本文是广州淘房志踩盘评级：第104篇
编辑 | 闷油瓶
在增城置业，想买得离黄埔更近，除了新塘，还有一个盛产大盘的广园东板块。
经过十余年发展，广园东也逐步形成了“三足鼎立”的格局——翡翠绿洲（香江天赋）、碧桂园凤凰城（云顶）、合生湖山国际各坐镇一方，广纳市区刚需客。
关于它们，网上曾经流传有一个段子：
云顶：我乃碧桂园26年匠心之作、云系壹号作品
天赋：我承翡翠绿洲18年大城底蕴，香江天字系作品
湖山国际：我一万九
云顶：我半山科技奢居，有8C智慧云系统
天赋：绝版咬合复式，有9重智能归家系统
湖山国际：我一万九
云顶：我六所幼儿园三所小学两所中学，还有二中应元
天赋：我三所幼儿园一所小学一所初高中，香江中学连续九年增城第一
湖山国际：我一万九
云顶&天赋：......
当然，我们今天不说“以价换量”一万九，也不谈“高贵地王”云顶，专门来聊聊屈居一隅的香江天赋。
作为翡翠绿洲的收尾组团，它以最近黄埔+育才名校+咬合复式+喊价3万等多项噱头吸引了不少关注，但是表现究竟值不值这个价位呢？
话不多说，先上简单测评，有意向购买的朋友，可以留意下。
①区位左右为难，蹭黄埔挨的却是工业区，傍新塘也远远够不着
②交通严重拖后腿，非自驾出行只能靠楼巴或公交
③配套自给自足，教育不错，但商铺空置较多
④复式产品是亮点，实用率高，但交标出现过质量问题
紧邻云埔工业区，离新塘TOD10公里远
区位评级：☆☆
香江天赋位于广园快速开创大道，增城与黄埔的交界处，同时在宣传广告上蹭了新塘TOD的热度。
理想情况下，从项目开车约40分钟可以到达珠江新城，但考虑到广园路和陈家林路的拥堵情况，至少在早晚高峰不太能实现。
而仔细端详周边地图可发现，它的位置其实稍显尴尬。
一方面，项目往西便是云埔工业区，此前就因大气污染问题遭周边业主投诉，而项目与它的直线距离在2公里范围，是一个比较大的负面因素。
另一方面，根据地图实测，香江天赋离新塘TOD车行距离至少有10公里以上，是广园东三大盘之中，距离最远的一个。
因此，这也说明香江天赋是妥妥的“非地铁盘”，和新塘三个地铁站的距离大致如下：
新塘站，11公里；白江站，8公里；沙村站，6公里
淘房君此前多次强调，远郊盘的救命稻草就是地铁，如果真没有，离得越近越好，起码不要差太远。
好在，社区有内部穿梭巴士，也有楼巴可以直达广州市中心，每隔15-30分钟一趟，不过这也是郊区大盘应该要有的基本配置了。
想沾黄埔热度傍来的是厂房和工业园，想蹭新塘TOD规划却又比不过隔壁的湖山国际和凤凰城。综合 项目的区位表现，只能给它打两星。
15年教育是亮点，商业街空置率过大
配套评级：☆☆☆
说完区位，我们来看看香江天赋自身的配套情况。
能称之为大盘，配套必须要自给自足，香江天赋在上学这块，应该算是最大加分项了。
据销售介绍，项目可以做到十五年教育，单是幼儿园就已经3所，当然最为知名的还是香江学校（小学）和香江中学（初高中+国际高中部）。
隶属育才实验中学的全面管理，香江中学初中部连续九年中考成绩排名增城第一，高中部与二沙育才、番禺育才师资统一，办学质量应该还可以。
不过，学校有两个美中不足的缺点：
1、无论香江学校还是香江中学都是私立，学费比较高昂，小学是1万2一学期，中学是1万4一学期，纯公立育才只有隔壁的湖山国际；
2、想免费就读也有公立班选择，但数量少，且仅针对人户一致的业主子女，对4万多居住人口的翡翠绿洲来说，显得杯水车薪。
如果单论教育质量，项目还过得去的话，商业方面只能算“麻麻地”了。
香江天赋一直吹嘘，经过十几年发展，商业配套非常成熟，除了临街底商，还有主打的未来汇商业广场。
淘房君特意去探寻了一番，结果却发现有点“半死不活”。
一层外面还好，有星巴克和麦当劳，基本的餐饮、药店、菜市场、小超市都配备到位，人气也可以。
但进场商场里面，环境就马上冷清下来，接驳一二层的手扶电梯已停运，呈一副年久失修之势。
在二楼逛了一圈，基本上是关门闭客的多，商铺一片萧条，招商海报比行人还多，将门口的导览栏扇得脸肿。
更经典的是，最吸人气的电影院早已封门拉闸，橱窗前的海报仍定格在半年前的寂静之地2。
二楼往上就基本是教培公司，没有更多的餐饮、娱乐和购物场所。
那更高层次的消费怎么办？销售则回应“驱车20分钟，向西有萝岗万达，向东有新塘万达。”
小病小痛附近的卫生站和诊所可以应付，但三甲医院同样要去到萝岗或新塘一带，项目周边还是增城熟悉的村级模样，根本无法满足日常生活所需。
不过需要注意的是，由于香江天赋是翡翠绿洲最里面的组团，无论是教育还是商业，在资源享受度上都是最远的那个，出行相对不太便利。
复式得房率高，交付曾深陷维权影响
产品评级：☆☆☆
最后来看看产品方面，香江天赋现在售8栋、10-13栋，主推102-130㎡复式单位。
整体而言，产品的实用性不错，得益于咬合结构，得房率可超100%。
比如，102㎡可以做到“3+1”房，在奇偶层的表现上，朝向和户型设计又各有槽点。
奇数层102㎡四面宽朝南，但没有主卫，配置的两个卫生间都是公用。
偶数层102㎡解决了主卫问题，但朝南面削减为2个。
奇数层102㎡户型图
偶数层102㎡户型图
121㎡以上的就阔绰许多，横厅采光面更大，而且还有双主套，二楼主卧的挑高空间还可以额外做多个阳台。
偶数层121㎡户型图
另外，香江天赋全部户型均有独立电梯厅、入户玄关、智能系统等，这个交标配置看起来确实诚意满满。
不过，也有两个问题需要买家提个心眼：
1、上下楼梯道过窄，空间稍显狭小
2、产品的交付售楼曾陷入过维权困境
在看房过程中，销售胸有成竹地表示最晚明年底就可以交楼，去年疫情严峻时，依然克服困难，还提早了交付。
然而，就是今年1月，天赋部分楼栋收楼时，却被曝出为赶工期，豪装房变“水帘洞”，而且墙体还开裂的交标问题，根本达不到入住标准。
现在售的产品，未来会不会也有此可能，值得审视一番。
部分业主评论
综合以上所述，从自住角度来看，淘房志认为，香江天赋适合刚需之上，豪宅未满的置业者，特别是钟情于复式的买家。
或者工作地点集中在新塘、科学城、云埔附近，有强教育需求的朋友，可重点留意该项目。
但如果上班在市区，非地铁盘的交通成本过高，需慎重考虑。
从投资角度来看，香江天赋3万+的价格也不会很推荐。
论新塘TOD规划，凤凰城距离更近，讲故事也更有优势；论性价比，又拼不过湖山国际，虽然人家配套摆烂，但可以靠蹭两边享受一下，主要是价差将近1万/㎡。
往西，云埔已经有项目推出3.2-3.4万/㎡的价位，只贵3000，就可以实现增城到黄埔的跨越。
往东，3万+又可以在新塘买到地铁+商圈+学位房。
因此，香江天赋这个价格，如果只靠复式产品和私立学校，仍然缺乏有力支撑点。
与同区位，或者其它潜力地段相比，颇有一种高不成低不就的尴尬感。
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