我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：雕叔，您好，想请教，未婚首套房，预算总价200W以内，自住为主加保值，工作在越秀农讲所附近，想买近工作的地方，哪个区比较合适？自己比较倾向越秀的老破小，但是这样的预算感觉选择范围很少。
回答：200万总价预算，在农讲所附近，也只能买德政南路、德政北路的一些楼梯楼，40-60平的小两房，如果按照所描述来看的话我提供另外一种思路，如果换成投资的话，是否可以把目标放到番禺或者老黄埔呢，因为这个总价大概率只能往这些区域走了，不然就只能是越秀区的老婆小，而2-3年后的结果就是：老婆小根本涨不动，住起来的体验感又很差
提问：雕叔，请问是买天朗明居64平方的2房300w，还是买中海誉城94平方的3房275_280w，买了都是放租，哪个稳点？等行情来了哪个赚的多？黄埔现在这么热，怕等涨够了，刚好等我要卖的时候就停住被调控不好出手了，拜托雕叔，分析分析
回答：我建议还是优先考虑市区，因为广州的行情还没明显地到来，这波大水不知道能量会有多大，所以大家最好往市区靠，子弹不够才考虑近郊区，再加上现在东莞深圳涨了后被调控了，其实广州也不敢一下子明目张胆得涨起来，但是我把话放在这里，涨是肯定的，但是不会太夸张（不超50%，个别好盘另当别论），所以选筹尤为重要。一般我是建议3房优于2房，但是碍于天朗的区位优势实在太大，我是很建议大家去买天朗的2房，流通性，潜力都碾压中海一头。当然中海也不是一无是处，因为科学城那边潜力也不差，200来万上3房还是很多人追求的。价格还要谈谈，最好压低一点你的入手单价，这样你的套利空间更大买房投资还是要经过一个周期，不要指望短投，政策的东西说变就变，保证自己的月供没问题就上吧，其实最佳买入点是去年年底，现在的话适合跑步进场了，可能会买贵一点，不过也没事，去年买的人换算到现在也是给了几万月供利息了对吧。
提问：雕叔好，请问佛山千灯湖 天河老黄埔 哪个更适合纯投资，更有潜力呢？麻烦推荐几个楼盘。谢谢
回答：有广州房票，肯定老黄埔，没有房票采取佛山折腾黄埔：万科城市花园、黄埔花园、君和名城、东荟城千灯湖：保利花园1-2期、万达华府、中海寰宇天下、地铁国际城
提问：请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深。 两年了也没升值，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院。 租金低，拿在手里觉得烫手，想问问建议。深圳住宅已无名额。刚刚发送失败了，再试一下。
回答：万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这轮大涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜。目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，而且存在感很低，很多人甚至都没听过这个盘。跑输的原因主要有三，一是位于蛇口最差的地段，周边全是农民房和破败的厂房，二是学位太差，三是容积率太高。18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在，住宅好歹有了40%的帐面浮盈，公寓却基本没涨。公寓的产品性质当然是涨的慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓价格被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，而很多不懂的小白被精装，海景和低总价吸引，贸然入了坑，这其中就包括你。我的建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗?最后指出一点，千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出。很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高价格=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育的不轻。举个例子，去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，116平四房9万多。我可以说，未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至还略高，如果是自住还无所谓，如果纯投资恐怕就要失算了。
提问：雕叔，您好！如果确定成交之后，因业主办理涂销，需三个月之后过户，这属正常做法吧？如何防范一户多卖和业主反价风险？如果要做GPGD，是否在合同中做些条款以控制风险，避免首付款争议？谢谢！
回答：正常，对你是好事，晚点给月供，少给1-2个月利息求之不得把合同签了，然后网签做了，就可以把房子锁定了，业主这时候也不能卖给其他人如果业主要解除网签找其他人交易，也需要你这边同意你就注明贷款以实际银行评估价为准，或者中介也要补充协议给你签的了首付款不建议一下給多业主，500万左右的房子，给不超10万为宜
提问：岭南新世界的接盘侠应该是那些？
回答：1、在白云区上班的小白领们，看重社区环境、华师附小学位的2、在白云区白云大道、黄石路附近做汽车配件、物流等生意的生意主们3、沿着着2号、3号线地铁，通勤1个小时以内的区域，比如天河北、天河路，解放北路、海珠广场等商务区
提问：雕叔好！如果个人征信不好，本身已有较多负债，银行不批贷款，可以用自己的房子（无抵押）为其他人做担保抵押贷款吗？是否也是能抵押出7成的资金？有没有其他条件限制，或者需要注意的地方？
回答：很多客户说我征信很好，贷款没问题，一听到这样空泛的说法就头大。征信到底好，还是不好，其实没有这样的说法。个人资质如何，流水如何，负债如何，逾期如何，查询次数怎样，资产情况怎样，都是非常具体的个性化的情况。只要不是严重的逾期和涉诉，都还是有产品有渠道可以沟通得下来的。
提问：雕叔，您好！我和先生在佛山南海大沥雅居乐雍景豪园（临近广州）有套房产，无贷款。现在想在广州购置一套三房，最好带省级学位，交通便利，对地段没有太大要求，但求可以兼顾自住的同时，未来升值空间可观！佛山房子跟中介了解了一下，说是现在政策有松动，接下来可能会涨一些。在考虑是否要先卖掉佛山，置换广州。如果不买佛山的话，广州只能考虑350以内的房子，卖掉佛山，可以考虑广州500以内的房子，但佛山的房子目前价格并不理想，不割肉的话，估计没那么容易出掉，如果先把佛山抵押的话，肯定会影响广州的贷款！现在有些为难，还望雕叔帮忙指点迷津！另外，还请雕叔推荐些适合我的盘，谢谢！
回答：买房是一个不断把手上的较差的资产置换成优质资产的过程。我猜你也同意这个思路，你动了想把盐步的房子置换到广州，说明你是认可广州的潜力，实际确实也如此。及时割肉可能会有点疼，但是后期广州有潜力升起来的房子给你带来的盈利空间可以让你忘了当初割肉的疼。简言之我建议你卖掉佛山大沥来广州吧。剩下就是500万选哪里的问题，因为我不知道你的工作在哪里，希望住哪里等要求，你说具体一点吧，我才好给你推荐
提问：你好雕叔，请问自住+投资富颐合适吗？5万的价格能入吗？只有135的户型比较合适 140的没货
回答：可以了，你看隔壁金碧实际花园都要5万了，最好建议不要选太靠近广园的单位，噪音影响尽量少一点，另外我多说一点，新房的投资周期是比较不灵活的，等你以后可以上市交易，起码要5年了，还有收房的时候总会跟规划有点偏差，买入的话，就安心持有吧
提问：雕叔，长期来看一百方左右三房两卫是不是以后市场的主流，主要是目前看太多黄埔三房一卫的楼盘了，觉得以后不好找接盘
回答：带主套的3房应该说是很标致的产品了小3房或者2房可以说是带点硬伤但是一点也不妨碍流通性毕竟每个人的预算都不一样广州目前最多人接盘的价位是2--400万之间能买到带主套3房的人不多所以能买到带主套3房自然不错但是也要注意一下不要错配刚需盘你选了个带主套的比如天朗明居你买了个带主套3房就不合适了
很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复
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