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到底是什么,卡住了兰州老城区发展的脖子?

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指兰针

2021-11-08 10:28

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一座城市,会成长,会蜕变,亦会衰老。

曾几何时,兰州还蜷缩在16平方公里的城郭范围内,城市居民多沿城内狭长的水岸居住,在长达千百年的时间里,河居人口数量与日俱增,城市核心却一直囿于黄河沿岸,导致区域发展频频受限。

直至公元前214年,兰州这座城市完成了最早的行政建置,而后,兰州市1954-1974年总体规划正式出台,其中,城关区规划了大量的居住用地以及行政用地,成为了兰州最大的人口、行政聚集中心。

然而,随着主城发展逐渐趋于饱和,城市中心区域不得不向四周扩散压力,最早发展的兰州城关中心以及西固、七里河区等区域,不断突破着自我边界线,由核心区域逐渐往外延展扩张,城市变得越来越大……

彼时,城市更新建设多半是规划新的城市功能区,将基础设施建立好后,让开发商买地,吸引还未购房的人或者改善者进入,迅速造成热度,从而短时间内让区域形成大变样。

但这是一个从无到有、由内向外的过程。在时间的推移下,城市每个区域的价值也被分割开来,沿着城市中心区域,向着周边区域一圈一圈的扩散,区域价值也随之慢慢减弱。

毕竟,中心区域所能辐射到的范围也是有限的,越向外,所能辐射到的范围也就越小。

而老城区作为兰州最早建设的区域,无论是区域开发的成熟度还是优质资源的集中度,都远超于其他区域,很长的一段时间里,各种资源都向着中心区域倾斜。

这里拥有着最优质的教育资源,最成熟的医疗配套以及最权威的机关单位,职能部门等,拥有着更多的企业、办公楼,同时也聚集了大量的就业人口。

这也就意味着,老城拥有着兰州更多更好的就业机会及选择,这种资源也是周边新兴区域短时间内无法复制的。

越是中心区域,价值越高,但年纪也就越大,在如此快速的扩张发展了这么多年后,建设时间较早的老城区,道路、住宅等均已破损老化,破败不堪。彼时,关于城市更新的这一话题,逐渐在兰州走热。

近些年来,为了加快城市更新,兰州老城区针对旧住宅改造,基础设施建设,推动老旧厂区转型等多项工程上,展开了如火如荼的建设,曾经的老街区被相继拆除,环绕着龟背壳的墙面也被逐渐翻新。

随着兰州城市面貌的不断更新以及人群和资源的大量聚集,中心区域的房子承载了更大的价值,价格也随之不断提升。

正是因为主城住宅的成本价格十分高昂,导致最终的售价让年轻人无法承担,老城区将近四五十万的首付,对于兰州年轻的购房者来说,倘若没有父母的帮衬,很难跨过这个门槛。

一定程度上来说,买老城区的房子,也是相当于买城市资源的“使用权”,但由于“使用权”太过昂贵,迫使很多年轻人不得不去周边,类如定远,和平、九州、青白石,文创城等区域买房。

这场城市更新的运动逐渐演变为一场“把年轻人赶出主城的运动”。无论城市再怎样升级更新,主城区的生活空间以及社会效率依旧很低。

因为老城区居住着城市最原先的人口,他们习惯了老城区便利的配套,优越的环境,当然他们也离不开自己生活了多年的居住环境。

虽说,老城区拥有着最丰富的资源,但几乎都被这片区域最原先的人口所占据了,年轻人却用不到,也可以说是高不可攀,导致他们根本没机会用到。试想一下,倘若周边区域拥有丰富的产业配套,充足的就业机会,那年轻人就不会一股脑想要涌入老城区。

一方面,老城区的资源闲置了,另一方面,又需要新区为年轻一代建配套。这种矛盾,几乎卡住了兰州城市发展的脖子。

矛盾变了,时代也就变了。

对于老城区来说,最大的痛点是核心空间效率太低,如今城市老城区中,最有含金量的空间,却有部分被搁置了,导致很多人根本使用不到,也享受不到丰富的资源。

也就是说,老城区想要进一步发展,并不该一味的修建改造住宅,而是对已有空间进行升级。

想要升级改变老城区的空间,就要在产业配套上多下功夫,唯有带动产业配套的发展,才能吸引更多年轻人的进入,并且为年轻人创造更多就业机会,形成人—产—城的良性发展循环。

产业有更迭,人群有聚散,真正属于城市的资产,就是空间,因为它搬不走,如果空间有特点,那么对形成产业,吸引人口大有帮助。如此一来,老城区才能发挥它最大的价值,已建成的空间才会发挥其更大的效能。

对于大部分年轻人来说,他们需要的是老城区的空间为他们带来一种富有活力和想象的新生活方式,提供更加生活化的街区,更多适合自己的就业机会,同时,可以拥有享受到老城区更多资源的权利。

当下,让年轻人回到老城区,激发主城中心空间的真正活力,才是正解。

过去这些年,兰州很多项目大手笔为城市引进城市优质配套与产业布局,类如位处西客站周边的兰石豪布斯卡,崔家大滩的万达城,以及规划中的安宁中央商务区。

这其中,兰石豪布斯卡打造39万方企业总部基地以及34万方公寓集群,满足大中小型全产业链布局,为年轻人提供更多就业机会,崔家大滩的万达城。打造32万㎡万达茂,规划四大乐园,为年轻人提供超大的游乐消费场景。

安宁中央商务区也规划了集商务办公、商业金融、文化娱乐及生态休闲于一体的超级综合体,项目均从年轻人的生活需求方面出发,为已建成的空间提供真正的价值,全方位为老城区注入年轻动力。

老城区的年轻化,是需要标志性的空间的,是需要新产业的,也是需要年轻人口涌入的,同时,也是需要时间的。

在有限的老城区空间里,引进高质量的年轻人口,促进高频的社会活动以及更大的社会产值,增加无限的效率,才是城市更新的核心目标。

人给空间赋能,空间给城市赋能,才能形成城市发展的良性闭环。随着更多配套产业以及年轻动力的新生,老城区被赋予了无限的可能,其真正潜力也将被逐渐激发。

在城市城镇化进程加速的今天,迭代更新的不只是城市形象,还有城市空间的升级,一定程度上来说,空间升级所带来的是一种契合人类本性的生活方式,更是主城区土地资源稀缺所呈现出来的具体价值。

而今,兰州城市更新的成果,已显而易见的融入到金城市民生活的点滴当中,小娄巷摇身一变成为历史文化街区,更多年轻、时尚的色彩逐渐在老城区呈现……

兰州老城区城市更新的前半场,是开发商与城市共成长,后半场则是开发商对于城市空间的持续更新。新的居住理念、产品固然可贵,但更可贵的,是对城市里那些老楼盘、老配套、老商业的改造和盘活。

毕竟,老城区凝聚了兰州一代人的记忆和这座城市的风骨。

城市更新这条道路就像一条布满荆棘的唯一下山小路,难走,却必须走。而未来,城市更新这一领域,很可能变成开发商的又一角力战场。

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