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广州现多中心,万博、南站被点名!天河商圈遇到20年来最强对手

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孙不熟读城市 2021-10-31 23:43

城市就像一个细胞,当膨胀到一定程度之后,一定会发生裂变。

当下的广州,正处在“裂变”之前的黄金节点。

近日,《广州服务业十四五规划》出炉,全市将打造五个世界级地标商圈:天河路-珠江新城、长隆-万博、金融城-黄埔湾、广州塔-琶洲、白鹅潭。

按照人们约定俗成的说法,地标商圈一般就是“市中心”。这个文件的发布,意味着未来的广州,将从一个市中心裂变为五个“市中心”。

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广州为什么要打造五个“市中心”?

这既是广州自身发展的需求,也是中央的要求。2020年10月,《求是》杂志刊发重磅文章《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》,明确提出:

产业和人口向优势区域集中是客观经济规律,但城市单体规模不能无限扩张。超大城市要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城,推动多中心、郊区化发展,逐步解决中心城区人口和功能过密问题。

在此意义上,广州多中心裂变,几乎是一种必然。

01

最大黑马是番禺

观察广州服务业“十四五”规划,最大的黑马是谁?

番禺。

按次序来看,这五大地标商圈中,长隆-万博是仅次于天河路-珠江新城的第二大商圈,优先级超过其他三个。

为啥长隆-万博的优先级这么高?我的理解是这样,一方面它是中心四区之外唯一被单独点名的,同时也是唯一一个不在珠江两岸的城市级商圈,对疏解主城区人口压力,意义重大。

另一方面是成熟度,在五个地标商圈中,金融城-黄埔湾、广州塔-琶洲、白鹅潭商圈都还在初期建设阶段,而长隆-万博大部分商业均已开业,规模度、成熟度都仅次于天河路-珠江新城。

不仅如此,除了长隆-万博,番禺还有另一个商圈被点名,那就是广州南站,被定位为全市四个枢纽型商圈之一。

一个区能有两个商圈被“十四五规划”点名,这在全市11区中,除了天河、荔湾,就只有番禺了。

于是,在广州商业版图中,一个南北对望的“双核格局”呼之欲出:

观察南北两大CBD,可以发现,二者正好处在广州新中轴的两端,呈现出一个哑铃型的新格局。

这个格局很新颖,终于跳出广州商圈过度集中在一江两岸的藩篱,迈向更为广袤的南部平原,顿时变得舒展和开阔。

不过,要与北CBD并驾齐驱,南CBD的吨位够吗?

要知道,北CBD包含了天河北、珠江新城、金融城,三者相加统称为天河CBD,是我国三大国家级中央商务区之一(另两个是北京CBD、上海陆家嘴),在中国社科院的CBD蓝皮书上,天河CBD的生产总值长期稳居全国第一。

那么,南CBD到底厉害在哪里?下面我们来分析一下。

02

南CBD的吨位有多大?

来看南CBD的构成,它分为南站商圈与长隆-万博两大块。

先说一下万博的吨位,其商业体量相当于10个天河城,4层地下空间等于3倍珠江新城地下空间。其中番禺天河城、粤海国际广场、奥园国际中心、四海城等商业体均已开业。

商业体量巨大,产业建设量也丝毫不落下风。

10月26日,番禺区第十八届人大代表第一次会议召开,番禺区代区长叶珊瑚向大会作政府工作报告,指出:长隆万博片区已成功打造为华南板块CBD,商事登记企业超2万家!

这2万家企业中,包括奥园集团、海大集团、虎牙直播、欢聚时代、携程、希音等知名企业。产业的聚集带来楼宇经济的繁荣,万博成为中心四区之外唯一一个拥有200米超高层建筑集聚的商务区。

万博天际线

整个广州,有现代化城市天际线的区有几个?

数来数去、拍来拍去,无非天河CBD与海珠琶洲,如果要找到第三个,也只有眼前的长隆-万博了。

说完长隆-万博,再来看看南站商圈

问大家一个问题,培育一个商圈最重要的是什么?人流量!

南站最不缺的就是这个,从客流量来看,广州南站是全国最繁忙的高铁,没有之一。

2020年,虽受疫情影响,广州南站的客流量仍然超过1亿人次,全年发送旅客6007万人次,到达旅客5670万人次,稳居全国第一。

近的有东站商圈、香港西九龙、上海虹桥,远的有日本涩谷,这些顶级商圈都是依托巨型交通枢纽而建的。

所以,在南站这样一个世界级高铁站建设商圈,符合经济规律,前程远大

为此,广州市政府为南站定制了《广州南站核心区城市设计》,明确提出南站要以打造世界性超大型TOD为目标,将“天量客流”转化为“人才流、信息流、资本流、商务流”。

“城市设计”是在控规基础之上的具体可操作方案,可具体到路网规划、街区尺度、建筑风貌等细节,据此,未来的南站商圈将长成这样:

为了加快南站商圈的建设进度,政府引入了多个重量级发展商。

2021年4月,新鸿基便斥资70.82亿元拿下南站核心区地块,规划商业面积高达44万㎡,建成后将超过正佳广场,成为广州第一大购物中心。

2021年9月,南站商务区又与广州城投南站核心区商业办公综合体、正佳广州南站商务区文商旅综合体、新世界集团国际学校等19个项目签约,投资总额达530亿。

种种迹象表明,南站商圈正在加速兑现。

03

双圈交汇,湾区之“寰”来了

从本世纪初开始,天河商圈已经统领广州20年,并在全市范围内塑造一个单中心格局。

左手是南站世界级高铁枢纽,右手是长隆万博世界级地标商圈,拥有哼哈二将的南CBD,将成为天河商圈近20年来最强对手。

其实,这个“枢纽商圈+CBD商圈”的组合,也像极了“天河北+珠江新城”。嗯,我闻到了同样的配方、同样的味道。

想当初,正是东站的客流量,撑起了天河北商圈,然后又与天河路—珠江新城打成一片、相互导流,形成闭环效应,成长为三大国家级CBD之一。

可以说,如果没有天河北+珠江新城的“双子星效应”,就没有今天生机盎然的天河。

如今,历史的剧本正在重演,有了长隆-万博与广州南站的新组合,同样是枢纽商圈+CBD商圈的CP,未来的番禺将再次上演天河商圈的逆袭史,并在广州南部构建一个全新的南CBD。

在这个过程中,楼市的繁荣,不过是水到渠成的事情。

因为,每一个城市级商圈的崛起,都会吸引一大批精英群体的汇聚,然后孕育一批大家耳熟能详的高端住区。

长隆—万博的崛起,也不例外,越秀·和樾府就是最好的例子,几乎逢开必爆,成为番禺楼市最靓的仔。

和樾府的成功,与当初汇悦台的走红一样,都是地段赋能、产品争气的生动案例。

然而,诺大一个南CBD,一个和樾府怎么够?为此,越秀地产梅开二度,在双商圈之间的黄金交汇点—谢村地铁站,打造了和樾府的兄弟版——越秀·星寰TOD。

寰,广大的地域也。

左拥世界级高铁枢纽、右抱世界级地标商圈,气象万千、格局远大,一个“寰”字,呼之欲出、水到渠成。

项目距离地铁7号线谢村站仅约300米,往东2站是长隆-万博,往西2站是南站商圈,堪称南CBD的天元位置

更难得的是,项目还具有让人羡嫉恨的“唯一性”。

了解南站商圈的人都知道,为了吸取当初珠江新城住宅用地较多的教训,南站对住宅用地的出让极为克制,目前暂无在售的纯出宅项目,导致很多买房人兴致勃勃地冲到南站却无房可买。

幸好有越秀来填补这个空白,越秀·星寰TOD成为南站商圈唯一在售的纯住宅项目。

坐拥城市级商圈,又占据着“唯一性”,这意味着什么?

关于它的爆发力,大家可以参考一下和樾府之于万博、保利天悦之于琶洲。

项目效果图

编辑了解到,项目已于10月30日在番禺万达广场正式亮相,首推3-4栋90/110/130户型,请记住它们的关键词:全南向、多开间、南北对流。

身在山颠、没有竞品,这样的供求关系,这样的产品力,这样的性价比,像极了和樾府发售之初的感觉。

下一个传奇,即将开启!

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