最近一段时间，广州的商业像要搞大事情。
先是传出黄埔要搞一个万象城，然后是天河要引进SKP，很快太古地产也与荔湾签约，另外龙湖天街也要在番禺落地。
似乎一夜之间，广州商业成为“群雄逐鹿”之地。
这些商业品牌，个个都是顶流，但板上钉钉要进驻广州的，目前只有龙湖天街，所以它的关注度也最高。
众所周知，作为孕育过中国内地第一个现代购物中心的城市，天河路商圈威震全国，广州从来不缺少优质商业，广州人逛街的眼光也很挑剔。
我很好奇这个火遍全国的“天街”到底有什么不一样，它会给广州人带来什么惊喜？
01
龙湖天街的“空间魔法”
说起龙湖天街，可能很多广州人会觉得陌生，但它在北京、长三角、成渝地区，都是现象级的网红商业综合体。
截至今年9月，龙湖天街已经进驻全国28个城市，共有59座龙湖天街开业，年客流量突破4.77亿人次，商业销售额达222亿元，整体出租率高达97.8%。
凭借强大的IP与运营能力，“一座天街，焕新一座城市”的商业传奇，早已在众多一二线城市上演。
例如重庆·时代天街，曾创下3天112万客流1亿销售记录；
北京朝阳·长楹天街，开业一年半，日均客流稳居北京前三；
上海·虹桥天街三周年庆，单日客流达10.5万人次，三天销售额破2281万元......
大家知道，现在很多城市的商业体都是过剩的，龙湖天街到底有什么绝活，可以让实现业绩飘红呢？
带着这个疑问，最近我就去了一趟龙湖天街的老家重庆。
重庆是龙湖的创业之地，同时也是全国第一个天街的诞生地，目前共开设了12个天街项目，其中人气最高的当属位于渝中半岛的龙湖时代天街↓
怎么说呢？这个项目给我的第一感觉就是庞大精密、规整活泼。
它的占地面积达25万方、总建筑面积130万方，绝对的巨无霸综合体，相当于三个正佳广场那么大。
虽然庞大，但并不粗犷，而是十分精密。项目分为ABCD四个单元，每个单元相互独立，却又通过空中连廊串联，而且车行道在地下，提高了车辆的通行效率，也保证了行人的舒适感。
这样一种空间设计，既保证了商场的整体性，又不会对城市空间造成割裂。
庞大与精密、活泼与规整，是两组反义词，但在这里都实现了有机统一：“庞大”可以带来更多的人流与商机，但“精密”又给人档次感；“规整”给人带来稳定感，“活泼”又增添了趣味性。
无论是宏观还是细节，都让人感觉到一种无处不在的“空间魔法”。
重庆龙湖天街著名的“高铁穿楼”
龙湖集团CEO邵明晓曾对龙湖的整体战略有这样的阐述：空间即服务，做人与空间的连接。
为了营造更好的空间服务，龙湖开业商场的总经理们都被赋予了一个新的角色：总导演。
他们的任务编制每一个商场的故事脚本，通过一条完整的故事线，把购物中心里的每一个体验、服务、环境串联起来，为消费者提供最好的消费体验感。
02
引领商业3.0：提供情绪价值
除了奇妙的空间体验，天街在运营层面也营造出某种特别的体验。
很多商场在招商时最看重流量导入与档次感塑造，而龙湖更注重的是消费者情绪价值的满足，要让人体验到欢乐。
为此，龙湖充分借鉴了迪斯尼的经营理念，把IP的玩法融入到商场运营中。
如今，Z世代已成长为消费主力，龙湖天街就大胆引进二次元、潮玩、饭圈等相关IP，让Z世代在逛天街的时候，偶遇泡泡马特、小王子、奥特英雄、假面骑士、新世纪福音战士、多啦A梦……给人一种身处迪斯尼的错觉。
成都时代天街实景图
当然，引进网红IP是不少商场都会做的事情，但很少有商场会像天街这样意识敏锐、快速迭代、持续坚持。
举个例子，北京长楹天街仅去年一年就调换了200多家品牌商户，其中网红店占比达40%，这样的行动力和号召力，是很多商场难以想象的。
再比如，龙湖十万平方米以上的商场，运营人员至少配置十五名，尽管人数是同行的两到三倍，但却是经过严谨测算，目的是配合“商场总导演”要求的各种魔鬼细节。
成都时代天街实景图
“我们创造快乐”，这六个字，是世界娱乐巨头——迪斯尼公司半个多世纪以来席卷全球的一大秘诀。
这同样也是龙湖天街想提供的东西。
龙湖商业曾经特别做过一次会员品牌认知的专项调研，结果显示，超过半数的会员在谈到逛龙湖天街的感受时都使用了“开心”、“有意思”等带有情感特征的描述，把这些描述归纳为一个词，那就是：欢乐。
这样的天街，无疑是一种新型购物中心，我们可以按照时间进程把中国商业分为三个阶段：
1.0阶段，大家比拼的是规模，通过把商业街装进一个大盒子，然后称之为购物中心。
2.0阶段，大家比拼的是品牌，很多商场致力于引进全城首店，或者引进国际一线高档品牌。
到3.0阶段，大家拼的是体验，逛街不仅仅是来买东西，还要获得情绪价值的满足。
龙湖天街想做的无疑是3.0，让人有一种“来之前有期盼、逛时有惊喜、走后有回味”的情绪满足感，要成为一座城市“转念即达”的欢乐入口。
这大概也是为什么在商业普遍过剩的今天，龙湖天街仍然能保持业绩长红的重要原因。
03
“去阶层化”的消费体验
在物质供应严重过剩、日常工作高度饱和的大都市，愿意请人吃饭、愿意给人买包的人很多，但愿意给人提供情绪价值的人，很少。
细究龙湖天街努力营造的“情绪价值”，到底又是什么？我认为这是“档次感“与”烟火气”的和谐统一。
“档次感”就要高冷，不太与人亲近，不能太大众化；烟火气就要迎合，与民同乐，你喜欢什么就给你什么。
这是两种完全对立的感觉，把它们统一起来，几乎不可能。
以广州为例，这个城市不缺少档次高的商业，例如太古汇、K11、天环都很有档次感，但总觉得少了点与民同乐的亲近感。当然，广州更不缺少有烟火气的商业，但又觉得少了点满足虚荣感的东西。
从我考察重庆龙湖天街的感受来看，龙湖在一定程度上做到了档次感与烟火气的统一。怎么说呢？就是“阶层”这个东西在龙湖天街消失了，无论是亿万富翁，还是普通小白领，都可以到这里逛。
这种“去阶层化”的消费体验，在IT行业比较常见。例如苹果、特斯拉都是这方面的高手，它们的产品无论出现在亿万富翁的豪宅里，还是小白领的手上，都毫无违和感。
老实说，这样的龙湖天街，让我这个逛腻了天河商圈的广州人，有一点新鲜感。
作为广州第一个天街项目，龙湖必定要高举高打，做成标杆，下面就来介绍一下这个项目。
04
龙湖·金地天峯的TOD变戏法
在哪呢？
参考每一个天街的选址偏好，这个地方一定是区位与交通双优的核心地段。
事实证明，我没有猜错，它位于南广州最旺的番禺新中心板块。在这里，龙湖将与金地强强联合，打造一个TOD综合体：龙湖·金地天峯。
通过下面这张示意图，大家可以感受它众星捧月的区位度
项目地铁三号线东延线的第一站（番禺客运站），到番禺广场仅一站，然后换乘18号线一站可达珠江新城。
项目周边已形成“五轨交汇”的格局：3号线、3号线东延段（在建）、18号线、17号线（在建）、22号线（在建）。
根据规划，龙湖·金地天峯建面约28万㎡，将依托轨道交通与客运站，建成集商业、住宅、客运站、公交首末站、小学、幼儿园于一体的大型TOD综合体。
参照其他城市的经验，天街+TOD向来是一个王炸组合，这一次来到番禺客运站，龙湖将给广州人带来怎样的惊喜？
一是扭转整个片区的城市面貌。过去大家对客运站的印象，就是人流混杂，脏乱差，番禺客运站又处于番禺老城区，颜值肯定是拖后腿。
但你看完项目的规划效果图，就不会这么想了：
番禺客运站TOD规划效果图
是不是时尚大气，引人舒适？
对于终日忙碌的都市人来说，这个项目还有一个更具象的意义——一种全新生活方式的开启。
观察这个项目，给我一个感觉就是：高度的融合感。
项目从下至上分为交通枢纽层、菁英教育层、潮流商业层、雅致园林层、精奢住区层，各部分彼此独立，但又通过空中连廊、地下空间、路面等无缝串联，形成一个独立又亲密的整体。
亲密又独立，不就是当代人孜孜追求的生活哲学么？
在这个地块上，TOD就像变戏法一样，让客运站、地铁站、商场、学校、园林、住宅实现了完美缝合，人们可以在不同的空间中自由穿梭。
住在这里，相当于把地铁站搬到了地下停车场，把商场搬到了楼下，把客运站搬到了门口，把学校（18班小学（在建中，后扩建24班）+6班幼儿园（在建中））搬到眼皮子底下......
龙湖·金地天峯TOD效果图
正是有了这样的空间魔法，“一座天街改变一座城”的商业传奇，已经在多个城市上演。
位于上海虹桥商务区的TOD旗舰——上海虹桥天街，首开时，物业均价仅2.5万元/平，如今已超过7.5万元/平，涨幅高达202%。
上海龙湖天街实景图
北京朝阳·长楹天街自2014年开业以来，多次跻身北京购物中心客流第一，招商率100%，每平米物业均价也由2.8万涨至7.7万。
这些天街项目都显著地带动了周边区域的发展升级，给城市增添了新玩法、新活力、新中心。
据此我们相信，龙湖天街这一次来到广州，将刷新广州人对商业、对TOD的认知，也为广州建设国际消费中心增添一个新引擎。