不定会被塞到哪个校区。
对于明年要入学的孩子家长来说，我认为：有一些本来打算买东西城的，会考虑买入亦庄。
虽然，现如今亦庄的教育水平和东西城完全不是一个档次，但至少人家有确定性啊。你只要买了对口学区房，就能上人大附经开、亦庄实验学校和建华实验。
当初朝阳人朝的房价是怎么涨上来的？不就是因为它有确定性吗？买了就能上吗？
如今，东西海、朝阳人朝的确定性被削弱，从某方面来看，我认为是利好亦庄的。
第二，亦庄的供需关系，很明显开始紧张了。
2018-2021上半年，亦庄一直都是限竞房供应大户，之前，因为供应过度集中，不少限竞房的售价，远低于其限价线。
比如：2020年6月，招商臻珑府曾以4.3-4.4万的单价出售了不少房源，而这个项目的限价线，是5.2万。
今年3月份，亦庄市场转火，限竞房项目迅速去化，如今，除了一二层和少量清退房源之外，亦庄限竞房全部清盘。
并且，第一批、第二批、第三批集中供地，都没有亦庄的身影。今年一整年，亦庄没有供应一块住宅用地。
这也就是说：从现在一直到明年上半年，亦庄都只能吃存量市场。
这意味着什么，你们自己品。
另外，亦庄高端居住板块河西区，目前只剩一宗住宅用地了（就是下图中编号为X98的那宗）;
这宗地一旦拍出，河西就彻底进入存量市场。当然，最后的一宗地，ZF也必定会视若珍宝，不会轻易拍出。
这样的供需之下，你认为房价会如何走？