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最近一个月的海淀，真是出尽了风头，频繁上热搜。
上个月，万柳片区的低总价代表楼盘“蜂鸟家园”成交了一套50㎡的开间，成交总价600万。和今年3月份同类户型最高成交价900万相比，跌幅已达到30%+。
这个事儿，曾在海淀引起了轩然大波，很多房产群里都在转发。有人看热闹不嫌事儿大，说学区房马上要崩盘了。
而实际上呢，这套600万成交的房子，学区有占用，而且是北向的开间。
据绿中介某门店人员说：7月份以后，蜂鸟家园的成交量很小。
目前，47-51㎡的开间，正常楼层，南向，学位无占用的，报价在720-850万左右，但若想卖出去，必须给10-30万的谈价空间（甚至有可能更多）。
除去个别极端案例，蜂鸟家园的成交价格，和今年3-5月最高峰时期相比，下跌了10-15%左右......
这一方面，有“双减”政策及信贷政策的影响，但更多的，是二手房指导价的威力。
截至到目前，但凡是执行二手房指导价的城市，没有一个不凉凉的。所以，这玩意杀伤力有多大，自己脑补吧。
之前我写文章说：
在南方城市大肆盛行的二手房指导价，一旦全面推广到北京，对北京市场的打击，将是不可估量的。结果有很多人留言说：
放屁嘞，啥都不懂还在这瞎哔哔。北京一直就有指导价，五环内、5-6环，六环外，分别执行一套标准，银行一直就按照这个放款。而且北京信贷政策严格，二套房根本就贷不了多少钱，所以二手房指导价对北京没什么用。
典型的“一顿理论分析猛如虎，实际上连现实情况都没弄清楚”。
究竟有没有用，你看看不就知道了。
现在，被指导价的那29个小区，没有一个活得好的。业主挂出去的房子，基本可以称得上是“无人问津”了，根本卖不动，除非你大幅度降价。
蜂鸟家园如今这熊样，难道仅仅是因为郭嘉要打击重点学区吗？仅仅是因为银行收紧了贷款吗？
不见得吧！
二手房指导价这东西，除了能指导银行贷款之外，还能决定中介是否能挂牌，网签系统是否能过去。更重要的是，能“诛心”。
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万柳片区“蜂鸟家园”的热搜刚过去没几天，上地片区的明星楼盘“上地东里”又接棒而来了:
最近，上地东里成交了一套59㎡的小户型，成交价733万。而在今年6月份，同户型的成交价高达998万。
和最高点相比，下跌幅度达26%+。
同样地，也是学位有占用。
但，这个价格，还是打破了人们的心理预期。
目前，某壳网站上，一套74㎡的一居，报价715万，折合单价才九万多，比去年7月上涨前都低。
这还只是挂牌价，如果想要成交，估计能维持住700万都难。这一定又是一套学位被占用的房子。
除此之外，还有一套63㎡的一居，报价713万，折合单价11万出头。
不知道这是业主着急卖，还是学位被占用了。
该小区一位业主告诉我：
自从执行了指导价之后，卖房就非常困难了。看房的客户急剧减少不说，价格还上不去。如果实在着急，只能贴着指导价卖。
不单单是上地东里、蜂鸟家园，目前海淀区执行二手指导价的29个小区，基本都是这样的情况。
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昨天，一位读者问我：
中关村、上地、万柳这种跌了30%左右的房子，能不能买？孩子明年九月份上学，想买一个学区房。或者：西城德胜、月坛这种下跌比较厉害的房子，能不能买？
怎么说呢，目前的学区房，已经完全变成政策市了，涨，还是跌，全看政策。
你要是明年上学，现在买西城德胜和金融街，90%的概率上不了，像今年一样被调剂出去的可能性非常非常大。个人认为完全没必要赌。如果是还有个好几年才入学，反倒是可以赌一下。
学区房这种东西，还是要提前准备的。你房本时间越靠前，能进入对口校的概率越大。
海淀呢，对于三个顶级的学区（中关村、上地、海淀）来说，我感觉明年的风险也是挺大的：今年，东西海三个区中，海淀最政治不正确。10月份部分楼盘执行指导价，据说也是这个原因。
明年会不会严格多校划片，谁也不知道，只能说：这种可能性还是蛮大的。
所以，即便是跌了30%的房源，风险也并未释放完毕。现在有小道消息说：明年东西城有可能会试点租售同权。
什么意思呢？就是买房和租房，在上学的权利面前，是一样的。如果你买房的时间没有人家租房时间长，那不好意思，人家能上对口的概率就是比你大。
不管是不是真的，反正至少有一点是确定的：
达摩克利斯之剑一直悬在头顶，指不定啥时候就落下了。
还是谨慎点吧。