错配的“表情包”。
01
上周，中冶·德贤御府操盘手策划了一场沙龙，主题名为：
丨以“德贤”之名“质”敬朝阳。
围绕主题，现场嘉宾就项目建筑、园林、精装、户型居住细节进行探讨，想要得出一个结论，中冶·德贤御府能引领：
丨国际化潮流人居。
引领的理由，在外宣的新闻稿中，地产一休哥注意到3个细节表述：
1、“德贤系”作为中冶高端住宅产品系，到中冶·德贤御府，已升级到3.0；
2、集“绿色建筑、科技住宅、智能家居、智慧社区”为一体；
3、不仅在建筑和户型上实现升级，在外立面、园林和公共区域也有独到思考；
细节言外之意的重点是下面这段表述：
从大门、园林，到入户大堂，中冶·德贤御府投入更多精力进行公共区域打造，得以匹配：
丨目前每平米8万乃至10万+的价格。
翻译成白话，地产一休哥感觉，很像是绿城·沁园的做法：
丨产品力不行，只能靠美颜来突围。
02
那么，问题来了，公区美颜后客户买不买账呢？
先来看下面这张图，是【悦影·儿童乐园】的效果图：
并不大的空间场地，更多的空间留给了草坪，导致儿童活动设施的不足，从效果图中，也并未看到类似万科海盗船的儿童游玩设施。
接着来看下面这张图，是中冶·德贤御府的总平面图：
从北向南，设计了运动花园、儿童乐园、会客花园、拾光花园，优势是打造出一个全龄、全生命周期的园林。
但劣势也很明显，因为社区不大，30%的绿化指标，每一个主题花园，更多的空间都是让渡给了草坪、绿植，真正适配主题的设施和功能空间，必然不足。
比如，北侧的运动花园和南侧的拾光花园，再比如300M夜航跑到，实际上是和小区的人行动线重叠了。
客户看完后，什么感觉呢？
丨食之无味。
就效果图而言，中冶·德贤御府的社区功能并不出众。那么，建筑的颜值能否弥补这种场地缺憾？
对比来看，中冶·德贤御府立面传统，不够洋气，想要引领国家潮流人居，显然是用错了表情包，也很难靠颜值打动朝阳的时尚客群。
而相邻的华樾国际·领尚的外立面是近几年流行的玻璃幕墙设计，横向线条搭配竖向格栅，打造出一种艺术的美感。
丨适配朝阳的潮流气质，也更国际化。
03
聊得中冶·得贤御府，购房人表现出了5重抗性：
1、临近的华樾国际·领尚价格比中冶·德贤御府低约1万元/㎡，购房人为什么要舍低买高？
2、8万元/㎡的价格，是朝阳北部近乎天花板的价格，非常考验产品力。
3、项目所在区域的规划，蓝图很美好，但是要兑现需要很长的一段时间，购房人是否能等到红利期？
4、有人才公租房和养老用房的配建，一方面挤压利润后，产品质量是否有保障？另一方面，小区里1/4的是租户，考验物业管理。
5、入市的崔各庄三兄弟，金盏双雄，豆各庄绿城·沁园，都是可选项目。
面对这5重抗性，中冶·德贤御府在规划和产品上，很遗憾，也未能成功破局。
先来看规划，如图：
从规划上来看，中冶·德贤御府把人才公租房和养老设施放在了左上方，其中养老设施入口临路，人才公租房入口是在社区内。
规划背后的心思，是尽量减少配建对商品房业主的影响，打消购买的抗性。但是从朝向来看，西北向对于养老和人才公租房，不是太友好。
接着来看6#，与养老设施和人才公租房挨着，26层高层产品，户型只有1种，两梯两户，建面约141㎡，高改的面积段，但是临近配建，猜想购房人会介意，大概率会折扣推盘。
继续来看临近配建的5#，朝向西北，户型有2种，边户是建面约73平，中间户是建面约72㎡，主打刚需，追求快速去化。
与5#楼栋相邻的4#，南北朝向，2种户型，边户建面约110㎡，中间户建面约72㎡，其中左侧靠近5#楼的户型，从规划上看是会有遮挡，影响了刚改的品质。
总结来看，与配建紧挨着的4#、5#、6#楼栋，规划为高层，面积涵盖了刚需、刚改、高改，是考虑到了不利因素，从而多产品配置，来实现高周转，简称流量产品。
有了流量产品，为了追求利润，也会有溢价产品。中冶·德贤御府把溢价产品集中在了右侧，规划的是10F、12F的洋房产品。
其中，1#、2#产品一致，有3种户型，边户建面约100㎡、110㎡，中间户建面约130㎡。从居住品质来说，2#楼栋景观、间距都是最优的。
溢价产品中，有意思的是3#楼栋，10F洋房，只有一种户型，建面约89㎡。看完这个就很疑惑，为何与1#、2#楼栋产品不同，从改善面积段变成了刚需面积段？
答案就隐藏在下面这张图中，3#楼栋的外侧是三岔河村北五街，城市界面并不好，为了去化考虑，就变成了刚需面积段。
一张规划图中，核心是中冶·德贤御府操盘手，快速去化的小九九。而给到地产一休哥的感觉是，流量产品PK华悦国际·领尚流量产品，规划上弱了一些。
接着来看户型，只选取贡献溢价的建面约110㎡和130㎡户型。
南北通透，双面宽，3室2卫，其中主卫为暗卫；
LDK一体化设计，U型厨房、餐厅有窗，南向客厅面宽做到了5米，尺度舒适。美中不足的是，同类型的产品会发挥边户的优势，做一个270°的全景开窗；
主卧套房设计，但受限于面积，没有空间可以放下衣橱。北向书房，面积约8.4㎡，作为卧室使用，会有些局促；
“四叶草”户型，四间房在四个角落，私密性好；
并不纯粹的LDK一体化设计，厨房、餐厅被北向次卧的交通动线隔断，餐厅、客厅被玄关隔断；
南向主卧套房设计，暗卫，衣帽间对着入户门，私密性差一些；
客卫对着卫生间，日常会产生不便。北向书房和卧室，门对门设计，私密性差，会产生生活干扰。有玄关，但不是玄关厅设计；
在引领国际化潮流人居的征途上，从产品设计到细节上的升级，中冶·德贤御府似乎陷入了：
丨心大力小的困境。
这从同行的信源上，或许也能得到证实，据中冶·德贤御府官方的开盘数据，认购金额是8.1亿，但是有中介小道消息称：
丨只卖了30多套。
孰真孰假，等网签数据出炉，自然一清二楚。