太原楼评张明☞ | 业内视角
265篇/文1997字/阅读10分
房价未来是趋稳的,但并非所有城市,房价会因城而分化。 ——题记
昨看了篇第一财经的文章，全国50城（统计的城市为地级及地级以上城市，不包括县级市）房价低于5000元，朔州以不到四千的房价赫然在列，位于此榜单前十。
本着怀疑和求证的态度，且事关山西城市房价，上午我查阅资料把整个山西的十一个地级市做了一个梳理，来分析一下山西的各个城市房地产发展到底是怎么样的格局。
山西省房地产开发投资1830.4亿元。其中住宅投资1431.8亿元。
山西省商品房销售面积为2685.3万㎡，其中住宅销售面积为2549.5万㎡；
山西省商品房销售额为1885.9亿元，其中，住宅销售额为1753.4亿元。
于是先查阅了《山西省2020年国民经济和社会发展统计公报》，得出了山西省的各市平均房价为7023元/m²，感觉还算过得去。于是再结合近期各地市的市场的数据调研，最终做了一张山西全省维度分析的表；（建议打开图片浏览）
目光所及，皆是现象，所想所思，皆系地产！
一：山西省各地市面积人口浅析
山西，简称“晋”省会太原，面积15.67万平方公里， 人口3492万。山西在全国的地位不高，2020年在全国省份中排行第20，隔壁内蒙古甚至都超过了山西，看一下内部结构，十一个地市中，也只有省会是二线城，其余城市大都是四线到五线城市，而这次排行榜中的朔州和阳泉均属于五线城市。
十一个地级市中，忻州的面积最大，阳泉市最小，而省会太原的面积是倒数第二位，这和周围的省会河北石家庄，河南郑州，内蒙呼和浩特，陕西西安相比，是相对较低的省会城市，建议太原可以适度扩张一下，小口并榆次，大口啃晋中，面积上还是要适度增肥一些。
山西的各地市的全域人口密度，真的不高，唯一一个能上700的城市也只有太原了。人口密度越大，越利于劳动分工，降低城市基建成本，促进区域内的经济发展。在收入基本相当时，房价与人口密度高度正相关。在人口和城市面积上，太原确实是超出大部分地级市，并且也不是一个量级的对手，差距最小的运城也达到了人口密度倍比。
当然如果以城区人口和城市建成区的人口密度比较，太原也是遥遥领先。
太原楼评：人口密度，决定城市运营效率！
二：山西各城市消费力浅析
在山西各城市中GDP 最高的是太原市，超过4000亿，看起来不错吧，2020年昆山县、江阴县两个县城超4000亿。其中昆山县达到了4276.8亿元的GDP总量。
好，继续打脸，来看第二名到第十名，徘徊在1000-1700亿之间，自我感觉比不过省会，也是大家齐头并进，半斤八两的。要晓得，2020年中国38个县GDP突破1000亿！而阳泉市，算了，建议你要不主动选择降级吧。
接下来再分析一下这个消费力，先划个范围，城镇非私营单位的范围包括国有单位、城镇集体单位，以及联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济单位，尚未包括城镇的私营企业和个体工商户。即只统计国有企业、事业、政府机关等体制内和三资企业。好，结合山西的三资企业的现状，简单理解一下，就是体制内的单位。
分析省会太原，人均GDP最高的城市，高出最低的运城一倍多；再看全省的城镇非私营单位在岗职工收入，会发觉无论城市发展的好坏，收入竟然相差无几，除了最高的太原外，都均衡在6万到7万之间。
由于 人均GDP包括国家收入+企业收入+劳动者收入，所以人均GDP概念是要大于普遍的人均收入，但是从表中可以看出，山西省无论哪个地级市，都会出现城镇非私营单位在岗职工工资高于城市人均GDP的现象，差距最高的城市临汾市，最低的是朔州。人均GDP与人均收入严重背离，说明一个城市经济的循环效率低。
太原楼评：体制内方差小，体制外差异大！
三：山西各城市消费力浅析
山西各城市中房价最高的是省会太原，其次是晋城和长治，大有房价过万的态势；而在房价最低的城市中，确实和那张表上对应起来，是朔州无疑，其次是阳泉。
房价高，收入也高，那么购买力之间难度就不会太大，人民幸福指数也较高。于是分析两个维度，体制外的人以城市人均GDP的购买力（实际会更低）测验每个城市的百平米房子购房年限，最舒适当属朔州，其次是阳泉，最难是临汾市长治，需要17年以上。而体制内的人，购房朔州最容易，其次是阳泉，最难是长治和太原，需要13年以上。如此来看，在太原的体制内似乎购房也不容易。
最后分析一个山西省各地市房地产市场容量，最高当属省会太原，年均容量超800万方，在售项目150余个，销售金额超900亿；其次当属大同，在售项目50多，市场容量300万方。市场容量最低这次居然不是朔州，而是阳泉。在房地产年人均消费面积中，省会太原达到1.6㎡，最低是晋城市0.3㎡，潜力也就自见分晓。
太原楼评：省会当强，鳌头独占有三成！
山西省各地市房地产潜力如何？分享出你的观点！
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作者：太原楼评参考 编辑：张明
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