真假美猴王。
01
今年8月，有一个叫京西·观雲台的项目，出现在了帝都客户的面前，主打的卖点是：
丨隐于京西西山，为怀有山居情怀的京西人打造一座山间精神家园。
看到西山，对于有着“西贵”情结的帝都客群来说，听着便已心动。
但是，等到点击进去，仔细看宣传页，会有一种被“欺骗”的感受，这个项目是：
丨打着“京西西山”的招牌，卖着“涞水”的房。
地产一休哥不得不说，西山是一块很有想象力的招牌，想打它主意的并非只有涞水这个项目。
在丰台长辛店张家坟地块，也有一个项目扛起了“西山”这个招牌。
先来看一段序曲：
长辛店张家坟地块，在今年5月被金茂北京轻松拿下。拿地后，各种小道消息频出，猜测项目案名会是什么？
坊间传出了3个案名，有“园博金茂府”、“长辛店金茂府”、“西山金茂府”。
结果，金茂北京官宣的案名是“西山金茂府”。案名出街后，便引发了业内的2大质疑：
1、是名副其实的“西山”价值板块？金茂北京就想嫁接西山？
2、这种地段谈何“府系”，金茂头顶的“金字招牌”要丢掉了？
质疑西山金茂府的核心，提炼后其实就8个字：
丨北京最差的金茂府？
02
是不是最差？单看地段上，地产一休哥认为算是差的。
项目周边配套，最近的是2公里处的美大卖场，2.5公里的物美超市，3公里的集美家居、恒源商场。
周边商业缺乏，附近1公里内没有大型商超，距离最近的张郭庄地铁14号线2公里。
位置上是丰台城六区，感觉就像是城乡结合部，太过荒凉，生活不便。
对于这种先天不足，金茂北京又是如何扬长避短呢？
在10月28日，北京西山金茂府全球发布盛典上，金茂北京给出的解读是：
1、西五环，永定河畔；
2、西山金茂府近揽园博园、云冈森林公园等“一河五湖八园”；
3、临近丰台科技园西区约80万㎡商业及生活配套；
4、“三横、两纵”的立体交通路网，快速接驳城芯；
地产一休哥从百度地图上检索发现，项目到园博园最短的自驾距离是5.7公里，到云冈森林公园最短自驾距离是3.9公里。
到丰台科技园西区，最短的自驾距离是14公里，不堵车的情况下，需要39分钟到达。
金茂北京也知道西山金茂府的地段先天不足，为了打消客户的抗性，联合“地瓜社区”，要打造一个约1400㎡的社区商业。
但是，里子做好了，面子的难题还是没法解决，有了解周边区域的朋友，就曾吐槽：
丨看不到区域改善的亮光。
03
为什么这么说呢？
先来看大区位，丰台区以永定河为界，分为河东区和河西区。
河东繁华，河西荒凉。
14年，金隅房地联合体拿下长辛店生态城北区地块后，在项目策略提报中，用大红加大字体注明，要解决的头号难题是：
丨区域抗性该如何消解。
当时，给出的策略，就是主打生态价值，要把生态优势升高到绝无仅有，让客户相信：
丨这里是体验高端生命价值的地方。
在案名的选择上，也有过3个备选项，依次是金隅·西陆园、金隅·玖仰、金隅·榕悦。
而结果出人意料，又情理之中，最终定下的是：
丨西山甲一号。
主打“十大科技系统”“理想生活终极大宅”，很多客户被科技住宅概念吸引，但收房后的感受是：
丨被忽悠了。
这是房企操盘长辛店的一段小插曲，地产一休哥想要说的是，时隔7年，长辛店的操盘难题，依旧是区域抗性。
从时间的维度看，丰台河西的发展是滞后的，就是村容的风貌，如果非要说值得宣扬的优势：
丨就是生态绿化。
典型的有生态无生活，并不是一块富贵地，地产一休哥就很纳闷，金茂北京为何要在这里落地金茂府？
是因为“人生茂年，就可以只靠鲜氧生活?”。
还有，在项目西侧1.4公里处的太子峪陵园，又如何让客户相信：
丨自在而府？
04
试问，这样的高端住宅，什么客户愿意买单呢？西山金茂府这样的“府系”，金茂府“金字招牌”的含金量又有多少？
丨纯金变合金。
简要梳理下，西山金茂府是金茂北京在帝都打造的第八个金茂府，前7座分别是：
广渠金茂府、望京金茂府、北京金茂府、亦庄金茂府、颐和金茂府、未来金茂府、东叁金茂府。
其中，地产一休哥认为，最适配“府系”高端气质的有广渠金茂府，望京金茂府，颐和金茂府。
次适配“府系”高端气质的有，北京金茂府、亦庄金茂府、东叁金茂府。
不适配金茂府的有：
丨未来金茂府和西山金茂府。
三个梯队划分的依据，源于金茂“府系”的拿地原则：必须是城市中心，周边配套必须优质。
以望京金茂府和广渠金茂府为例，来看这张表：
关于金茂府，金茂定位为最高端住宅产品系，所到之处皆为标杆，其中关于产品区位，地产一休哥看到的表述是：
丨通常选择配套成熟且极具价值爆发潜力的核心区域。
按这个标准，西山金茂府并不够格。关于长辛店的潜力，在政府的规划中，表述是：
丨河西区是丰台区重点打造的生态旅游休闲区。
所以，没有豪宅富贵地基因属性的西山金茂府，“府系”金字招牌的血统还在吗？
从购房者的角度来看，这个地段，这样的金茂府，对比周边珠光逸景3.3-3.7万左右的价格。
西山金茂府预计5.5-6万的价格，值不值得入手呢？
丨面子和里子总要保一头吧。