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6年来最大跌幅!10月新房价格指数创新低,超90%城市二手房价下跌

21世纪经济报道

2021-11-15 17:39

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来 源丨21世纪经济报道、21数据新闻实验室

作 者丨李莎 孔海丽

编 辑丨李博 李清宇 刘雪莹

图 源丨图虫

11月15日,国家统计局公布10月70城房价数据,数据显示,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比呈略降态势,同比涨幅继续回落。房价下跌城市继续增加,52城新房价格下跌,64城二手房价格下跌,“银十”楼市表现惨淡。

具体到不同能级城市,国家统计局城市司首席统计师绳国庆分析,10月一线城市新房销售价格环比持平,二、三线城市新房价格环比分别下降0.2%和0.3%。各线城市二手房价格环比均出现下降情况,其中一线城市二手房价格环比降幅最大,为0.4个百分点。

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房地产信贷收紧被认为是房地产市场降温、房价下降的主要原因。“不要倒逼开发商大面积降价,导致市场与需求预期急剧冷缩,市场下跌的幅度就会有所减缓。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

李宇嘉向21世纪经济报道记者指出,为应对近期房地产市场急速下滑现象,个人按揭贷款投放、开发商合理的融资需求、开发需求和收并购需求均稍有放松。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者,尽管当前信贷政策有所放松,但房企出于年底冲业绩考虑,11、12月依然会以降价促销积极回笼资金为营销策略和经营策略,新房市场在年底最后两个月仍然面临较大的降价压力。

李宇嘉认为,未来房价仍会下跌,但跌幅将有所减缓,11、12月房价会经历一个触底过程。“明年一季度即便房价继续下跌,但成交量一定会有所稳定。”李宇嘉说。

新房价格指数降幅再扩大

环比方面,各线城市新房价格整体略有下降。

国家统计局数据显示,10月70城新房价格环比上涨城市从9月的27城骤降至13城,加上9月新房价格环比上涨城市减少19城,已连续2个月出现房价上涨城市数大幅减少现象。

其中三亚、北京和银川涨幅位居前三,分别为0.8%、0.6%和0.6%;新房价格环比下跌城市达52城,其中跌幅最大的为韶关、石家庄和大理,分别下跌1.1%、1.1%和0.9%。

整体来看,10月70城新房价格指数环比下降0.3%,较9月环比降幅扩大0.2个百分点。李宇嘉对比发现,这是2015年一季度以来新房价格指数的最大跌幅。

李宇嘉认为,9-10月,由于信用风险事件传染,银行信贷收紧,各地加强预售资金监管,开发商资金链极其紧张,纷纷开启大力度的打折促销活动,导致新房价格跌幅扩大。

从不同能级城市看,绳国庆分析,10月一线城市新房价格环比持平,其中北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%,广州和深圳分别下降0.3%和0.2%;二线城市环比由上月持平转为下降0.2%;三线城市环比下降0.3%。

同比涨幅继续回落。

其中,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.0%,涨幅比上月分别回落0.3个百分点。

二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.7%,涨幅比上月分别回落0.4个百分点。

三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.8%,涨幅比上月分别回落0.5个百分点。

李宇嘉指出,一线城市新房停涨为去年新冠肺炎疫情发生以来的首次,说明此次信用风险事件导致的开发商信心下滑,对一线城市造成巨大冲击,一线楼市新房项目定价合理。而二三线则成为新房价格打折促销的重灾区。

在信贷收紧和预售资金监管的大背景下,不同城市的新房市场存在不同特点。以北京为例,10月北京新房价格环比上涨0.6%。

合硕机构首席分析师郭毅接受21世纪经济报道记者采访时表示,这一方面是由于北京入市新房产品的结构性调整,即伴随着今年北京新房市场的主要产品类型从限竞房调整为商品房,新房价格也出现小幅上涨;另一方面,目前北京在售项目多为首批次集中供地项目,开发商拿地价格相对较高,新房限定指导价与地价价差较窄,开发商为保利润甚至保成本,缺乏较大降价空间,只能按指导价销售,也带来新房价格的环比上涨。

超90%二手房价格下跌

国家统计局数据显示,10月70二手房价格环比上涨城市从9月的17城急剧下降到4城。今年3月二手房价格环比上涨城市数量触顶,达58个,其后二手房价格上涨城市“七连降”。10月二手房价格下跌城市达64个,占比超91%。

4个二手房价格环比上涨城市为赣州、三亚、海口和大连,涨幅分别为0.5%、0.4%、0.3%和0.1%。二手房价格环比降幅靠前的城市为南充、大理、泸州、韶关和牡丹江,除南充环比下跌0.9%外,其余城市环比跌幅均为0.8%。

整体来看,10月70城二手房价格指数环比下降0.3%,李宇嘉认为,二手房价格整体下降背后有二手房成交参考价执行和信贷收紧两大原因。一方面,15个城市推出二手房参考价,指导二手房贷款发放,导致杠杆紧缩;另一方面,银行信贷对二手房收缩更加明显,甚至有停贷现象发生。

在双重因素作用下,各线城市二手房价格均出现下降。绳国庆分析,10月一线城市二手房环比下降0.4%,降幅与9月持平,其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%;二线城市环比下降0.3%,降幅比9月扩大0.2个百分点;三线城市环比下降0.3%,降幅比9月扩大0.1个百分点。

虽然10月新房、二手房价格指数均出现下跌,但李宇嘉指出,新房和二手房下跌并不平衡。为保交流、保民生、保稳定,目前信贷支持主要在新房层面。因此,在贷款集中度依旧有效的情况下,有限的信贷会向新房走,二手房价格将会继续下跌。另一方面,李宇嘉表示,由于市场情绪缓和,二手房下跌幅度也会减缓。

郭毅认为,由于二手房市场的复杂性,二手房价格很难管控,需市场根据实际供需自主调节。随着信贷适度纠偏,部分城市已经出现批贷周期缩短和贷款利率下降情况。

“从当下来看,信贷政策影响仍在持续发挥效力,最近一两个月二手房市场整体下行的城市仍保持相对较多状态。政策消化期过去后,信贷政策形成的利好支撑传导到二手房市场,二手房价格可能在今年年底至明年年初止跌回升。”郭毅说。

易居研究院研究总监严跃进分析表示,目前70城新房价格指数环比连跌两个月,类似信号需要关注,近期要注意御寒的操作。

“当然随着信贷政策的放松以及其他配套政策的推进,对于市场的下行不需要过多的恐慌。”严跃进进一步指出,“后续政策效应逐渐显现,市场下行的速度也会放缓。尤其是11月份预计部分城市销售市场会有底部反弹可能,客观上也会使得房价指数下跌的空间减少。”

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10月房地产各地调控政策一览

10月份,全国多城继续对楼市政策进行调整。包括交易、租赁、人才落户、公积金、物业管理等内容。

全国

整体来看,10月23日,全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。由国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区政府制定具体实施细则。授权试点期限为五年。

10月21日,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示,稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。加大对保障性租赁住房支持力度,研究细化金融支持措施,会同人民银行推进房地产投资信托基金试点。

10月9日,北京发布全国首个三胎家庭公租房配租政策。明确地方政府在配租公租房时,对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭,可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。

10月26日,上海市房地产交易中心主办的“网上房地产”官网公告,定于2021年10月26日在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同服务。

10月15日,上海市委常委会举行会议,研究加快发展保障性租赁住房,提出从供给端发力促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。

广东

10月13日,广东省住建厅发布商品房交易13个风险提示,主要集中在签约、付款等环节,涵盖了商品房权属、销售资质、资金支付等焦点问题。10月8日,广州发布交易提示,提醒购房者在支付预售款时,要直接存入商品房预售款专用账户,以免开发商挪用资金;同时,关注房屋抵押状态;预防警惕“代办资格”“伪造流水”“首付贷”等违规违法行为。

10月30日,东莞二手房交易个税调整为1%,个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。而在9月份,肇庆、中山、珠海、惠州先后发布调整个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告,并自11月起实施。

10月9日,广州住房公积金管理中心发布,除广州外,在广州毗邻城市(佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关)或肇庆购买拥有所有权的自住住房可提取广州住房公积金。

10月8日,东莞发布通知,正式建立二手住房交易参考价格发布机制,公布了首批218个楼盘的二手房指导价。

10月19日,天津发布通知,进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作。

浙江

10月27日,杭州发布通知进一步明确杭州市住房租赁资金监管分类管控,主要涉及住房租赁资金监管分类管控对象、评审要求、申报程序等方面。

10月25日,杭州要求租赁企业开展住房租赁从业人员信息登记录入工作,登记工作截至10月31日。市住保房管部门将于11月初开展全面核验工作,未落实登记和上传从业人员信息工作的住房租赁企业,将采取约谈、发放整改通知单等方式进行处理。

10月9日,杭州调整大学毕业生落户政策,人才落户不再“零门槛”。落户政策调整为具有全日制普通高校本科以上学历者(本科45周岁以下,不含45周岁;硕士50周岁以下,不含50周岁),在杭州市区落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保的可以落户杭州市区;全日制普通高校博士研究生(55周岁以下,不含55周岁)学历者,可享受“先落户、后就业”政策。

10月份,嘉兴公布商品房交易风险重点提示十五条;嘉兴市海盐县发布20条购房交易风险提示;湖州发布商品房购买风险十大提示;舟山市发布购房风险提示。

10月20日,金华义乌市降低预售条件,取消原有每批次间隔时间不少于3个月的规定。调整“公证摇号”政策。

10月11日,宁波市奉化区启动人才购房补贴,国家级人才最高补贴百万元。

10月26日,重庆市房地产业协会发布倡议书,提出设立人才购买住房绿色通道、建立支持人才优先选房机制,并设置人才购房专项优惠。

安徽

11部门联合下发《合肥市持续整治规范房地产市场秩序三年行动方案》,力争用3年左右时间实现全市房地产市场秩序明显好转。专项整治重点针对全市房地产开发企业、房地产中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构以及在本市注册或经营的涉房网络平台及自媒体等。

海南

10月15日,海南召开进一步做好全省房地产市场平稳健康发展工作会议,会议称,要从九个方面抓好全省房地产市场平稳健康发展工作。其中提到,要深入治理变相开发房地产、变相加价、虚假骗购等房地产市场乱象。

10月12日,海南发布《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》,要求遏制将商业、办公类项目变相改造为具备长期居住功能的“类住宅”建筑的行为。

河南

10月31日,郑州市住宅与房地产业协会近日发出十条倡议,从房地产销售价格、资金监管、房源信息等多方面提出了指导建议。提出严格执行明码标价制度,如实申报商品房销售价格并按照申报价格销售,不开展无序价格竞争。遵守房地产交易资金监管制度,不挪用、占用或违规使用交易资金。

黑龙江

10月9日,哈尔滨出台促进房地产市场平稳健康发展实施意见,其中提出放宽二手房公积金贷款房龄年限,由20年提高到30年,贷款年限与房龄之和不超过50年,并对相应学历人才提供购房补贴。

湖北

10月8日,鄂州发布购房风险提示,提醒购房者在缴纳购房款时,一定要直接将购房款存入商品房预售资金监管账户内(预售资金监管账号和监管银行在售楼处公示的《商品房预售许可证》内标注)。不要向个人账户、非预售资金监管账户缴存房款等任何款项。

10月27日,武汉发布加快发展保障性租赁住房的意见,计划在“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房25万套(间),其中今明两年建设筹集6万余套(间)。

10月9日,孝感发布通知,所有新建商品房需严格执行明码标价,一房一价,不能超过备案价对外销售;如果拟销售价格调整幅度超过备案价±10%,需重新备案。

江西

10月22日,赣州明确在全市范围内开展持续整治规范房地产市场秩序三年行动重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等方面存在的突出问题。

辽宁

10月27日,沈阳公积金贷款再施“组合拳”,大幅压减贷款时限,全程高效“快速办”;流程再造、二手房贷款“一次办”;拓展服务途径,贷款服务业务“掌上办”等。

青海

10月29日,青海住建厅发布消息,近期在全省范围内开展房地产市场风险排查和市场整治工作,持续整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业管理等方面乱点乱象。

山东

10月21日,青岛发布商品房预售资金监管拟定新规,并规定协议监管资金留存比例。

10月19日,济南发布办法指出,集体建设用地可以建设村民(安置)住宅小区(含配套设施);公益事业、公共设施项目;工业仓储、商业、旅游、娱乐等经营性项目;县级以上人民政府研究确定的保障性公共租赁住房等重大(重点)项目和其他符合规定的建设项目。

10月11日,烟台住建局发布通知,规范商品房现售行为,实现商品房网签备案现售全覆盖。是近十年来首次针对现房销售出台的管理办法,其中重点要求项目现售前须备案。

山西

10月19日,山西9部门联合印发方案,将深入开展整治规范房地产市场秩序三年行动,协同推进健全房地产长效管理机制、加强房地产市场监管、深化房地产领域“放管服效”改革。

陕西

10月29日,西安发布通知,新出让土地应按比例足额建自持租赁住房、按整幢或整单元方式集中配建、自持年限不低于10年。

10月13日,西安发布第二批二手房成交参考价,涉及103个小区。成交参考价格最贵的是位于高新区每平方米25838元的天地源枫林意树小区;价格最低的是位于灞桥区的普华浅水湾小区,每平方米12008元。

本期编辑 刘雪莹 实习生 王绮彤

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