不得不说，现在的房价是许多工薪族难以高攀的。根据统计局的数据显示，我国的商品房平均房价从2000年的不到2000元/平，上升到2020年的9860元/平。在深圳、北京、上海等一线城市，热点板块的房价甚至超过了10万元一平。随着房价的上涨，普通人想买一套房，要花费更多的精力，一个典型的例子就是，大多数人全款是买不起房的，所以需要依赖于银行信贷，这样一来，房地产更是成为吸纳货币的重要资产池。
这20年来，房地产行业的迅速发展让不少人依靠房子实现了财富的增值，如果说曾经的房地产建设还需要等待建成之后实现资金的回笼，那么，自从引入预售制之后，开发商只要将房子建成一部分，就可以申请预售卖房了。房地产成为快速获得资本回报的代表，这使得大量企业进入楼市，不少以前从事制造业、矿业的实体企业开始涉猎房地产领域。房地产领域成为吸纳资金和人才的重要行业，但是有一个奇怪的现象出现了，我们发现，买房人欠了银行一大笔债，开发商也欠了银行一大笔债，问题来了，房价上涨了那么多，楼市的钱到底被谁赚走了？
①买房人欠银行37万亿元
根据央行的数据显示，2021年三季度末，人民币房地产贷款达到51.4万亿元，其中个人住房贷款余额37.37万亿元，同比增长11.3%。合理的买房需求应当得到支持，当买房人的购房资格以及银行流水符合要求的时候，房贷余额增长也是可以理解的，而且我国的人均住房面积从几十年前的不到10平方米增长到如今人均39平方米，房价也上涨了好多倍，相应的房地产信贷规模也增长了。房子能够满足人们的居住需求，但是房贷也成了人们的日常生活负担。
②开发商欠银行12万亿元
曾几何时，开发商总会给人一种“财大气粗”的感觉，卖出一套房上百万元，买下一块住宅土地，动辄花费上亿元。但实际上，开发商的日子没有我们想象的那么好过。
根据央行数据显示，2021年第三季度末，房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比增长0.02%，增速继续下滑。这几年国家加强了对房地产信贷的监管，设定了开发商融资的三道红线以及银行的房地产信贷两道红线，虽然开发商的贷款增速下滑了，但是12.16万亿元的债务规模还是不小的。
房地产开发贷款增速在下滑，但是房企债务却达到高峰，根据贝壳研究数据显示，2021年房企到期债务规模达到12822亿元，成为近4年之间的偿债高峰。
可以看到，近20年来的房价涨幅有目共睹，但是，不管是买房的人还是卖房的开发商，都欠了银行不少钱，那么，楼市的钱到底被谁赚走了呢？
①钱被卖地的人赚走了，是这样吗？
有人认为，盖房子的建筑成本和人工成本并不高，而地价是房价的重要构成因素。所以有人就会认为，楼市的钱被卖地的人赚走了，是这样吗？
根据财政数据显示，截至2020年10月末，全国地方债的余额为25.8万亿元，比房地产开发贷的数量还要高。可以看到，地方也要向银行借钱，支持城市建设。这是为什么呢？首先，这几年我国坚持稳地价，地价涨幅受到限制，集中拍地的城市中，不少城市的溢价率被限制在15%以内，土地财政依赖程度正在被降低。其次，地方卖出土地之后，花钱的地方也不少，比如人才工资、城市的交通建设、教育设施的建设、新农村建设、通信水电等基础设施建设等等。
②开发商赚到钱了吗？
根据中指研究院的数据显示，2020年全国百强房企净利润率只有11.2%，中小房企利润率就更低了。这也就解释了，为什么2020年有超过400家房企宣告破产，如果开发商都能盈利，还会有那么多房企破产吗？
房企从拿地开始都要走必要的程序，从勘探、设计、质检、验收，每道工序都要严格达标，相应的税费也不低。卖掉房子之后，还要扣除各项成本费用，包括员工工资、财务费用、管理费用、各项税费等等。
但是想卖掉房子不是那么容易的，首先，我国的住房拥有率已经超过90%，大部分人不缺房子住，而且有的城市房价收入比确实太高，开发商想快点卖掉房子就要降价销售。另外，房价也不是开发商想定多少就定多少，不少城市对新房备案价进行了限制，甚至规定每年备案价不能超过一定的幅度，这就是为什么开发商利润出现下降的重要原因。
③买房人赚到钱了吗？
根据央行的数据显示，我国有40%以上的家庭拥有两套及以上房子，为什么人们对房子如此青睐，一方面是因为有自住需求，另一方面，有的家庭还需要给儿子准备房子。
高房价影响下，全款买房不容易，所以很多人需要向银行贷款，以总价200万的房产为例，如果贷款30年，利率5.78%计算，30年下来要还给银行的利息和本金几乎要等同了。
随着调控的深入，这几年的房价涨幅回落了，社科院就预计，2021年的全国房价涨幅将在5%左右。所以从买房人和银行的关系来看，买下一套房就要坚持还贷，许多工薪族一辈子能供起一套房就不错了，用来自住的房子，如果不卖掉，买房人也享受不到房价上涨带来的好处。
可以看到，不管是开发商还是买房人，都需要向银行借钱，那么银行的钱又是从哪里来的呢？其实银行的钱就来自于我们的存款。一般银行5年期的定期存款利率在2.75%左右，如果是活期存款，利息更低。但是，买房人申请房贷，利率在5.78%~6.5%左右。
2021年三季度末，人民币房地产贷款有51.4万亿元，如果用这么庞大的数字算上存款和贷款的利息差，其中有多大的赚钱空间，大家就可以想象了。除了房地产贷款以外，银行还经营着其他的贷款形式，比如信用贷款、房产抵押贷、装修贷等等。
大家应该知道楼市中的钱被谁赚走了，因为不管开发商还是买房人，都需要依赖于银行的信贷支持。那些投资买房的人以及更加缺钱的开发商，对银行的信贷依赖程度更高，银行赚的利息差就更大了。