太原楼评参考张明太原2021年9月楼市月报
太原楼评☞ | 业内视角
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导读
九月已过，太原楼市以存量项目加推为供给主力，供应明显增强，促销力度加大。房企虽多强化营销投入，但九月成交量与八月旗鼓相当，处于“停滞”状态，结合全国较多城市的“惊九”现状，仍属差强人意。
见字如面，大家好，我是太原楼评君。今年十一黄金周首日，太原迎来了百万的游客人潮，钟楼街成为网红，五一广场的首义门虽未“拆封”，也聚集了相当多的人流，自己也去了一趟督军府—山西晋商博物院，可随后接连几天的阴雨天气，也就待在家中了，索性写写月报吧。
太原楼评参考——晋商博物院
早上看到了合生创展的有望控股51%的恒大物业，并已暂停交易。期待是个好消息吧。商之大者，利国利民！晋商之大业，盖从战时盐引粮草，乱世镖局，逐步朝向了盛世万里茶路，边境贸易，瓷器丝绸，再到票号林立，汇通天下，皆由时代不同，商道之经营战略也适时调整。当下地产房企，何其相似于昔日海内称雄之晋商也。
太原楼评参考——太原晋阳桥
目光所及，皆是现象，所想所思，皆系地产！
2021年9月太原楼市概况速览：
城市政策：机场三期获批，工期4年；
一级土地市场：供求回落，楼面价下行；
二级增量市场：供应加多，量稳价跌；
三级存量市场：倒挂消失，仍在内卷；
一：城市热点政策
01
武宿机场三期获批
投资239亿，新建T3航站楼，工期4年
机场三期改扩建工程总投资约239亿元，计划建设工期4年。飞行区、航站区土建工程按照满足2035年旅客吞吐量4000万人次、飞机起降28.4万架次的需求设计！
将新建一座40万平方米的T3航站楼、一条长3600米宽45米的第二跑道、127个机位的机坪、5万平方米的综合交通中心、13万平方米的停车楼以及货运、航食、机务维修等公用配套设施，配套建设空管、供油工程。
02
房管局购房提醒
避免购房风险四大注意事项
太原楼评——太原楼市板块地图分布图
为进一步规范我市房地产市场秩序，维护购房群众的合法权益，市房产局提示广大市民，在房屋买卖、交易过程中，要强化风险意识和法律维权意识，避免购房风险。
首先要认真查看所购楼盘现场信息公示是否齐全。主要包括“五证”和商品房合同模板、预售资金监管信息，特别注意要查看所购房屋楼幢号是否在预售许可范围内。
在交纳房款时，应认真核验购买房屋对应的“商品房预售许可证”，将定金、预付款、一次性全部付清的房款、分期付款、按揭贷款等所有款项直接存入对应的资金监管账户，不得存入开发企业其他账户。如果发现开发企业要求将购房款存入非监管账户，可进行投诉举报。
不要参加未取得“商品房预售许可证”的项目组织的“内部认购”“内部登记”“排号预约”等任何形式的交纳定金预订活动，谨防造成财产损失。
如果发现开发企业销售未取得预售许可证的房屋，应向太原市房产管理局投诉举报。
核心观点
太原楼评：太原的机场建设对于城市交通和贸易承载力具有较高的提升功能，但是鉴于城市未来发展，武宿机场区域在城域发展进程中，将逐步处于“城央”的属性，需择时开辟第二机场将逐步提上议程；在房管局的提醒事项中，太原楼市不规范的现象仍有存在，鉴于近期房管局对部分预售证项目收回的现象，四季度预售和资金监管以及营销认筹等会有所加强。
二：一级土地市场
01
土地有所降温
供应呈现较大幅度下降，楼面价也出现下行
近两个月太原土地市场供应挂牌的宗数较高，累计已近40宗，其中9月份太原土地市场新增土地供应7宗，供应约合519亩；土地共成交5宗，约合211亩，成交总额约5.02亿元，是2021年土地成交金额较低的月份之一！
02
土地市场供应建面117万㎡；成交建面43万㎡，本月楼面价回落到2046元/㎡；土地市场待摘牌土地量较多，或集中进入十一月，二级市降温对土地市场影响较重。
太原楼评参考——2021年9月太原土地市场走势图
核心观点
太原楼评：供应回落，成交兑付延期！
三：二级增量市场
01
商品房市场下行
供应增长，成交呈停滞现象
本月商品房市场供应面积38万㎡，成交面积36.5万㎡，均价11731元/㎡，量稳价跌，供应新推明显翻倍增量，但是市场收效甚微，表现仍较为“冷淡”；
太原楼评参考——2021年9月太原楼市商品房供求趋势图
02
商品住宅市场下行
住宅供应明显增幅，量稳价跌
商品住宅供应面积：36.2万㎡；销售面积：34.6万㎡；受新里城和玖玺臺降幅影响，均价回落11384元/㎡；住宅市场以单价1.1—1.2万段成交占比较高，改善产品以价换量明显有增效，总量中刚需100㎡以下成交占比仍处于高位。
太原楼评——2021年9月太原楼市月报
商品住宅市场狭义推售存量面积254万㎡，去化周期预计4.9个月，库存压力上升；
太原楼评——2021年9月太原楼市月报
03
公寓市场下行
供应较少，成交微降，价格上涨
公寓市场供应面积 0.5万㎡；销售面积1.9万㎡，降幅波动较小；公寓销售均价10657元/㎡，价格有所上涨；
太原楼评餐卡——2021年9月太原公寓市场月报
公寓已推未售量面积33万㎡，未推未售量100万㎡，预计去化周期为16个月；
太原楼评参考2021年9月公寓市场月报
商业市场量价齐跌，供应面积 1.6万㎡；销售面积0.32万㎡，均价23482元/㎡；
太原楼评——2021年9月太原商业市场月报
04
预售获批降速
以旧盘加推为主，新盘较少，预售降速
本月市场营销动态：预售获证17个，预售下证明显降低，市场以存量加推为主。
太原楼评参考2021年9月太原楼市预售证数量走势图
核心观点
太原楼评：增量市场供应虽有加强，改善市场以价换量，市场中仍以刚需成交占比为主！市场的成交规模趋降，预计十月份市场规模增量空间不大。
四：三级存量市场
01
二手房量涨价跌
价格倒挂现象消失，但内卷仍持续
太原进入一二手房的“内卷”时代。新盘“骨折”促销，客户担忧如期交房兑付风险，二手房也因流速降低而内卷竞争！在新本二年限售和首付及附加费上车难度上，二手房明显占据劣势中，未来大概率内卷的两个趋势：
1，新房二手房行业佣金无限接近2.5%的水平值；
2，小业主支付佣金的比例增多，双佣时代将开启！
二手房成交量跌价涨；本月二手房均价10986元/㎡，新房11384元/㎡，价格倒挂现象消失。呼应上个月观点：此阶段的价格倒挂现象并不可持续。
太原楼评参考张明2021年9月太原楼市新房二手房市场月报
02
一二手房市占趋稳
新房优势走弱，二手房占比稳定走强
二手房市场成交总占比稳步上涨；9月份新房市场受成交量“停滞”影响，市占率幅度未能增长，二手房市占率处于稳中有升，太原一二手房市占三七开格局趋于稳定。
太原楼评参考2021年9月太原楼市新房二手房市占走势图
核心观点
太原楼评：太原二手房市场仍均有较强的市场生存抗压能力，伴随二手房市场的优质房源的供应和限售市场的解禁，长期看太原二手房市场将于新房市场呈现较长的时间的势均力敌状态，新房与二手房市场的内卷加剧，会对地产营销和新项目溢价能力遭遇新挑战！
太原楼评参考——作者张明
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作者：太原楼评参考 编辑：张明
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