上周，科学城品秀星樾开盘了，售价仅3.6万/平！
据一些媒体的报道，星樾开盘当天，不少业主更是连夜排队认购，一些评论区里也有部分业主跑来认领这开盘的盛况。
（图源/园长说楼市）
而在双十一期间，科学城内不少楼盘也开始了降价促销。
时代天韵：87平三房、108平四房，110平四房，3.4w/平（毛坯）；
中央城N区，85平、96平三房，据称历史新低单价为3.4882万/平（带装修）；
保利罗兰85平、88平、93平、97平三房，134平四房，吹风价3.8万/平；
星樾山畔，89平三房，吹风价3.6万/平……
如此优惠的价格，让不少网友惊呼，“笋啊！”。
不少街坊看到这到这价格，可能会想，品秀星樾“笋”价一出，会不会对周边的新盘造成冲击？
小编认为影响有限。虽然在价格上乍一看星樾很香，但周边这些新盘毕竟是以刚需小户型为主，而星樾上来就是120平的改善户型，产品定位上就不太一样。价格香归香，但产品定位不同所带来的总价差，估计也很难对这些新盘造成太大影响。
（图源/贝壳找房）
对于周边的同类型的二手产品，星樾带来的影响就比较大了。目前星樾周边120平以上的楼盘价格在3.8~5.5万/平，再加上大部分楼盘都不满5年，算上5%的增值税，购房成本比起星樾高了不是一点半点。
当然，在这股购房热潮之中，小编却看到了一些不一样的信息。
01.
购房者通宵排队买房
谈谈科学城核心区买入逻辑
虽然品秀星樾只是科学城内一块楼盘，但它的背后却代表了一个区位，那便是科学城核心区。而火爆的购房场面，也暗示着科学城片区的购房逻辑。
科学城核心区的发展潜力仍不容小觑。
土地供应较少，几乎无新增
从科学城的规划中可以看出，科学城核心区的发展相对成熟，无论是商圈、教育还是产业都已经有了完善的配套设施，且靠近黄埔区政府，能够更方便的享受资源和便利。
其次，核心区内土地供应较少。小编整理了一下2016年至今的黄埔土拍数据，科学城虽是黄埔的宅地供应大户，但细看表格就会发现，新增的土地大多位于黄陂、长岭居、云埔等科学城外围区，核心区内几乎没有新增宅地土拍。
至于核心区内的二手盘，大家掰着手指头应该都能数完，这里就不单独拿出来说了。
旧改项目消化速度快
细心的读者也许会提到旧改这个问题。诚然，区域内的旧改项目能够减轻区域内住宅供应的压力，旧改本身成本较高，项目周期较长，且存在诸多变数。
目前区域内共有暹岗村（大壮）、大塱村（保利）、塘头村（保利）、萝峰村（星河湾）、水西村（科学城、金隆）以及石桥村六个旧改项目。
（石桥村/黄埔生活汇摄）
其中已批的旧改项目仅有暹岗村、大塱村、萝峰村。
已批项目数量并不多，而那些未批的旧改项目在进行融资区建设应时遵循循序渐进、分批入市的原则。按照现在的旧改节奏融资区商品房也会循序渐进的推出。不过，由于这些项目均位于科学城核心区，在资源和配套上较为便利，等到商品房推出之后，消化的速度还请拭目以待。
已批旧改项目数量并不多，而那些未批的旧改项目也会按节奏推进，那么旧改衍生的商品房或回迁房项目也只会是分批入市，而不是大量集中入市。此外，由于这些项目均位于科学城核心区，在资源和配套上较为便利，等到商品房推出之后，消化的速度可以拭目以待。
就比如火村的商品房项目中央城。从一些调研机构公布的数据能够看出，中央城的销量是非常可观的。据中指研究院最近公布的数据显示，黄埔中央城的销售面积和销售额在销售业绩榜单中分别位于第2名和第3名的位置。
（图源/中指研究院）
位于云埔板块的中央城尚且能够受到众人的热烈追捧，那这些身处核心区的旧改项目待建成之后又会是怎样一番形象相信各位心中已经有了答案。
同时，旧改项目的建成能够改善区域内的城市面貌，提升城市环境。同时，新增的配套设施也能不断完善城市的周边配套，为城市生活带来便利。
商业日趋完善，多项规划已签约
虽然核心区内住宅用地供应很少，但科学城片区内还有不少商务用地增加。今年6月21日，广州公共交易资源中心挂牌了香山路以东、科翔路以北的KXC-H1-2地块，地块性质为商业兼商务设施用地。
此外，在之前的《广州市黄埔区、广州开发区商贸服务业发展“十四五”专项规划（2021-2025年）》提到，除黄埔港以外，将做大做强科学城、知识城、生物岛三个市级商贸服务中心。
其中科学城商贸服务中心主要指的是以萝岗万达广场为核心约3平方公里范围的商业集中区域。《规划》提出，规划期内将引入国内具有一定品牌影响力的城市综合体运营商，新建至少一家高端酒店、一条特色商业街，同时完善科学城商圈及主要商业综合体，完善交通等配套设施，培育和创造商业氛围。
绿地中央广场购物中心效果图
在9月30日举行的黄埔区第二批15个重点商业项目集中签约仪式中，科学城共有六个重点项目签约，分别为绿地中央广场购物中心、大壮综合体商业规划、科学城活力中央商务区规划、大壮综合体框架协议、科学城商圈核心区转型升级战略、香雪公园地块商业策划。
其他配套
至于教育和医疗，核心区内已有中山大学附属第三医院岭南医院以及广州市二中苏元实验学校、萝峰小学等多所学校，加上近期的华师附中等，教育和医疗方面的配套也会变得更加完善。
（东荟桥/黄埔生活汇摄）
而交通方面，除现有的6号线、21号线、有轨电车1号线以外，地铁7号线、有轨电车2号线也计划于2022年通车。
总的来说，科学城核心区内一二手的稀缺，土地供应的紧张，会让区域内的楼盘具有一定的抗跌性，其次旧改项目带来的城市更新也能提升区域内的城市面貌，新的产业带来的人口，地铁带来的交通便利，商圈汇聚的人气，都会让科学城核心区的价值持续提升。
02.
土拍规则放松，房贷利率下降…
广州楼市要回暖了吗？
之前的流传的限价销售、一二手指导价以及最近频频出现的房地产暴雷事件，不少街坊也开始思考，黄埔的楼市会不会一直跌下去？
街坊们的思考也不无道理。在调控政策的影响下，今年广州的楼市迅速转冷，往年的金九银十也直接变成铜九铁十，一二手成交量也是维持低位。
（数据源/广州中原研究发展部）
随着市场的转冷，市场观望情绪的加重，现阶段的房子更不好卖了。
不过，最近市场的政策似乎出现了松动的趋势。
据一些媒体报道，目前广州的房贷利率有所下调，放贷的速度也开始也有一定的回暖。有媒体称，邮政银行两个月左右就可以安排放款，四大行方面，部分支行最快次月就能放款。
（图源/贝壳研究院）
其次，最近出炉的广州第三次集中拍地也放松了部分规则，例如黄埔的三宗供地均取消了售价限制，番禺、白云的部分地块支持开发商分期付款（往期文章：第三次土拍：长岭居“鸽王”回归、黄陂再次亮相，取消限房价）。
大环境上，9月底，中国人民银行和银保监会召开的座谈会上提到，银行要准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
（图源/中国人民银行）
从风向上看，各方面对开发商的资金链也是采用了多种方式维稳，让开发商不再捉襟见肘，避免引发系统性风险。
不过，也有一些人认为，目前的房价仍处在历史高位，在“房住不炒”大基调下，房价应该还会继续下跌。
中原地产市场分析师卢文曦表示，“由于目前政策调整仍处于适度调整的阶段，并不会大幅度增加信贷投放。且房价仍处在历史高位、同比仍呈明显上涨的态势。在需求端还存在限售、限贷的情况下，未来需求复苏的态势不能太乐观，房价仍会惯性下降。”
土拍规则的松动，放贷难度下降，央行发文…种种信息都透露出黄埔乃至广州的房地产会出现一些松动。不过，在“房住不炒”的大基调下，小编认为，扼住房企咽喉的那只手即使松动了，应该也只是略松，其目的是为了让开发商不会太过被动。
03.
总结
总的来说，无论是从当下还是未来规划来看，科学城依旧是一块手握丰富资源的热门区域，而核心区更是一块炙手可热的“香饽饽”。优质的资源配套，再加上开发商的降价销售，大家排队认购的火爆场面似乎也在情理之中。
而从政策来看，历经“冰封期”之后，楼市似乎也开始出现了一些回暖，那今年到底是不是房价的低点呢？明年会不会成为新的拐点？小编觉得，当前的政策仍不清晰，究竟会不会出现拐点还需要交给时间去证明。