01、前言
贝壳发布了一个2021年新青年理想居住调查报告，里面数据显示，有70%以上的人认为房贷不能超过收入的30%，有95%以上的人认为房贷不能超过收入的50%。
年轻人在买房过程中，难题在于，如何保持30年按时还房贷，排名第二的是首付问题。
如果按照这些年轻人的房贷收入比来看的话，假设工资不涨的话，房价至少要跌30%，才能符合这些小年青的想法。
不然的话现在一套房随便100万、200万的，房贷收入比稳稳的超过了50%，房贷也得分30年还，不然的话月供就更多了。
现在楼市里面一个不合理的地方，正在慢慢的被修复，就是二手房房价比新房房价还要高的这个问题。
当前二手房房价比新房房价高，主要是通过炒作概念，说什么二手房等于是现房，可以即买即住，所以价格比新房贵买，但这个原因根本站不住脚。
就像大家买车时一样，你要买新车，基本上都要等，那你会因为要等一段时间，就会去高价买人家开过的二手车吗？
二手房虽然是可以直接拿到房子，但是二手房的楼龄却比新房要更久，并且除非是次新房，否则小区环境普遍是不如新房的，更别说买新房不需要出什么税费；
而买二手房，各种税费中介费加起来有可能就达到5%，甚至更高。
当下二手房房价比新房房价贵，主要还是大家买房都以投资为主的，当大家买房逐渐往消费上走时。
也就是，回到了2016年前的买房心态时，二手房房价就不会比新房房价高了。
02、杭州二手房市场是否触底
很多房产中介说，只要你不是持有五套房以上，房地产税和你关系都不大。
这个话听听也就算了，实际上哪怕你只有2套房，房地产税和你都会有关的。
大家想想，如果你持有的两套房，名字登记的都是你的话，就算给你来一个首套免征，那你还有第二套房肯定会被收税。
你可以说，把这个房子和妻子假离婚，又或者是把这个房子过户到父母名下，那这里面就会产生很多问题。
首先你父母名下有没有房子，还有你是不是独生子女，房子过户到父母名下。
从法律意义上来讲，那就真的是你父母的财产了，他们有权把这个房子给其他的兄弟姐妹。
其次，你说可以离婚过户到对方名下，那这年头，你相信你把房子过户到了对方名下，你的这个假离婚不会成为真离婚吗？
还有，把这个房子给子女名下，你可以看看什么叫子女误入网红直播，各种打赏，你觉得你子女年纪那么小，他们能守的住这个房子吗？
房地产税，除非你只有一套房，否则哪怕你只有2套，也肯定会受影响。
虽说买涨不买跌只是一种常有心态，但一旦形成共识，就及有可能扭转市场的成败。
眼下要解开这个死结，前提是要，填补买卖双方之间犹如天堑般的预期。
然而，素有“房地产红娘”之称的中介对此亦表示十分无奈：“太难了，现在‘屠龙刀’都快成了客户‘居家旅行’的必备良器了，那价格砍得我都觉得离谱。”
另一中介则坦言：“我都不敢和房东提客户的报价，生怕房东拉黑我。”
“上次创世纪有套25楼的139，带车位1300万。有个客户上来就说1000万，还放言多一分不买。”
听了世纪城中介的“遭遇”，我想了想最终没有告诉他们：其实相较于其他板块的中介而言，他们已经算足够“幸运”。
杭州某著名学区的中介：“我在这片区待了快6年，原来房东稍微让点，买家就觉得占了便宜。现在是砍了30%还觉得有空间。”
看到此，这场有关“杭州二手房市场是否触底”的空前博弈，逻辑逐渐清晰：看似“左右互搏”的政策，让屁股决定站位的买卖双方，选择性屏蔽了反向的政策信息。
然而综合分析，有两点基本可以确定：
一、纵使后期金融转暖，杭州楼市也难有“V形”的反弹，唯有“L形”的平淡。
二、只要“重剑无锋”的二手房指导价与房产税一日不落，市场预期就会持续下落。
最后给各位依然奔波在购房途中的粉丝以下建议：所谓“行情差”针对的是房东，自住者切忌“纹丝不动”；想“捡笋”就得脸皮厚，和房东磨得多了才能“成功”。
如果都有人告诉你“冬天到了，春天还会远吗？”
你可以反问他，“你确认现在已是了冬天麽？”
03、房价不会大跌的根本原因
和大多数人想象的不一样，由于严格限制房价大涨，所以房价也很难大跌，这是房价不会大跌的根本原因。
房地产调控，既限制房价大跌，也限制房价大涨。
限制房价大跌未必会导致房价不跌，限制房价大涨却一定会导致房价很难大跌，因为限制房价大涨会导致两个结果：
1、不让房价大涨的结果是，楼市里炒房客和投资者非常少，买房的人大都是刚需和刚改，买房的目的是长期持有，很少有刚需和刚改愿意降价卖房。
2、如果房价无法大涨，购房者买了房子后，很难在短时间内获得较大的浮盈，购房者如果想要不亏本，就只能长期持有房子，而且不能大幅度降价卖房。
限制房价大涨的最终结果是，在二手房市场上，大多数业主都愿意长期持有房子，都不愿意降价卖房，房价怎么可能会大跌？
另一方面，现在楼市真的很有意思，尤其是一些出台了二手房指导价的城市，生生的把这个城市里面的房产中介给灭了30%以上。
刚才出去转了一圈，到某个区房产中介大门店转了一下，和他们老板聊了一下，他们说目前楼市是这样的，买房的人希望房东按照二手房指导价来卖，卖房的不愿意按照二手房指导价来卖，双方现在都不急。
于是他们房产中介就急了，不行了，没有成交量房产中介就没有收入了。
小龙虾预计：没什么意外的话，再冷一段时间，肯定会有房产中介去主动劝房东降价的，僵持的两方必然有一方要做出让步，不然单子成交不成。
未来想要依靠在大城市里面买几套房子，就能一辈子待在大城市里面当房东，会越来越难了。城市就像我们人一样，是需要有自己的新城代谢，老的细胞死去，新的细胞诞生，城市也是一样。
每一个发展快速的城市，都离不开大量的新鲜年轻人，而城市的资源是有上限的，当一个城市的规模发展到一个上限的时候，它就无法再继续扩大下去。
这个时候，只能让这个城市的里面没有价值的人离去，把位置让给有价值的人来。
很多人过去都觉得有房，在大城市就能永久留下来了，这个在前期，有房子的人少时，是可以的。
但是后来有房子的人越来越多，资源被占的也就越来越多，资源不够分了，内卷也就开始了。
为了保持城市的正常发展，必然会有一些政策出来，引导一些占着资源的人转移城市，或者回自己老家，或者去其他的城市。
这个很残酷，但这是所有大城市发展到了瓶颈之后的必然之路。
优胜略汰，自然法则。
现在的城市房价走势，除了那些城市里面负责相关业务的管理者以外，外人根本没有能百分百预测准确的可能。
未来房价走势，最多就是3个月，3个月内的房价，准确率还能有个80%以上，等到了半年房价的时候，就只有60%了，预测一年以后的房价，基本上就是靠蒙了。
现在影响房价的因素是政策，而政策怎么出，大佬签不签字，你根本无法判断，也许今年大佬突然就想签个字，政策一出，你所有推测，都没用了。
目前能买到少亏一些的房子，就算是赚到了。
买定离手，别后悔就行。
04、总结
房地产股票只是一日游行情，不可能逆袭的。
因为各种限制性措施还在，全球性大通胀下，建材和人工不断上涨，导致建房成本不断上涨，新房却遭遇严格的限价。
房企的利润率只会越来越低，能活下去就不错了，想要逆势是不可能的。
就算现在放开房地产调控，鼓励人们积极入市买房，只要新房和二手房限价依旧存在，房企的处境就不会发生根本性改变。
房地产泡沫化，真的很严重吗？
当市场供大于求，价格还在猛涨，人为炒高，这才是真正的泡沫。
随他去涨去跌，有套自住够了，啥投资不投资的，小龙虾身边就有人一辈子不参与投资的，老老实实工作挣钱养家。
最后的结果，几十年下来，看看别人去投资的，亏亏赚赚抵扣下来也差不多。
房子已经是一种投资品了，当市场上行时，你盖多少房都不够，因为买到就是赚。当市场下行，房子一下就多出来了。
住房做为人们的基本需求，本就不该过度市场化，那样就和股市没什么两样。
拿人再好的三十年，去还房贷值吗，拿着钱陪父母孩子，到处走走不好吗，有哪钱把乡下房子修好点不比城里大別墅住着舒心？
最后谈一下小龙虾的一些看法，楼市2022年年初筑底，五点理由如下：
1、从楼市周期来看，一般下行在8-10月后基本会到达市场的”底“。即便是这次不一样，或将继续下行一段时间，但速度会放缓。
2、楼市政策“底”已到底，并开始结构性微调，比如销售端开始宽松、融资端开始纠偏、投资端多措改进。
可以预见到的是，房地产市场的合理资金需求正得到满足，而房企融资环境也在适度调整，有利于改善市场预期。
3、楼市环境利好，外围美国结束货币放水，加息步伐加快，并且已出现外资抄底现象；
国内地产股连续上涨，房贷增加、利率下调，并且个别城市开始适度放宽限购。另外，今年年底至明年3月份不排除会出现降准、降息的机会。
4、自11月份开始，部分城市楼市已开始出现小幅度的底部反弹，客观上会使得房价指数下跌的空间减少。
5、房地产税大概率将替代“五限”成为楼市长效机制的调控杠杆，或许让楼市进入一个新时代。