时间已经划进11月，常州气温大幅跳水，但比起物理的降温，楼市的“寒冬”更是让人猝不及防。
据克而瑞数据统计，这个9、10月份，常州主城商品住宅成交55.4万㎡，两个月的成交量甚至还比不上今年3月、6月单个月的成交量，堪称常州楼市近几年最惨“金九银十”！
在这种大背景下，大量楼盘的价格摇摇欲坠，中南等一批房企的也是早早开启分销降价模式，其他的项目也赶在双十一前推出优惠活动。
而近日又有一家楼盘“神话破灭”：9月末开盘的华润幸福里项目，官方宣传首开基本售罄的项目如今却出现在分销的广告里，这是什么情况？
华润幸福里开盘疑云：300套？80套？说好的倒挂神盘呢？
华润幸福里位于天宁区茶山板块，是华润国际社区的第七期住宅产品，项目一期住宅于2011年入市，此后的几期项目开盘，多次引爆常州楼市，主要原因还是其市中心配套：
交通上不仅靠近地铁1号线茶山站，还紧邻城市主干道中吴大道，商业万象城项目更是于今年奠基，生活配套一流！
由于政府限价，华润幸福里的首开价格显得非常诱人——首开房源的备案均价为21895元/㎡！
多家本地媒体都报导了华润幸福里首开的，用“被买爆”“首开大捷”形容其首开情况，有家甚至表示，“不到半小时近300套房源基本售罄！当日成交额高达约5.6亿！一举夺得9月常州新房销售额榜首！”
然而也有人透露，华润首开卖得并不像宣传那么火热，成交不到80套，这和近300套差距有点大啊！
抖音相关宣传视频下也有人直接开呛：“刚刷到有人说自媒体造势，还真刷到了。”
真相不会陪华润演戏! 销售榜、网房热销神话双双“幻灭”
华润首开成绩到底如何？
为此，常买君也查询了其他数据网站，根据克而瑞统计，常州商品住宅项目销售金额榜并未见到华润项目上榜。
考虑到数据上传可能存在延迟，常买君又查询了十月份数据榜，华润当月的成交金额同样只有2.17亿元，首开的“约5.6亿”又是哪来的呢？
如今常买君在朋友圈看到分销发消息，首开没卖完实锤了！
根据房地产信息网显示，截止至11月9日，项目开盘一个多月首开楼栋也仅备案了86套，去化率不足三成，直到现在也没有实现“基本售罄”的宣传目标。
另外，发出分销广告的中介还向常买君透露，华润分销给到的提成点数是1.2起，虽然宣传文案中没有提到优惠，但实际上会给不同渠道相应的房价优惠！
看来华润所谓当初的热销不过都是假象，靠分销卖房才是真！
不知参与了首开的购房人得知真相会作何感想。
精装太LOW！学区短板！华润几大硬伤，倒挂无法“兑现”
为何“倒挂神盘”如今沦落到靠分销买房？
为此，常买君特地咨询了部分本来十分看好华润的购房人，其中有一些确实如愿成为了华润业主，而另外一些则在看过幸福里新产品后表达了自身的失望情绪。
1、精装太差，改善购房人坦言“想铲掉重装”
华润前几期住宅均为毛坯交付，七期产品加了精装，这本该是项目产品的加分项却成为了常买君听到最多人抱怨的一项：威能的采暖、环都拓扑的新风，中央空调居然是海尔的？
甚至有买房人吐槽，“这个海尔空调是我家第一台空调，但你放在2021年的精装里不是搞笑？到时候坏了都不知道有没有人修！”
不少购房人都表示，“看中华润本来是想改善的，但看了这精装标准估计后期还得铲了自己装修。”
2、学区短板，所谓局小旁真不是宣传违规？
虽然华润在宣传中一直将自己标榜在“局小旁”，但事实上其学区华润小学与局小几乎没有关系。
P.S 华润海报中公然提及学校，真的不算违规？要知道新规中是禁止项目在宣传中提到信息的，更何况这种提法很容易误导购房人产生项目学区是局小本部的错觉
在上周五发布的集团化办学名单中我们可以看到，华润小学与其他八所小学以局小为核心形成“联盟式办学”模式，换言之资源共享级别相对较低。
在楼市中提到的“学区房”一般可以分为几类：
一线：学区就是名校本校；
二线：学区是名校直属分校，有本部师资支援；
三线：学区是名校分校，但是是新办的，这类学校暂未出成绩，共享的师资也不明确；
四线：学区是联盟校，这种学区很难称之为“名校学区”，因为这种合作模式原则上保持人、财、物独立，只是会有校际之间领导互研互习，教学资源的共享很有限。
而项目的初中学区为实验中学天宁分校（前身为八中），就连项目业主都称其为“短板”。
3、项目倒挂“不真实”
目前媒体宣传的华润幸福里“2000元/㎡的二手房倒挂”都是与此前的华润住宅相比的，但幸福里是期房，二手房是现房，2000元/㎡的价差相当于别人多花钱早三年入住，并不能证明项目具有投资价值。
此外，房产税新政也让整个常州二手房市场“山雨欲来”，虽然大家都知道房产税不会首先在常州试点，但该来的终究会来，二手房市场下滑不可避免。
到时候项目还能产生“二手房倒挂”吗？
4、一梯两户+大长廊设计，老业主都受不了
此前有华润业主在网上抱怨项目一梯两户+大长廊让每天早上的出行很不方便。
而标榜自己是“改善盘”的华润幸福里项目如今还是一梯两户+大长廊设计，只是楼层变成了24层，不知后期新业主是否还会有早上电梯的烦恼呢？
万象城常州苦等11年！商业、住宅彼此牵累，双输？
事实上，华润2万出头的价格很难说得常州“改善产品”，而常州购房人最不需要的恰恰就是挂着“倒挂盘”之名的刚改项目，既不能吸引纯刚需，也不如龙信臻园、竹林壹号项目那么吸引改善。
除去限价、定位方面的限制，华润万象城的建设进展也注定了项目的住宅与商业部分互相拖后腿：理想中的情况是早期住宅热销→建设大型商业体、引入高端品牌→后期住宅提档、打造高端项目。
而事实却是，万象城项目在常州让人苦等了足足11年！
今年万象城终于奠基开始建设，但目前华润商业体在常州既不如新城吾悦那样接地气，也不如万达广场那样对城市经济发展做出突出贡献，它的到来能对区域产生多大提振作用呢？
销售遇困、启用分销，曾经的“神盘”华润能成功破局吗？常买君还会继续关注。