河流与城市的关系，源远流长。
“关关雎鸠，在河之洲”、“所谓伊人、在水一方”，自古以来，水岸区域就与诗歌、爱情等美好的意象联系在一起。
即使是今天，马路、地铁已经高度发达，但人们仍然更愿意居住在水边，并为此付出极高的成本，也在所不惜。
人类对水岸的亲近本能，投射到现实，就是沿江建筑的高端化、地标化。
01
沿江大城市，广州江面最安静
问大家一个问题，同样是沿江城市，广州和上海、武汉、南京又有什么不同？
我们之前专门写过一篇文章，叫做《上海江面轰隆隆，广州江面小清新》。
为啥？
长江、黄浦江至今保持着货运功能，万吨巨轮川流不息，而珠江（前航道）早在2002年就已禁止大货船出入，所有货船需要绕道走珠江后航道，前航道只剩下生态涵养与旅游休闲功能。
特别是人行桥海心桥建成之后，更是一幅小清新画风↓
所以，在国内主要沿江城市中，广州中心城区的江面以安静、清新而著称。
由此可见，广州对珠江河道的珍爱之心，远超同类城市。
而且最近几年，这种珍爱又升级了。
2019年7月，广州市规划和自然资源局发布《广州城市设计导则》，严控珠江两岸建筑退距，江景建筑退距至少100到200米，而且临江第一排建筑不得超过60米，并要形成前低后高、错落有致的城市天际线。
《导则》极大地影响了珠江两岸的城市开发，有的临江项目甚至被叫停。最近听到一个消息，鱼珠商务区某临江地标项目，好像就不让建了。
该地块位于鱼珠核心区的LG-YZ-06地块，距离鱼珠地铁站仅500米，处在LG-YZ-05地块（广报云汇）与珠江前航道之间↓
该地块与珠江岸线的距离小于100米，属于红线管控范围内。去年8月，科学城集团以底价7.35亿元拿下该地块，拟规划138米高的临江建筑。
当时还有网友觉得高度不够，但如今连这个高度可能都是奢望，因为根据《广州城市设计导则》，临江第一排建筑要与江岸保持100到200米的退距，而且要低于60米。
广州，对自己的母亲河，可能是最温柔的。
02
珠江水岸大规模开发被叫停
越珍稀的东西，越容易被争抢，也就越容易被严控。
所以，千万不要小瞧政策的威力，更不要怀疑广州对珠江两岸无微不至的呵护。
就在写作本文的时候，编辑又看到一则重磅文件，广州对珠江河道的保护还在升级！
2021年10月18日，广州水务局对外发布《珠江广州河段岸线保护与利用规划》（征求意见稿），对珠江广州河道进行 " 三区规划 "，分为保护区、保留区、控制利用区，严格控制珠江水岸的过度开发。
《规划》主要涉及广州白云、荔湾、越秀、天河、海珠、黄埔、番禺及南沙共 8 个辖区，覆盖码头岸线共计 67.6 公里，共划分出功能区 232 段，其中岸线保护区 22 段、岸线保留区 40 段、控制利用区 170 段。
其中 22 段保护区岸线长度共 22.8 公里，占岸线总长 6.2%，“保护区”内，禁止新建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目。
相比《城市设计导则》只是对江岸建筑开发作出指引，而该《规划》是直接对珠江水岸过度开发喊停，这个影响可不小。
要知道，珠江两岸是广州近年来大规模城市开发的主战场，从珠江新、琶洲、金融城，再到鱼珠、白鹅潭、明珠湾，无不是在珠江水岸做文章。
而该《规划》一旦实施，广州珠江水岸的大规模开发将成为历史，以上商务区的建设，将会更加审慎与克制。
广州，不愧是“宠江狂魔”。
03
为什要选鱼珠？
增量被严控，这对存量写字楼来说是个利好，下面就来比较一下当前几个沿江商务区的优缺点。
珠江新城是当之无愧的老大哥，繁荣度最高，但缺点是没有地可以搞了，市场严重缺货，存量写字楼出租率高达98%，企业腾挪置换的选择太少。
琶洲是当之无愧的新贵，产业最新锐，携数字经济傲视全城，缺点是北向望江，略显不足。另外，大部分楼宇为企业自用，开放性不够好。
金融城紧邻珠江新城，位置好，人口与产业导入快，缺点是兑现慢，限高问题虽然已经解决，但部分楼宇复工难（继续加建需要清理已进驻的企业），再加上地下空间施工慢，会影响商务区整体的进度。
鱼珠是后起之秀，比较优势明显，可以重点说一说。
它与天河CBD（天河北+珠江新城+金融城）仅一街之隔，又背靠黄埔这个产业强区（黄埔的工业产值、上市公司数量均占全市的40%左右），产业和人口导入快，仅凭这一点就打败了万博、白鹅潭、明珠湾等商务区。
而且，它是南向望江的，拥有极佳的通风与采光优势，这就胜过琶洲的北向望江。
与金融城相比，鱼珠又拥有显著的成本优势与后发优势，对创新型企业的吸引力非常大。
在产业定位上，鱼珠则站上了广州第一圈层。
2020年1月，广东省通过 《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》，将鱼珠片区与琶洲核心片区（含广州大学城）、广州国际金融城片区共同打造为广州人工智能与数字经济试验区。
广州人工智能与数字经济试验区范围
由此，鱼珠已经不仅仅是第二CBD的成员，还是广州数字经济版图上的一颗明珠，代言着广州的先进生产力。
在城市功能上，政府对鱼珠的定位则是：世界级地标商圈。
2021年9月30日，《广州服务业十四五规划》出炉，明确提出，广州将打造五个世界级地标商圈：天河路-珠江新城、金融城-黄埔湾、广州塔-琶洲、白鹅潭、万博-长隆。
由此，鱼珠所在的黄埔滨江区域，有了一个更具时代感的名字：黄埔湾。
也就是说，作为珠江精品岸线三个“10公里“中的最后一个”10公里“，广州要把它干成与珠江新城一样的世界级地标商圈。
能与珠江新城相提并论，这个定位不可谓不高。
黄埔湾（鱼珠）效果图
而任何一个商圈，都需要经历过一个“以点带面”的过程。换句话说，它需要一个起步区发挥引擎效应。
放眼整个黄埔湾，这个角色一定是鱼珠来担当。
原因无他，鱼珠是整个黄埔湾交通最便利、配套最成熟、城市界面最好的板块。
通过下面这张规划图，可以感受一下鱼珠站四通八达的交通。
以这个枢纽度，鱼珠将成为广州CBD东移、超大城市多中心发展的样本。
04
鱼珠蓝图正在加速兑现
当然，鱼珠也有自己的缺点，那就是地处老黄埔，周边的城市界面有待提升。
不过，这个问题正在解决中。
根据广州市规委会会议通过的《广州市黄埔中心区城市设计及控制性详细规划》提出，未来将搬迁黄埔区全部港口码头，以疏解港口道路压力，岸线由港口、码头、工业逐步转为生活岸线，彻底改变老黄埔城市面貌。
作为珠江精品岸线三个“十公里”的最后十公里，这个片区必须给予最好的城市界面。
对此，黄埔区政府已经有了自己的蓝图。
2021年9月14日，《黄埔临港经济区“十四五”发展规划（2021-2025年）》提出，将黄埔临港经济区与世界级滨水区对标，建设粤港澳大湾区宜居智慧城区，推动黄埔老港转型，打造世界一流滨水区。
未来的黄埔临港经济区将长成这样↓
需要注意的是，以上这张PPT不仅仅是挂在墙上的，目前已经有相当一部分肉眼可见了。
2019年以来，鱼珠片区多个大项目集中动工，63个项目签约动工投产，总投资1830亿元，预计总营收3000亿元，包括以5G、工业互联网为代表的新型基础设施，以及人工智能、数字经济等重大项目。
其中，广报云汇、保利鱼珠港、南方智媒大厦、黄埔国际邮轮城、穗港智造特别合作区暨新华穗港城项目、中国黄金集团粤港澳大湾区总部、央企中国黄金集团大湾区总部、中俄金融中心等重量级项目纷纷开工或者竣工。
下面这张是鱼珠核心区的实拍图↓，是不是肉眼可见？
首先映入眼帘的那栋高楼，便是前文提到的广报云汇，目前已经成功封顶，今天正式开放。
编辑了解到，该项目由广州日报与广州开发区控股联手打造，是鱼珠现阶段唯一在售的一线临江写字楼，高度153米。
建成后，项目将由广州日报自持50%，其他部分对外销售。
为了更好地支持鱼珠的发展，项目这一次是把景观性最好的楼层拿去发售，对外销售的主要是18层以上的中高区南向瞰江单位。
前面说过，随着LG-YZ-06地块叫停，其北侧的广报云汇项目算是沾了政策的光，从原本的二线江景变成了一线江景，价值顿时飞升。
在广州，写字楼的租金价值与江岸距离是高度相关的，以珠江新城为例，最靠近的东西塔，这两栋楼的月租金可达300—500元/m²。
相比而言，二线江景的租金就只有250元/月/m²左右，而到离江最远的黄埔大道边上，月租金只有120-200/m²，这种梯度感是非常明显的↓
珠城部分写字楼租金，数据来自合富辉煌研究院
以上是珠江新城部分写字楼的月租金情况，靠江第一排写字楼的租金可以达到市场平均的2到3倍，这就是广州商办市场的底层逻辑。
以下是广报云汇一线瞰江效果图，奢阔的江面、清新的绿植，引人舒适↓
不仅如此，项目还拥有11m首层挑高大堂，气势恢弘，约4.5米标准层高，格局开阔。拥有约1000㎡露台花园，自然气息浓厚。
随着黄埔湾被写入广州服务业十四五规划，鱼珠片区的发展即将再次提速，作为片区内唯一在售的一线临江地标，广报云汇已然抢占先机。