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房价下跌后,“遭殃”的不是开发商,反倒是这3类人,你在其中吗

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发姐谈房 2021-11-10 16:15

房价普涨时代结束,楼市分化加速到来。

在房价快速上涨的阶段,许多人心中信奉的观念是“早买房,早安心”,放在五年前确实是这样。以我身边的有房一族为例,他们大多是在2016年之前买的房子,那时候的房价相当于现在的一半左右,房价的上涨让有房一族资产增加,但是,过高的房价也引起了高层的注意。从2016年到现在,房地产调控工具箱逐步完善,在一连串强有力的调控措施下,2021年9月的全国平均房价终于迎来77个月以来的首次环比下跌,70城中有56个城市的二手房价格下跌。北京、上海、广州、深圳的新房价格,环比分别下降0.2%、0.6%、 0.4%、0.5%。三四线城市的新房价格跌幅更大,湛江、泸州下降1.0%,牡丹江、常德下降0.7%,秦皇岛、岳阳下降0.5%。

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也许2020年部分城市的房价下跌,可以归咎于疫情带来的经济冲击和消费受阻,但是,2021年大部分城市房价下跌成了主基调,可以表明楼市发展走入了高质量发展阶段,随着楼市购房需求的减少、人口增长放缓带来的住房消费主力人群数量的减少,房价还有进一步下跌的可能。那些信奉“早买房,早安心”的人就要早做打算了。

房价的涨跌关系到开发商的利润,如果不是房子难以卖掉,谁也不愿意大幅降价。为了实现资金回笼、缓解现金流压力,个别开发商甚至给出75折的优惠。房价下跌后,开发商利润变少,加上现在房地产融资渠道的限制,不排除小开发商破产的可能。但是房地产公司大多属于有限责任公司,破产清算后按照法定程序承担有限责任,房价下跌之后,遭殃的不是开发商,反倒是这3类人,如果你也在其中,需要早做准备了。

第一类,房地产相关从业者。

过去很长一段时间,房地产都是造富的行业,但是,其中薪资丰厚的往往是高管以上级别人员,基层员工的薪水一般是多劳多得。房价下跌,往往伴随着交易量下滑、利润缩水、房企裁员,行业不景气时,房地产相关从业者收入减少是普遍现象。房地产行业中的从业者包括置业顾问、建筑工人、策划人员、管理人员、投资拓展人员等等,比如某大型房企停工后,不仅楼盘有烂尾风险,连施工单位的工程款都无法支付,各大售楼部也空无一人,裁员和降薪就成了房地产相关从业者要面对的问题。

第二类,有多套房的投资者。

在楼市下行阶段,持有多套房的投资者可能面对较大的亏损。2021年11月初,根据一位定居在深圳的投资者透露,他入手的一套武汉汉阳四环边的三房,两年亏损30万以上。而他身边也有不少降价亏损出售才得以抽身的投资者。

房价下跌,大多伴随着楼市库存增长、供大于求,消费者在面对市场上产品众多、降价促销花样翻新时,也会进入观望阶段,不着急买房,毕竟现在早已不是10年前许多人缺房住的年代了,晚一年买房,房价并不会大涨。消费者关于房价下跌的预期增强,投资者也将尽快止损,有多套房的投资者这时候就要降价才能卖掉房子了。

同时,投资客持有房产的成本并不低,算上房屋折旧、利息成本、税费等,根据经济学家测算,一年的持有成本在9%左右。对投资者来说,房价不涨就是亏。投资者买新房的成本就不低,进入二手房市场后,中介费、增值税、契税、担保费等费用也是需要买房人考虑的,二手房在户型设计和小区环境方面的竞争力弱于新房,如果二手房的价格优势不明显,很难吸引买房人。

第三类,高价接盘的刚需者。

房价处于高位是众所周知的,但是由于房产和子女教育、婚房等需求关系密切,许多刚需者不得不掏空积蓄买房,之后还要背负20-30年的房贷,如果买了房之后,房价大幅下跌,相当于自己高位站岗,不仅要按照之前的房价还房贷,买了期房的朋友可能还会面对房子交付质量的问题。

房地产行业离不开资金的支持,开发商和购房者都需要向银行申请贷款。但是,在三道红线和房地产信贷集中度管理规定影响下,不少高负债的房企经营困难,一旦资金周转不过来,开发商资金断裂,那些买了期房的业主可能面对房子停工、无法按时交付的风险。房子无法按时交付,准备结婚的朋友没法按期住上新房,孩子也要跟着自己继续租房住,更为重要的是,房子住不上,还要继续还房贷,如果选择断供,可能会被拉入征信黑名单,以后再申请车贷、房贷也困难了。

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