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珠江边大规模开发被叫停!最后一个“十公里”,广州准备这样干

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孙不熟读城市 2021-10-29 23:39

河流与城市的关系,源远流长。

“关关雎鸠,在河之洲”、“所谓伊人、在水一方”,自古以来,水岸区域就与诗歌、爱情等美好的意象联系在一起。

即使是今天,马路、地铁已经高度发达,但人们仍然更愿意居住在水边,并为此付出极高的成本,也在所不惜。

人类对水岸的亲近本能,投射到现实,就是沿江建筑的高端化、地标化。

01

沿江大城市,广州江面最安静

问大家一个问题,同样是沿江城市,广州和上海、武汉、南京又有什么不同?

我们之前专门写过一篇文章,叫做《上海江面轰隆隆,广州江面小清新》。

为啥?

长江、黄浦江至今保持着货运功能,万吨巨轮川流不息,而珠江(前航道)早在2002年就已禁止大货船出入,所有货船需要绕道走珠江后航道,前航道只剩下生态涵养与旅游休闲功能。

特别是人行桥海心桥建成之后,更是一幅小清新画风↓

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所以,在国内主要沿江城市中,广州中心城区的江面以安静、清新而著称。

由此可见,广州对珠江河道的珍爱之心,远超同类城市。

而且最近几年,这种珍爱又升级了。

2019年7月,广州市规划和自然资源局发布《广州城市设计导则》,严控珠江两岸建筑退距,江景建筑退距至少100到200米,而且临江第一排建筑不得超过60米,并要形成前低后高、错落有致的城市天际线。

《导则》极大地影响了珠江两岸的城市开发,有的临江项目甚至被叫停。最近听到一个消息,鱼珠商务区某临江地标项目,好像就不让建了。

该地块位于鱼珠核心区的LG-YZ-06地块,距离鱼珠地铁站仅500米,处在LG-YZ-05地块(广报云汇)与珠江前航道之间↓

该地块与珠江岸线的距离小于100米,属于红线管控范围内。去年8月,科学城集团以底价7.35亿元拿下该地块,拟规划138米高的临江建筑。

当时还有网友觉得高度不够,但如今连这个高度可能都是奢望,因为根据《广州城市设计导则》,临江第一排建筑要与江岸保持100到200米的退距,而且要低于60米。

广州,对自己的母亲河,可能是最温柔的。

02

珠江水岸大规模开发被叫停

越珍稀的东西,越容易被争抢,也就越容易被严控。

所以,千万不要小瞧政策的威力,更不要怀疑广州对珠江两岸无微不至的呵护。

就在写作本文的时候,编辑又看到一则重磅文件,广州对珠江河道的保护还在升级!

2021年10月18日,广州水务局对外发布《珠江广州河段岸线保护与利用规划》(征求意见稿),对珠江广州河道进行 " 三区规划 ",分为保护区、保留区、控制利用区,严格控制珠江水岸的过度开发。

《规划》主要涉及广州白云、荔湾、越秀、天河、海珠、黄埔、番禺及南沙共 8 个辖区,覆盖码头岸线共计 67.6 公里,共划分出功能区 232 段,其中岸线保护区 22 段、岸线保留区 40 段、控制利用区 170 段。

其中 22 段保护区岸线长度共 22.8 公里,占岸线总长 6.2%,“保护区”内,禁止新建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目。

相比《城市设计导则》只是对江岸建筑开发作出指引,而该《规划》是直接对珠江水岸过度开发喊停,这个影响可不小。

要知道,珠江两岸是广州近年来大规模城市开发的主战场,从珠江新、琶洲、金融城,再到鱼珠、白鹅潭、明珠湾,无不是在珠江水岸做文章。

而该《规划》一旦实施,广州珠江水岸的大规模开发将成为历史,以上商务区的建设,将会更加审慎与克制。

广州,不愧是“宠江狂魔”。

03

为什要选鱼珠?

增量被严控,这对存量写字楼来说是个利好,下面就来比较一下当前几个沿江商务区的优缺点。

珠江新城是当之无愧的老大哥,繁荣度最高,但缺点是没有地可以搞了,市场严重缺货,存量写字楼出租率高达98%,企业腾挪置换的选择太少。

琶洲是当之无愧的新贵,产业最新锐,携数字经济傲视全城,缺点是北向望江,略显不足。另外,大部分楼宇为企业自用,开放性不够好。

金融城紧邻珠江新城,位置好,人口与产业导入快,缺点是兑现慢,限高问题虽然已经解决,但部分楼宇复工难(继续加建需要清理已进驻的企业),再加上地下空间施工慢,会影响商务区整体的进度。

鱼珠是后起之秀,比较优势明显,可以重点说一说。

它与天河CBD(天河北+珠江新城+金融城)仅一街之隔,又背靠黄埔这个产业强区(黄埔的工业产值、上市公司数量均占全市的40%左右),产业和人口导入快,仅凭这一点就打败了万博、白鹅潭、明珠湾等商务区。

而且,它是南向望江的,拥有极佳的通风与采光优势,这就胜过琶洲的北向望江。

与金融城相比,鱼珠又拥有显著的成本优势与后发优势,对创新型企业的吸引力非常大。

在产业定位上,鱼珠则站上了广州第一圈层。

2020年1月,广东省通过 《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》,将鱼珠片区与琶洲核心片区(含广州大学城)、广州国际金融城片区共同打造为广州人工智能与数字经济试验区。

广州人工智能与数字经济试验区范围

由此,鱼珠已经不仅仅是第二CBD的成员,还是广州数字经济版图上的一颗明珠,代言着广州的先进生产力。

在城市功能上,政府对鱼珠的定位则是:世界级地标商圈。

2021年9月30日,《广州服务业十四五规划》出炉,明确提出,广州将打造五个世界级地标商圈:天河路-珠江新城、金融城-黄埔湾、广州塔-琶洲、白鹅潭、万博-长隆。

由此,鱼珠所在的黄埔滨江区域,有了一个更具时代感的名字:黄埔湾

也就是说,作为珠江精品岸线三个“10公里“中的最后一个”10公里,广州要把它干成与珠江新城一样的世界级地标商圈

能与珠江新城相提并论,这个定位不可谓不高。

黄埔湾(鱼珠)效果图

而任何一个商圈,都需要经历过一个“以点带面”的过程。换句话说,它需要一个起步区发挥引擎效应。

放眼整个黄埔湾,这个角色一定是鱼珠来担当

原因无他,鱼珠是整个黄埔湾交通最便利、配套最成熟、城市界面最好的板块。

通过下面这张规划图,可以感受一下鱼珠站四通八达的交通。

以这个枢纽度,鱼珠将成为广州CBD东移、超大城市多中心发展的样本。

04

鱼珠蓝图正在加速兑现

当然,鱼珠也有自己的缺点,那就是地处老黄埔,周边的城市界面有待提升。

不过,这个问题正在解决中。

根据广州市规委会会议通过的《广州市黄埔中心区城市设计及控制性详细规划》提出,未来将搬迁黄埔区全部港口码头,以疏解港口道路压力,岸线由港口、码头、工业逐步转为生活岸线,彻底改变老黄埔城市面貌。

作为珠江精品岸线三个“十公里”的最后十公里,这个片区必须给予最好的城市界面。

对此,黄埔区政府已经有了自己的蓝图。

2021年9月14日,《黄埔临港经济区“十四五”发展规划(2021-2025年)》提出,将黄埔临港经济区与世界级滨水区对标,建设粤港澳大湾区宜居智慧城区,推动黄埔老港转型,打造世界一流滨水区。

未来的黄埔临港经济区将长成这样↓

需要注意的是,以上这张PPT不仅仅是挂在墙上的,目前已经有相当一部分肉眼可见了。

2019年以来,鱼珠片区多个大项目集中动工,63个项目签约动工投产,总投资1830亿元,预计总营收3000亿元,包括以5G、工业互联网为代表的新型基础设施,以及人工智能、数字经济等重大项目。

其中,广报云汇、保利鱼珠港、南方智媒大厦、黄埔国际邮轮城、穗港智造特别合作区暨新华穗港城项目、中国黄金集团粤港澳大湾区总部、央企中国黄金集团大湾区总部、中俄金融中心等重量级项目纷纷开工或者竣工。

下面这张是鱼珠核心区的实拍图↓,是不是肉眼可见?

首先映入眼帘的那栋高楼,便是前文提到的广报云汇,目前已经成功封顶,今天正式开放。

编辑了解到,该项目由广州日报与广州开发区控股联手打造,是鱼珠现阶段唯一在售的一线临江写字楼,高度153米。

建成后,项目将由广州日报自持50%,其他部分对外销售。

为了更好地支持鱼珠的发展,项目这一次是把景观性最好的楼层拿去发售,对外销售的主要是18层以上的中高区南向瞰江单位。

前面说过,随着LG-YZ-06地块叫停,其北侧的广报云汇项目算是沾了政策的光,从原本的二线江景变成了一线江景,价值顿时飞升。

在广州,写字楼的租金价值与江岸距离是高度相关的,以珠江新城为例,最靠近的东西塔,这两栋楼的月租金可达300—500元/m²。

相比而言,二线江景的租金就只有250元/月/m²左右,而到离江最远的黄埔大道边上,月租金只有120-200/m²,这种梯度感是非常明显的↓

珠城部分写字楼租金,数据来自合富辉煌研究院

以上是珠江新城部分写字楼的月租金情况,靠江第一排写字楼的租金可以达到市场平均的2到3倍,这就是广州商办市场的底层逻辑。

以下是广报云汇一线瞰江效果图,奢阔的江面、清新的绿植,引人舒适

不仅如此,项目还拥有11m首层挑高大堂,气势恢弘,约4.5米标准层高,格局开阔。拥有约1000㎡露台花园,自然气息浓厚。

随着黄埔湾被写入广州服务业十四五规划,鱼珠片区的发展即将再次提速,作为片区内唯一在售的一线临江地标,广报云汇已然抢占先机。

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