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大企业总部正在逃离中心区!科学城挑战CBD,已肉眼可见

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孙不熟读城市 2021-11-04 22:54

中央要求超大城市多中心发展之后,广州正在迎来一场巨变。

大家有没有发现,最近几年,广州不少大企业的总部,已陆续搬出传统意义上的中心城区。

比如南方电网、雪松控股、网易、小鹏汽车、多益网络、欢聚时代……这些原本都扎堆在中心城区的头部企业,最近几年都搬家了。

研究它们的去向,可以发现一个共性,它们全都去到各种新兴的“科技产城”。

为啥?城市膨胀。

过去十年,广州净增597.6万人、GDP净增1.5万亿,如此巨量的人口与产业涌入,不可能仍然挤到巴掌大的老城区,多中心发展是一种必然。

在这些新兴的科技产城中,最大的赢家,当属广州东部的科学城

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北有中关村,南有广州科学城

科学城,天河CBD向东12公里、广州高新区核心园区、黄埔区府所在地,承接了最多来自中心四区的大型企业。

这里科技公司浩如群星,在广州的地位相当于北京中关村、深圳南山科技园,通过下面这些硬核数据,我们来鉴赏一下科学城的硬实力。

截至2020年底,科学城已吸引了超190家世界500强企业在这里投资,其中规模以上企业高达3855家,包含上市企业63家和2110家高新技术企业,包括多益网络、雪松控股、香雪制药、南方电网、亿航无人机等总部企业。

受益于上市公司聚集效应,科学城所在的黄埔区,2020年GDP总量达到3662.7亿元,仅次于天河,人均GDP更是稳居全市第一。

2021年上半年,黄埔GDP1909.18亿元,增速高达16.1%。

黄埔,贡献了广州市最多的工业总产值。2020年度,黄埔区规上工业总产值达8033.36亿元,占全市的40.2%。而且,这一数据近三年都稳定在40%以上,这让黄埔成为当仁不让的广州“工业一哥”。

黄埔,有广州市最多的上市公司。广州A股上市公司共有117家,黄埔区就占了43家,约为全市的37%,数量超过天河↓

黄埔,有广州市第二多的总部企业。广州共有经广州发改委认定的580家总部企业,黄埔就占107家,占全市的18.4%↓

黄埔,还贡献了两家世界500强。2021年《财富》世界500强榜单中,广州5家企业上榜,其中2家来自黄埔,分别是南方电网和雪松控股。

未来,广州经济能否重返第三城,主要也是靠黄埔这个引擎。

而众所周知,整个黄埔的精华,就在科学城!

2

它是广州科技产城的“祖师爷”

如今,“科技产城”这个概念早已遍地开花,有的叫“科教城”,有的叫“智慧城”,有的叫“知识城”,有的叫“数字城”,不一而足。

但鲜有人知的是,广州科学城才是广州所有科技产城的“祖师爷”

故事得从30多年前说起。那时候,广州开发区西区还是远离城区的“孤岛”,为了跟上改革开放、广州发展的步伐,1985年区内建成了第一条市政道路——夏港大道,也就是开发大道的前身。

这条大道建成后,便吸引了宝洁、安利、百事-亚洲饮料、高露洁、美赞臣、三菱电机、松下电器等全球知名外资企业进驻。到1995年广州科学城启动建设之时,开发大道已为它打下了坚实的科技基础。

而后,沿着科学大道与开创大道,南方电网、广州农商行、宝能广州金融中心、合景泰富华南总部、广州开发区控股集团等总部企业纷纷进驻科学城,共同构成了科学城总部经济走廊。

科学城总部经济走廊 图源:广州黄埔发布

科学城已经搞了20多年的高科技之后,其他区域才如梦初醒纷纷加入这个赛道,这就是科学城称霸广州所有科技产城的根本原因。

数据显示,20多年前科学城刚发展的时候,人口仅5500左右。现在呢?据七普数据显示,2020年科学城5个街道常住人口已达到约55.1万人,与老黄埔9个街道的人口差距已经缩小到3.2万人左右,赶超趋势明显。

而且这里是整个广州薪资收入最高的区域之一!

数据显示,科学城片区人均薪酬达到17.4万元,是黄埔区人均可支配收入(66253元)的2.6倍,是全市人均工资的1.6倍,足以说明片区聚集的“能量”之大。

广州十四五规划,对科学城也是寄予厚望,提出“科技创新、依然是核心”:

到2030年,科学城力争建设1个以上大科学装置、10家以上中科院系列科研院所、100家以上新型研发机构、国家级企业创新平台,R&D占GDP比重需到6%以上,重点创新指标要位居国家级高新区前列。

这意味着,未来十年,科学城仍然要大力发展科创产业,这必定吸引更多的高新技术人才进入,推动片区迅速成长为一座宜业宜居的产城。

3

放眼全球,科技城正在打败CBD

受益于科技概念,以科学城为核心的黄埔区楼市,成为广州楼市近年来最靓的仔。

史上最严调控之下,黄埔楼市仍然交出一份靓丽的答卷,以下是今年10月广州各区新房成交量数据:

10月份,黄埔成交量达到1331套,仅次于增城,全市第二。

眼下市场冰封,黄埔又是严格限购区,住宅用地的供应也远远没有增城、南沙那么大,能达到这个成交量,足见买房人对黄埔坚定的信念。

科学城 图源:广州黄埔发布

当潮水退去,才知道谁在裸泳。眼下正是检验广州各区楼市成色的时候,黄埔楼市的成色之足,无须多言。

为啥呢?给大家讲解一下原因。

易居研究院曾披露过一组数据:科技巨头落户的地区周边房价涨幅更多,是市场平均的2倍左右。

以阿里巴巴所在的杭州未来科技城为例,6年内均价从1.7万涨到3.6万,价格翻了一倍多,而市中心的上城区不过从4.5万上涨到7万,涨幅只有55%。

在全球科技大发展的趋势下,科技产城正在打败曾经的CBD。

在美国,房价最贵的已经不是宇宙中心曼哈顿,而是硅谷大农村。

在北京,中关村的房价远超国贸CBD。

在深圳,南山科技园(深圳湾)的房价,早已让福田CBD望尘莫及。

在东莞,华为所在的松山湖,房价早已拳打临深、脚踢南城。

通过以下数据,大家感受一下科技产城与CBD扳手腕的精彩戏码:

数据来自安居客、媒体报道。硅谷、纽约数据为中位数。

城市发展存在普遍的规律和共性,只是各个城市的节拍不同。盯紧硅谷、北京、深圳发生过的现象,我们在广州只需把握好“时差效应”,跟着抄作业就好了。

在此意义上,提前布局科学城,就是对广州未来最好的赌注。

4

科学城全能标杆盘:保利罗兰国际

那么,又该如何选筹呢?答案是选龙头股。

买股票外面都知道,要买一个板块的龙头股,比如白酒买茅台就够了,互联网买腾讯就可以了,新能源汽车买特斯拉就好了。

为什么呢?龙头股的试错成本低,确定性强,而且成长性也好,因为资金越来越倾向于聚集头部板块、头部企业。

同样的道理,我们买房也要照着这个逻辑,选好板块后,要买这个板块的标杆盘。

标杆盘有什么特点?地段好、体量大、配套足、品牌强。位于科学城区核心的保利罗兰国际,就是这样的一个标杆大盘。

早在科学城发展初期,保利便慧眼识珠,拿下了位于区府板块的这宗地块,开发了保利罗兰国际。

项目规划效果图

作为距离黄埔区政府最近的可售项目,项目周边聚集着整个科学城的精华,在地段绝对称得上标杆。

多益网络总部、宝能粤港澳大湾区投资总部、雪松总部、盛世长运集团总部、南方电网总部等环绕四周。啧啧,一股与北京中关村、深圳南山区相似的“科技产城”气息,迎面扑来。

想想保利在琶洲布局的保利天悦,在智慧城布局的保利天汇,以及在珠江新城布局的冼村项目,无一不是产城融合的典范。嗯,在科学城布局的保利罗兰国际,也是同样的配方。

项目周边医疗配套示意图

经过20多年的沉淀,周边配套已经非常成熟,不到1公里就有至泰商业广场、宝能文化广场、萝岗奥园广场,香雪城购物中心、萝岗敏捷广场、萝岗万达广场等也都在3公里范围内。光这一点,就令黄埔区其他板块望尘莫及。

至泰商业广场实拍图

项目约2 公里范围内有 6 所省一级学校,周边还有多所国际学校,总数占到了整个广州的 50%左右。上公办学校还是国际学校?在这里,小朋友可以有更多选择(具体以政府招生政策为准)。

周边还有中山大学附属第三医院(三甲)、广州医科大学附属妇女儿童医院等优质的医疗资源,因为距离较近,在一定程度上可以缓解家人生病的焦虑。

项目周边医疗配套示意图

项目同时拥有3条地铁,其中6号线和21号线均已开通,可快速直达天河、越秀等中心城区。未来通过在建的7号线二期,可以直达大学城、万博、广州南站等重要片区。而且,项目未来还将有3条有轨电车无缝衔接,3站便可直达市区。

众星拱月之下,保利也拿出了自己的最大诚意——打造了这个体量超50万方的大盘。这意味着保利必须深耕于此,与片区同呼吸共命运。这也再次印证,保利对这里是发自内心地看好。

项目规划鸟瞰效果图

后面的事情大家都知道了,身处配套醇熟的科学城区府板块,项目丝毫不减配,通过园林、儿童乐园、泳池、幼儿园、小学等配套,营造了一个功能完善、自成一体的舒适住区:

项目筑造了约3 万㎡园林,走进小区,一步一景,峡谷市集、林间乐居、绿叶运动”等 3 大功能分区渐次呈现,让人感受到真正的“出则繁华、入则绿意。”

项目园林实景图

蔓蔓园林之中,掩映着定制儿童乐园、运动乐园、社区度假式泳池等丰富配套,可以满足全龄业主的休闲娱乐需求。

项目不仅周边公私立学校林立,社区旁还有人才集团第二幼儿园省一级开发区二小(北校区)(具体以政府招生政策为准),两所学校均已开学,小业主们在家门口就能享受更优质的教育,家长接送也更方便。

开发区二小(北校区)实景图

项目即将加推85-134㎡三至四房,它们共同点是全屋飘窗、灵动大阳台,兼具实用性与灵气。

例如85㎡3房2厅户型,能做到储物玄关、U型厨房、宽景阳台,实用性和景观都很不错。

93㎡3房2厅户型,餐客厅一体的横厅格局,加上宽景阳台与南向采光,阔绰大气。主卧套房设计,舒适度与私密性都有保证。

134㎡4房2厅户型,四开间朝南,南北对流,带入户花园,主卧套房设计带步入式衣帽间,堪称360度无死角的理性户型。

保利罗兰国际

科学城·区府芯·地铁旁·省学府·醇熟大城

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