作者：公子不悔
01
传沈阳放松调控
昨天晚上，楼市惊爆大消息，副省级城市、特大城市沈阳要放松调控了。
传出这个消息的，是财联社。
根据财联社的爆料，有市场传闻称，为应对房地产市场下行压力，沈阳市房产局11月10日召集各大房企，线下通知从11月11日开始，放松限购限售等一系列房地产限制性政策，但不会发布红头文件。
消息一出，立刻引发了热议。漩涡中的沈阳，在今天早上做出回应，沈阳市房产局矢口否认，表示没有接到通知。但同时，沈阳的房企却表示，有这回事，只是沈阳市是口头通知，不会发布红头文件。
另外，第一财经也联系了沈阳市不动产登记中心，有工作人员表示“目前还没取消限购”，但随即称“听说有这个打算”，但还没有红头文件。“我们也都是等着单位发文件、领导发话，光说不行，买房的话劝你观望观望。”
无风不起浪，从第一财经的报道来看，这事八成是真的。只不过，沈阳耍了个小聪明，口头通知房企，不发布正式文件，让自己处在可进可退的位置上，不至于成为出头鸟。
其实，沈阳在此之前已经或直接或间接救市两回了。
8月份的时候，由于当地开发商大面积开启了打折促销模式，考虑到大面积打折会带乱节奏，于是沈阳约谈了一批房企，要求他们不能私自降价。
9月份，沈阳又发布了《高校毕业生和高新技术企业人才首次购房补贴实施细则（新修订）》，提升了给予人次首次购房的购房补贴额度，博士毕业生补贴由6万元提高到7万元，硕士毕业生由3万元提高到4万元，本科毕业生和技师由1万元提高到2万元。
之所以火急火燎救市，当然因为市场太冷，需要拯救了。
02
冷若冰霜的市场
大家都知道鹤岗、阜新、抚顺这些资源枯竭型城市，房价已沦为白菜价，市场冷若冰霜，其实，进入调控周期后，除了大连外，包括沈阳、长春、哈尔滨在内的大多数东北城市，都在跌跌不休。
2020年9月，沈阳出台了“沈8条”，提高了新房与二手房的首付比例，并增值税免征年限由2年调整到5年。在这之后，沈阳的成交量几乎腰斩。
进入2021年，在全国信贷收紧的背景下，沈阳楼市当下的现状是，二手房卖不动，新房打折遍地。
二手房方面，目前已经有上百个小区在降价。新房方面，降幅更为明显。楼盘降价最低也有500元，最高有5000元。
根据中国房地产报的报道，8月初沈阳市沈北新区万达某楼盘推出了降价房源：原价1.1万/平的住宅降至8千/平进行售卖，降幅将近30%。
这才有了紧急约谈房企，要求他们不得私自降价的行动。
长春和哈尔滨比沈阳更不忍直视，长春已经阴跌三年了，去年跌幅还位居全国前十。
哈尔滨方面，同样如此。根据国家统计局公布的9月份70个大中城市房价数据显示，无论是新房还是二手房都在领跌行列中。新房同比下跌了0.7%，二手房同比下跌了0.6%。
数据：国家统计局
因此，长春和哈尔滨也同样发布了救市措施。
比如长春直接发布了鼓励购房的政策，鼓励农民进城购房，给予80元/平方米的补贴。大专及以上高校毕业生、中级及以上职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等留（来）长就业人才，首次购房则给予50元/平方米的补贴鼓励。
哈尔滨在10月10日发布了《促进房地产市场平稳健康发展实施意见》，给予各类人才发放购房补贴，并降低了房地产土地增值税，放宽了二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。
沈阳、长春、哈尔滨这些东北主要城市房价不断下跌，除了今年信贷收紧加剧了形势外，还有一个根本原因，东北整体经济不振、人口不兴。
东北地区从民国到新中国成立再到改革开放初期，相当长的一段时间里，都是中国的经济担当。
但是，在改开之后，由于整个东北国企数量居多，官本位思想根深蒂固，一时间难以转向，没有跟上思想开放的步伐，于是在后来的发展上慢慢掉队。
之后又遭遇了钢铁和煤炭产能调整，经济更加不振。
改革开放初期，辽宁经济位居全国第三，仅次于上海和江苏，黑龙江当时也排在前十。如今，辽宁掉到了第16位，黑龙江第25位，吉林第26位，都吊车尾了。
城市方面，改革开放初期，沈阳、长春、大连、哈尔滨这4个东部主要城市均在全国排名的头部，都是十强阵容中。
现如今，全国城市排名30强内，只有大连仍位居第29位，其余城市掉队了。十年前，沈阳和哈尔滨都在北方十强城市阵容中，如今只剩下大连了。
经济不振带来的便是人口不兴。
今年5月份披露的第七次人口普查数据显示，东北三省是过去十年人口减少最多的三个省份，过去十年人口合计减少了1099万人。
更让人瞠目的是，东北地区36个地级以上城市，过去十年只有沈阳、大连和长春（长春因为2020年吞并了公主岭，增量位居第一，扣除公主岭86.2万，长春过去十年实际增加人口为52.8万）正增长，包括哈尔滨在内的其余33个城市，全部负增长。
沈阳、大连、长春虽然正增长，但增量大幅跑输了其他中心城市。
经济与人口是楼市的两大基石，当这个两个基石都不牢靠的时候，房价焉能不跌，这正是沈阳、长春与哈尔滨房价跌跌不休的共同因素。
03
购房建议
无论沈阳昨天是否真的通知房企放松限购和限售政策，开启救市模式，都已经不重要，重要的是，全国信贷正在恢复正常。
贝壳研究院披露的数据显示，10月份有20多个城市下调了房贷利率。同时，各城市的放款速度正在加快。
央行旗下的金融时报披露，10月份金融机构对房地产行业的融资也已经恢复正常。昨天央行公布的10月份房地产贷款数据显示，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
这意味着，市场已经见底。国际投行高盛，近日抄底中国房地产，大举买入中国房企的债券，就是最好的信号。
在信贷回归正常的背景下，接下来沈阳楼市的压力会减小不少，但依旧很难改变沈阳房价下跌的趋势。
因为，一方面，沈阳整体经济不振、人口竞争力也不够强的局面依旧没有改变。
其次，也是最主要的，沈阳的房屋库存非常高。数据显示，截至2021年9月末，沈阳可售商品住宅库存量达2005万㎡，参照过去12个月的平均销售速度，当前库存量去化周期约24个月，已经达到行业内公认的严重供过于求的标准。
供应远多于需求的背景下，房价下跌的诉求依旧非常强烈。
因此，我个人认为，无论是投资还是刚需，都不必着急，短期内还是选择观望为妥，暂缓买入。