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【同策观察】70城房价涨幅持续回落,二、三线城市房价同比涨幅创2019年以来新低

同策咨询研究部

2021-11-17 18:42

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2021年11月15日,国家统计局公布10月份70城商品住宅销售价格指数。各线城市新建商品住宅和二手住宅价格指数均呈现出同比涨幅持续回落、环比略降的趋势,楼市全面降温特征明显。

70城房价数据显示:10月,一线城市新建商品住宅销售价格环比持平,其中,北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%,广州和深圳分别下降0.3%和0.2%。二手住宅销售价格环比下降0.4%,其中,北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%和6.7%,涨幅比上月分别回落0.3和1.0个百分点。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%,二手住宅销售价格环比下降0.3%;同比分别上涨3.7%和2.5%,涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。其中新建商品住宅销售价格环比自2015年6月以来首次由涨转跌。

三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比均下降0.3%;同比分别上涨1.8%和1.0%,涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点。

70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的城市由上月的27个降为仅有13个,而二手房价格环比上涨的城市仅有4个,楼市全面降温态势明显。

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在此前9月份70城房价数据解读中,我们已经详细分析过本轮楼市降温背后的多重因素,其中主要因素在于房地产信贷政策的持续收紧。在市场需求方面,受“房地产贷款集中度管理”政策的影响,银行信贷额度紧张,按揭贷款审批、放款周期拉长,贷款利率提高,直接抑制了购房需求释放。对于房企而言,一方面在“三道红线”制约下,融资受限,另一方面由于银行信贷额度紧张,销售回款周期拉长,房企资金更加紧张。房企资金链紧绷带来一系列连锁反应:1、多家房企暴雷,出现债务违约;2、土拍趋冷,大量土地中止挂牌、流拍、底价成交;3、部分资金压力较大的房企在三四线城市纷纷开始降价促销,以价换量。种种现象向市场传递出下行遇冷信号,又进一步降低了购房者入市积极性,目前市场观望情绪浓厚。

▲房地产信贷环境改善,但市场下行趋势不改

针对以上现象,尤其是房企资金链危机和市场合理购房需求受限等问题,近期金融监管部门已经开始对房地产信贷政策适度放宽。人民银行9月底召开的房地产金融工作座谈会中,提出保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。10月15日召开的第三季度金融统计数据发布会中,提出对房地产信贷政策适度纠偏。监管部门的频频表态,显示出信贷政策边际放松信号。11月初,央行首次单独发布10月个人住房贷款统计数据,进一步维护市场信心。央行数据显示,10月末,银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。种种迹象表明,房地产信贷环境有所回暖。

但是目前对于融资环境的放松,主要集中在新房按揭贷款方面,目的是维稳、支持刚需。而二手房贷款额度方面仍未见实质缓解,二手房市场依旧低迷。而且政策调整的基调为适度纠偏,防范系统性风险,并不会大幅度增加信贷投放,对房企的资金监管依旧严格,房企资金压力依然紧绷。且需求端市场观望情绪一旦形成短期内难以迅速扭转,市场惯性之下,短期内市场下行趋势不改。尤其是未来两个月,临近年底,各家房企纷纷开启业绩冲刺,推出降价促销等营销活动,加快销售回款,房价下行趋势预计仍会延续。

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