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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
都说学区房跌了，那到底跌了多少？现在可买了吗？
直接上数据，最后说结论。
整个学区房的高点出现在今年3-4月份，南浦实验60㎡以下的挂牌价超过4万/㎡，而且当时房源非常少，房东普遍处于惜售的状态，基本没有还价余地，成交价格接近挂牌价。
2021年4月中介朋友圈截图
其中的例子就是2021年4月6日，一套下吕浦海鸥3幢110室，建筑面积54.72㎡的法拍房，经过长达24小时，69轮的竞价，被人以42200元/㎡的高价拍走。
可见当时实际成交价格已经超过4万/㎡，整个市场处于“买吧，真的是贵，不买吧，怕还会再涨”，这样的焦虑氛围中。
法拍房成交后的第二天，我们平台写了推文《最新成交！下吕浦学区房破4万/㎡！这么涨下去，有天花板吗？》（点击左边阅读原文）提示学区房风险。
文末原文：“学区房固然有其价值，但并不是不可替代。学区房说到底还是政策的产物，学位溢价越高，政策变动对其带来的风险就越大，这个风险和收益会有个临界点，一旦越过临界点就有可能出现变化。没有永远上涨的资产，房子也一样，学区房也不会有例外。”
后来的市场动态变化，也印证了我们平台的判断。
目前南浦实验学区房，不同房源之间价格差距比较大，并没有形成较为统一的市场价格，60㎡以上的挂牌价格在2.8-3.8万/㎡都有，特别是一些顶楼，面积偏大的价格会较低。
这里主要看房东心态，急卖的便宜些，不急卖的就高一些。不过目前的房东都有一个共同点，就是普遍议价空间较大。
来源：2021年11月3-6日房产中介朋友圈截图
来自市场的信息显示，和今年3-4月份的顶峰相比，南浦实验学区房只用了半年的时间，下降了约5000-8000元/㎡，这个降幅已经非厉害。回吐了今年上半年所有的涨幅，基本回到去年的价格。
另外，10月底至11初这段时间，中介带看量普遍有所恢复，不像10月初那样极其低迷。并开始出现了一些零星的成交，市场有了少许企稳的现象。
目前看房交易以60㎡以上的户型为主，原因是学位排队更有优势。另外在这一轮降价后，小面积的总价优势变得没有那么明显，也让更多的购房者将目光投向了60㎡以上的房源。
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看完南浦实验学区整体市场情况后，我们接着来看二中和六中学区房的情况。
二中学区房情况稍有不同，虽然也是降，但没有南浦实验学区房降的那么多。比如安澜小区60㎡出头的户型，今年3-4月份挂牌210万左右，目前挂牌195-215万左右，相差不大，只是现在房东好还价，成交价会比挂牌价低多一些。
徐衙巷小区（百里总校+二中）60㎡出头户型，今年3-4月份挂牌价约240万左右，目前大约220万左右，每平方米降了约3000元左右。
总体看，二中学区房比南浦实验学区房价格跌的少，原因是年初疯涨的时候，二中涨的也没南浦多。虽然跌的少，但和南浦实验一样，差不多也是回到了去年的价格。
来源：2021年11月3-6日房产中介朋友圈截图
最后我们再看六中学区房。
今年3-4月份，六中单学区60㎡以下老破小，挂牌价曾经一度突破300万，广小六中双学区60㎡以下老破小，挂牌价一度接近400万。一套新世界广场双学区的126㎡房子，挂牌价达到了820万。
来源：2021年3月30日房产中介朋友圈截图
目前，不管是单六中学区，还是广小六中双学区，挂牌价下降都很明显。
六中单学区，老破小60㎡以下，价格低的挂牌价格大约200万出头，高一点的大约在250万左右，相比之前下降了大几十万。
广小六中双学区，老破小60㎡以下，价格低的挂牌价格大约300万出头，根据面积大小，是否有电梯等，会有几十万的差距。相比今年3-4月份也有大几十万的下降。
总体情况与南浦实验、二中相似，基本回到了去年的价格。
来源：2021年11月1-6日房产中介朋友圈截图
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捋一遍后，我们不难发现，这一波杀跌，南浦实验和六中感受比较明显，二中有跌，但幅度没有其他两个学区大。
另外发现进入10月后，不占学位名额的房源有所增多，不占学位就是前一个孩子已经入学超过3年。
这部分房源很大可能是房东自己的孩子早几年已经入学，但看着房价在涨，就没有立刻卖掉，拿在手里再看看的房东。近期房价的波动让这一部分房东开始挂牌出售，这是市场房源增多的一个原因之一。
从价格上看，南浦实验跌到目前的价格，或会稳定下来了。
所有的学区房价格都可以拆分为房子本身价值和学位价值。比如上陡门7、8、9组团是一个大型组团小区，居住氛围不错，但基本没有学区溢价，房屋价格反映的就是房子本身的居住价值。
与上陡门7、8、9组团相比，下吕浦整体配套要更好些，即使剔除学区因素，下吕浦比上陡门每平方米应该也就高小几千元。在学区概念比较弱的10多年前，下吕浦和上陡门就是这样一个阶梯价差。
现在上陡门7、8、9组团60㎡左右的房子，挂牌单价在约22000-24000元/㎡左右，以此看下吕浦房子本身价值的挂牌价差不多是26000-28000元/㎡。现在多出的每平方约4000-5000元的溢价就是学位价值。按60㎡算，一个学位价格大约是30万左右。
可以看到，学位价格已经跌了非常多，挂牌价越来越接近房子本身的价格。在这种情况下，除非温州整体价格再下个台阶，那就不是学区房跌的问题，是全部房子跌的问题。
不然的话，学区房的价格应该基本稳定了，他没有什么可跌了，最多也就把这30万的学位溢价跌完，但南浦实验中学还在，学位溢价多多少少还是会有的，不可能被抹平。
市场瞬息万变，如果孩子读书确实要用到学区房，现在比较好的策略是，出手可以不着急，但看房不能停。不管从了解市场角度，还是万一捡漏的角度，看房都是不可或缺的。