文/黄黛青
无锡刮起了好大一阵的“咖啡热”！
尤其是市中心健康路一带，从头至尾不下10家，以私人老板、精品咖啡为主。
不过，在一定程度上，它们还是偏小众的。
像我们熟知的星巴克、科学家，往往才是各大商圈标配。
星巴克的地位如何不用多说，“走亲访友”“拜访客户”免不了要提上两杯。
科学家咖啡作为这两年“异军突起”的无锡本土品牌也是十分厉害，已经在融资阶段，准备着走出无锡，走进苏南。
而在这个关头，苏州大热的本土品牌代数学家又来开第三家店了，还开在吴桥这边、金太湖对面一家即将开业的商业体里。
△现场实拍图
继万象城、荟聚之后，构成代数学家咖啡布局稳定三角形的第三家店，竟然不在三阳广场市中心！
这是什么情况？
无锡咖啡届这么重要的竞品，竟然去了吴桥。
01
就在无锡常发广场，
原本的欧风新天地
这次能在吴桥看到代数学家咖啡，我是真的感到惊讶。
一方面，是觉得这是一个相对市中心商圈来说，现在热度比较小的地方。
离它大概凤凰798也基本在周末节假日去靠餐饮出圈，就在它对面的金太湖还是风雨飘摇。
△金太湖，现场实拍图
另一方面，作为一家社区商业，常发广场算是社区商业里比较大的，运营难度自然不小。
3.5万方，有两个半万科方糖的大小。
△万科方糖，图片来源于网络
我们来看看现在这个项目的一些基本信息。
无锡常发广场前为欧风新天地，其商业部分于2014年开业。2020年开启升级改造，更名为无锡常发广场。
整个商业面积3.5万㎡，分为地上5层、地下2层。
未来将集时尚购物、精品超市、特色餐饮、生活服务、文化教育等多种功能于一体。
△项目效果图，来源于常发地产官网
作为主城存量商业堆积严重的片区，这里的商业体目前基本都存在建筑形态老旧、建筑空间规划凌乱等问题。
而这次常发广场改造的方向，是想打造出一个比较现代时尚的地铁商业街区，破旧立新。
△项目效果图，来源于常发地产官网
全新的门头，发光的带灯，配合内部香槟色的色彩，确实是高级起来了！
△项目效果图，来源于常发地产官网
02
最快年后开业，
现场装修还在初级阶段
现场来看，除了代数学家咖啡一家门头，没有看到其他品牌入驻。
△现场实拍图
东侧的桔子酒店和公寓大门还保留着，全家便利店还开着，时不时是有新欧风花园的业主去里面买个东西。
△现场实拍图
西侧的店铺则都在装修当中，现场也是堆满了建筑材料。
到了内部空间，建筑材料也是放得无处落脚，整个空间里的气味熏人，大部分商铺都在施工阶段。
而商场也并不是规划中的7层，只有3层，第三层为室内自助缴费停车场。如若到后期加盖商业面积，那又是一个大工程。
这么来看，年底前开业似乎不太可能。
而现场的工作人员也说，最快也得是年后开业。至于是年后的什么时候，并没有准确告知。
03
生意会不会好
一半要看招商
可能一延期，市场上对这个商业体的未来就不看好了。
但对于一个商业体能不能有未来，是要看位置、客流、硬件设施等等条件的，这也是各个品牌选址扩张的依据。
如果不够给力，商业项目未来很难找到有特色的好牌子。
首先，这里的交通可以说是非常方便了。
地铁3号线吴桥站出站就是常发广场，作为沿着中山路北部的商业，周围的公交线路也不少，大概近20条（未来项目地下部分有没有连通地铁还未可知。
△现场实拍图
其次，项目本身的构造也没有像斜对面金太湖那么复杂，外部一大半也用于临时停车，方便外部品牌待客。
△现场实拍图
还有一个条件，作为新欧风花园的社区商业，它有稳定客群。而且周边大概有170多住宅区及30多栋写字楼，人并不少。
还可以尝试吸纳一下原本会去金太湖国际、苏宁天御广场的客群。
或许有人会说，将辐射半径拉大，还会更好。
确实，辐射半径拉到2公里，还能做做山北、北塘板块的生意。
但天花板基本到这了，因为往南2公里的辐射圈已经接近滨湖万达、三阳广场的辐射范围了，没有独特的品牌引力，是肯定没法去和这些核心商圈分一杯羹的。
再来看未来的重点关注对象，招商运营。
目前常发广场在招商方面的计划是：餐饮占比预计在54%，零售以及儿童品牌占比在39%，主力店占比在7%。
商场的招商手册上可以看到，上面写的品牌合作，有海底捞、肯德基、星巴克、永辉超市、同庆楼等。
即便如此，还是存在招商重复、吸引力不够的毛病。
按目前的消息来看，入驻品牌是代数学家咖啡和必胜客。
回头来看项目本身的定位——社区商业，要集合餐饮、精品超市、文化教育等等方面。
社区商业开精品超市，似乎是一个很新鲜的定位。
当片区的需求不仅仅是局限在日常采买的时候，“最后一公里”的需求还是可以往高端上走走的。
这一年来，传统商超生存日益维艰。除了生鲜电商、社区团购、跑腿代购，甚至直播带货的冲击影响，最大原因就是本身定位的失败。
传统商超成功的案例本身也是有的。
就比如河埒口运营了那么多年的大润发，可不是光靠廉价美食和刷屏拼团，人家是靠“新鲜”“实惠”以及“时髦”。
同样的也可以参考一下新吴万达的长申超市，我们办公室住在中海的同事小伙伴经常会去那里买菜。
超市本身是全自营模式，货品自己采购、渠道正规，没有中间商赚差价。生鲜类，也有专区、专人来帮你弄，非常省心。
△新吴万达长申超市实拍图
马上，无锡麦德龙超市即将升级为付费会员店，类似于山姆会员店的形式。或许将掀起无锡人“逛吃逛吃”的新风潮。
面对庞大的消费群体，市场蛋糕是极大也确定的，只不过如何稳住那“一杯羹”，还是要拿出真本事的。
后面开业了咱们再一起去看看。