凉！凉！凉！
一早起来，整个城市都是白茫茫一片，小编想问一句“秋裤都穿上了吗”？
大雪过后，乌鲁木齐就算是正式步入冬天了吧，在今后，气温只会越降越低。伴随天气转凉的还有二手房市场。
（图源：爱乌及乌公众号）
2021年自进入下半年以来，新房房价至今一直有所回落，下半年的乌鲁木齐楼市市场稍显冷淡。
“金九银十”为当前的乌鲁木齐楼市市场注入了一丝活力，但若以今年的情况与往年同一时段进行对比，可以发现今年目前的乌鲁木齐房产市场还是偏冷的。
根据中国房价行情网，乌鲁木齐目前整体房屋均价为：8708元/㎡，环比上月增长0.51％。
今天小编结合数据，来给大家整理分析一下乌鲁木齐近期跌幅的前50个小区，供大家参考，看看有没有你们家？
（PS：1、以下表格中所列为2021年11月5日的24h二手房降价房源挂牌价数据。2、文中数据统计截止于10月5日，数据源自安居客，数据仅供参考。)
从板块来看
出现频率最高的是：天山区幸福路、沙依巴克区西北路、新市区北京路
从产品属性来看：
大多都是老旧小区，房龄较老且无学区加持。
0 1
天山区
天山区作为作为乌鲁木齐老城区，相较于新区也有着自己的独特优势：醇熟的配套、多所老牌学校、多个成熟商圈，可以说入住即享受。
同时，汇集城市优质资源的天山区，房价也是一直居高不下。让许多向往在此生活的朋友，只能把目光转向了二手房市场。
而在11月乌鲁木齐二手房市场中，天山区降价幅度最大的便是位于天山-北门-前进路6号纺织局家属院。
该小区11月挂牌均价为27314元/㎡，环比上月下降4.26％，二手房房源套数：25套，租房房源数：暂无数据。
纺织局家属院可以算作是地铁房，家门前就是乌鲁木齐地铁1号线，通往三屯碑和国际市场，交通便利；出门50米就是友好超市和好家乡超市，满足日常生活的采购需求；距离小区50米是儿童医院可提供医疗保障。
交通便利+醇熟配套可以说是该小区房价一直高于同区域房价的原因之一。
但从9月起，该小区房价出现了小幅度的降价，原因可能在于属于老小区，房龄较长；停车位不足，造成车辆乱停乱放，使得居住舒适度大打折扣。
同时，对比周边一中十三小的学区二手房，该小区不具备强大的竞争力，对于想要占有天山区优质教育资源的购房者来说，并不是一个最佳的选择。
该小区为1986-1992年，年代实在久远，"老破小”在二手房市场流通性较差。或许这也是它在最近整体二手房市场不太景气的情况下，飞速下跌的重要原因。
02
新市区
近两年， 乌鲁木齐新市区的发展，大家有目共睹。作为乌鲁木齐”南控北扩，东延西进“的城市发展战略下的重要板块，新市区的发展迅猛。
如今快速发展的新市区，低矮破旧的平房早已被高耸的大楼代替，马路变的宽阔平坦，街头充满霓虹灯闪，一片热闹非凡的喧嚣景象。
而在11月乌鲁木齐的二手房市场中，新市区降价幅度最大的便是位于新市-北京路-贵州路69号的十二师机关住宅区。
该小区11月挂牌均价为9289元/㎡，环比上月下降3.87％，二手房房源套数：16套，租房房源数：4套。
十二师机关住宅区整体建造样式不错，可以满足多数购房者的需求。小区容积率仅为1.8，可以说居住起来是十分舒适的；周围有中营工地铁站、新疆图书馆地铁站，妥妥的地铁房，交通便捷对于上班族来说十分方便。
但该小区周边配套相较并不是很醇熟，周边有少几个商场，但几乎无任何一个商圈；
教育资源也比较稀缺，无法满足孩子的教育需求；
医院也距离小区相距甚远，对于日常的体检看病来说并不是十分便利。
虽然十二师机关住宅小区为地铁房，但除了交通便利这一点，其他居住优势相对较弱，实为“老破小"。
在配套方面也没有“硬实力”加持。这应该就是该小区自6月以来，房价开始大幅降价的原因吧。
03
沙依巴克区
沙依巴克区作为老城区，有历史和人文的沉淀，有生活的人情味，烟火气。
近几十年的沧海桑田，很多人见证乌鲁木齐的发展，却仍然觉得老城区是居住舒适度最高的区域，配套全面、集中。沙依巴克区在一些乌鲁木齐人心中是别的区域不可替代的。
而在11月乌鲁木齐的二手房市场中，沙依巴克区降价幅度最大的便是位于沙依巴克-友好北路-滨河中路192号的有色局家属院。
该小区11月挂牌均价为8608元/㎡，环比上月下降3.29％，二手房房源套数：22套，租房房源数：4套。
有色局家属院是石油单位住房，内有不可拆迁文物楼为1950年的，小区内最新楼栋住房是2000年，房子房龄相对周边有点老，是名副其实的老小区。这也是影响它房价的主要原因之一。
但好在该小区周边生活配套设施相对齐全，门口就有公交车站，向西走100米就是BRT1号线，向前走就是地铁3号线站口，出行十分方便；小区西面就是美美购物中心，满足娱乐购物需求；军区总医院距离小区不过200米。
虽然地段来说还算是可以的，但是依照小区的房龄情况，多多少少是会影响到小区的具体房价的。
04
水磨沟区
我们常说，一座城市难以被复刻的，不是繁华盛景，而是 与生俱来的自然资源。
拥有着绝佳景观和乌鲁木齐人文底蕴的水磨沟区，已经成为了乌鲁木齐进阶全新时代的“钥匙”。独特的自然资源，配合深思熟虑的规划与未来，诉说着水磨沟区这片热土的稀缺。
水磨沟区此次整体降价的小区偏少，二手房的跌幅相对较小，只是二手房市场的正常波动。
例如，此次乌鲁木齐跌幅TOP50中水磨沟仅有的3个小区，其中九天河向阳小区和恒昌恒晟小区，它们的二手房价格今年一直高于同区域二手房的价格。
出现降价的原因可能是，九天河向阳小区为2002年竣工，恒昌恒晟小区为2006年竣工，这两个小区都为老小区，居住感较为不舒适。
总结
从上文中，我们不难看出降价最明显为“老破小”或者家属院小区。在曾经，或许这类房子较受追捧，但当它褪去了学区房的光环，价值开始大打折扣的时候，随之房价也逐渐下跌。
现今，越来越多的购房者买房子更在意的是居住体验感，老破小对于一些资金不足的年轻人，租住是一个不错的选择，但到购入的话还需谨慎考虑。
再加上在乌鲁木齐进行二手房商业贷款时，并不是按照成交价格的70%-80%进行贷款额度审批，而是根据第三方评估公司给出的评估价进行贷款，贷款金额不足的部分，则需要在首付中由买家自行补足。
房龄较大的老破小，可能需要买家支付较多的首付款。居住体验、稀缺度和经济压力都不占优势的时候，这类老破小的贬值速度，也是“肉眼可见”。
END
近些年，选择考虑二手房的购房者，不仅因为二手房选择余地更大，更因为这些小区地段好，周边配套完善。
而且相较新房，很多二手小区在价格上具有非常大的优势，尤其是在当下买方市场之下，降价出售的房源数量则更多。
尽管有房贷收紧的影响，但二手房并未停贷，只是审批时间相较之前稍长一些，但这与新房等待期相比还是短一些，因此二手房，特别是次新二手房源依然值得大家考虑。
无论房子是涨还是跌，有一套属于自己的房子才是最重要的，有一个属于自己温暖的家。
【乌鲁木齐热盘推荐】
天山区
会展片区
沙依巴克区
新市区
经开区
河马泉片区
米东区