上周五，文章被删了，信息量有点大过头了。
该说的，不该说的，也都不再提了。
不过，从今天地产股的表现来看：万科大跌；融创大跌；旭辉大跌；雅居乐暴跌；保利暴跌；宝龙暴跌……
周五怎么涨上去的，周一就怎么跌回来。
文章说的，也都应验了。
其实就一句话：“能选国资背景的开发商，就别碰民营房企”。
这不是说谁好谁差的问题，踩雷，它是一个概率学话题。
今天，想说的是：“武汉再难，别出三环”。
11月19日，湖北省统计局发布的《湖北省人口区域分布研究》数据：
- 从城乡分布看，10年来，城镇人口比重由49.7%提升至62.89%，年均提升1.32个百分点。
- 城镇人口中，武汉中心城区突破1000万人，达到1001.16万人，增长37.5%；
- 武汉之外市州中心城区人口866.67万人，增长32.8%，县城人口1239.13万，增长25.8%。
（图片源自：武汉市自然资源规划局）
透露了三点信息：
- 1、湖北全省的城镇化率已经达到了62.89%，越到后边上升的空间是越来越小了。
- 2、武汉市中心城区的人口已突破了1000万，体量上已经是跻身全国各大城市前十位了。
- 3、过去10年，武汉中心城区人口增速明显高于市州中心城区，且远高于县城的人口增速。
怎么理解这三点呢？
记住一句话就可以了：“武汉，人口红利正在加速消退”。
这不是在耸人听闻，希望大家能静下心来用理智去好好揣摩一下。
单一城市千万级的人口体量在全世界都没有多少，何况这中心城区的人口就上了千万。
“红利消退”也不是说城市发展失去了动力，而是指红利带来的增量空间正逐步变小，如果没有其它的增长动力来助推，那就是在“啃老本”。
光谷这些年房价为什么会异军突起，正是有了光通讯产业的支撑。
可能有些人认为现在除了几个大厂也没有什么，但这几个大厂正是带领产业前行的助推器，是增量空间的动力源。
放眼全球各大城市发展史，任何一个经济体或者经济组织都是如此，当然，武汉也不例外。
若是再想靠“拉人头”来发展城市经济，这条路必将会越来越难走。
- 前天还在王家墩说要搞个CBD，昨天又说二七滨江很不错，今天又在琢磨着光谷关山怎么去扶一下，明天又被裹挟着去了光谷东。
- 昨天才说要搞个“中国－光谷”立个标杆，今天又打着“中国－车谷”的小算盘，晚上想想还有个“长江新城”不能落下了。
“拉人头”，“摊大饼”，“造大城”，这种开荒拓土的基础性建设工作，这些年武汉做的已经不少了。
就拿代表着未来商业的写字楼来说吧：
武汉写字楼的空置率在全国各大城市是非常靠前的，这个就不再做质疑了。
不说远的，就说近的，据世邦魏理仕的《2021年第三季度中国房地产市场报告》看：
- 2021年第三季度，全国18个城市写字楼市场共录得147万平方米的新增供应，其中80%的新项目位于一线城市。
- 预计在2021年到2023年间，武汉写字楼将新增近230万方，仅次于上海、深圳和广州之后，位列全国第四。
- 与此同时，同时在2021年3季度，武汉市的写字楼空置率高达40%，仅次于长沙，位列全国第二，远高于北上广深的10%-15%平均水平。
看着供应量觉得还不错，城市发展除了需要住宅来解决衣食起居，更得看写字楼。
因为这是城市商业文明的灵魂，是收入的源头。
可对比空置率来看，四成的写字楼是空置的，这大量的资源被闲置，也正是城市间的“泡沫”体现。
供应远大于需求的市场，一方面存量的写字楼租金上不去，另一方面增量写字楼供应也会被严重地抑制住。
没有产业的支撑，没有多样化的就业岗位，怎么去吸引更多的外来人口和资金技术，又拿什么去偿还这住房背后的贷款？
再一个，近些年来，结合全国各地的“抢人大战”，再看武汉大手笔提出的“百万留汉计划”，以及户籍门槛的一再降低，也正说明了这座城市在人口吸附力上的“后劲不足”。
如果，有足够的吸引力，还有必要这么去卖力地吆喝？何况，“大学城”的金字招牌也正是聚集年轻人的流量窗口。
门槛应该是逐步地被抬高，而不是一再放低。
中心城区的1000万不是天花板，但离天花板却是更进一步了。
为什么是“三环”？
因为，“三环”是底线，从武汉市的行政区域图来看，除了东湖高新之外，其他几个主城区的边缘基本和武汉的“三环线”相吻合。
说个题外话，武汉有多大？
8494平方公里！
4个深圳、8个香港、12个新加坡、15个首尔、80个巴黎……
一线城市广州都不及武汉大，直辖市上海也没有武汉大。
其次，武汉三环线91公里，直追北京五环线98公里和上海外环线99公里。
武汉三环内的面积约530平方公里，而北京五环内的面积约670平方公里，上海外环内的面积约620平方公里。
主城区面积2000平方公里的武汉，约等于深圳全市的面积，秒杀绝大多数省会城市。
北京二手房均价6万，五环附近4万的房子比比皆是；
上海二手房均价7万，外环附近5万的房子比比皆是；
深圳二手房均价8万，没有环线，但是西北角的松岗，东北角的坪山3万的房子比比皆是。
再看武汉二手房均价1.8万，三环边上动辄就2万，甚至更高。
要说一万五在三环买了套新房，还得偷乐一阵子，这算是捡到漏了。
最后，对比几个一线城市，异常地发现，在武汉，这四五十层的超高层住宅项目那真是多得惊人，如此高度集中的住宅，配套更加高度集中的写字楼，外加居高不下的空置率。
三环外，即使你的故事讲得再好，都不敢去睁眼直视。
三环，是底线！刚需，还是咬咬牙吧；投资者，还是建议往二环看吧。
当然说的这个“三环”，并非确切的三环高架。
只是形象地警告大家，别跑太远了。
有地铁又怎样呢？
你看蔡甸、你看葛店、你看阳逻、你看东西湖、你看盘龙城、你看……
你看它们，哪一个对得起你的钱袋子？