地铁开通后不涨反跌？21号线的价值早已被透支
俗话说，地铁一通黄金万两，关于修地铁这档事，向来是普罗大众非常关心的问题，也有部分人把地铁当作影响房价的重要因素。
最近，领导留言板上就有一位街坊提出质疑，大致的观点就是21号线快车影响运营，开通以来并没有达到预期战略目标，沿线增城广场周边房价不涨反跌就是例证……
（图源/领导留言板）
啊这……房价下跌也能怪地铁？客观来讲，这位街坊的建言主要是针对21号线运营方式的优化，出发点是好的，但以房价作为地铁线路价值的论据，未免就有失偏颇了。
其实，地铁开通后房价并不一定会涨，毕竟影响房价的因素太多了。而且，很多地铁线路的红利都是在开通前就被“透支”了，比如小编踩盘富颐华庭时，销售已经拿着远期规划的19号线茅岗站当营销话术了。
（富颐华庭宣传图上标出了“茅岗站”）
所以说，地铁对房价的拉力更多地体现在规划和建设阶段，尤其是动工期间，很多开发商在此时就已经把地铁红利提前“加”到房价里，并随着地铁工程进度而逐渐涨价，这在往常的楼市里是一种普遍现象。
我们就说21号线增城段2015年底至今的房价跌涨情况吧，这期间中新、朱村、荔城等板块的房价就跟坐过山车似的，但综合来看涨得相对猛的是2015年-2018年，从最早的单价八千多，一路冲到一万八以上，涨了一倍多。
了解情况的街坊都知道，21号线正式在2015年动工，并于2018年底开通镇龙西至增城广场段。不过，也就是从这时开始，中新、朱村、荔城等也迎来了新的拐点，在2019年这一年里，增城全区整体的房价都在下跌，尽管跌幅不是很大。
（图源/安居客）
直到2019年底21号线全线开通，增城段沿途几个板块的房价才稍有“回暖”的趋势，但总体而言涨幅已远没有2015-2018年期间那般迅猛。若是拿现时的房价跟2018年相比，确实是开篇街坊所说的“不涨反跌”。
对于这种现象，很多街坊和业内人士都认为是因为21号线的红利被提前“透支”，所以等到真正通车已是强弩之末。但是，理论上即便不涨至少也能保持相对稳定的状态，为何2019年至今又会整体下降呢？
房价受多重因素制约，地铁更需强调民生价值
关于这个问题的答案，开篇的街坊将其归咎于21号线快车的运营问题。但诚如上述所言，地铁对房价的推动主要是在前期，长久来看对房价影响更大的是区域的综合性发展。
就说朱村板块，早些年房价能一路爬升，既有21号线的影响，也有科教城和几个产业项目规划的功劳。只不过，后续这些项目兑现速度过慢，单靠21号线并不足以支撑买房人的信心，所以朱村房价开始停滞甚至下滑。
（朱村实景，摄/黄埔生活汇）
对于朱村房价话题坊间观点各异，也有人不认可小编的说法（“唱衰朱村”？对不起这个锅我不背！），各抒己见其实很正常。
但是，毋庸置疑的是房地产发展到如今，买房人考虑得越来越多，包括交通、教育、医疗、商业、产业经济建设等在内的各种要素，都会制约到区域房产的发展。所以说，仅作为交通配套代表的地铁，对房价来说只是托底，但能不能托得住，也得看其他要素争不争气。
并且，地铁交通的规划更需要关注的是民生意义，强调线路的通勤作用和沿途的经济发展，而不能单纯地将其当作“炒房工具”——区域发展水平的参考指标是居民的幸福度，而不是房价。
（21号线苏元快车站，摄/黄埔生活汇）
就说21号线，抛开以房价当论据的言论之外，开篇的街坊对线路通勤作用的质疑确实也有一定道理。快车模式本是考虑高客流量站点的分流，但在实际运作中又容易引发诸多问题，比如快车站设置欠妥、增加普通站部分慢车的候车时间、班次间隔久等。
（图源/黄埔生活汇留言区）
显然，大部分人是将21号线定位为民生工程，考量的是线路全程的通勤时间，对官方的建言更多地是希望优化运营服务，让增城、黄埔居民能更便捷地“入城”。
“房住不炒”基调下，新政对房价跌涨影响更大
强调地铁规划的民生属性，其实也跟当前“房住不炒”的楼市基调相吻合。地铁建设有利于房产销售不假，但过分夸大和炒作则不可取，毕竟长期以来楼市就不乏因过度标榜规划、后期大饼难兑现的迷幻事件。
比如传闻将经过黄埔永和的23号线，可以说是该片区早期楼盘营销的一大话术，这个“卖点”在当年也吸引了不少人置业于此。但是，线路规划后续却是“一鸽再鸽”，以至于成为永和片区业主心中的一个痛点。
（23号线网传线路图，仅供参考）
就当前的楼市形势来看，无论是借地铁规划，还是其他利好来炒房的行为，实际上并不讨好，因为官方调控的杠杆就摆在那里，任凭大饼再香，也抵不过新政“求稳”的那一份份文件。
就说刚刚开通的地铁18号线，也没能阻止南沙近期整体房价的下调，很明显新政对楼市的作用早已盖过了地铁，在这种情况下不良投资客的发挥空间也就被压缩了。
（18号线，图源/广州地铁）
同时，与之对应的是买家的心态已经渐趋冷静，诸如黄埔、南沙这些近年来房价爬升过快的区域，今年4月份新政推出以来的市场氛围也越来越理性。
一手房限价下调3%、二手房“二改五”并出台指导价、房贷从严……这一系列调控导致很多买房人开始进入观望周期，这也为房价的合理下调和维稳争取了更多时间。
总而言之，“房住不炒”的大方针是需要严格贯彻的，对于地铁等民生配套和房产之间的关系，我们最好是辩证看待，正确理解民生工程的价值，不要被市场上一些不良风气带偏，各位街觉得呢？