曾经的蜜糖，正变成砒霜！
房企顺风顺水那几年，正是美元债成为资本市场“香饽饽”的时候。
但最近，美元债似乎成为了压死房企的“最后一根稻草”。
国家发改委网站10月26日消息，外资司会同外汇局资本司，召开部分重点行业企业外债座谈会。
据财联社报道，参会名单包括万科、世茂、建业等8家房企，多为美元债大户。会上，企业反映了当前房地产市场的面临的困境，并希望监管部门出台政策支持企业的发展。
简单数一下，今年中资美元债市场上出现违约事件的房企，已经有花样年、新力、阳光100、泰禾、蓝光、当代置业等知名房企。
美元债，究竟是何方神圣？
美元债是面向境外投资者发行的以美元计值的债券，主要是由境内企业或者其控制的境外企业作为发债主体，因为是中国企业发的境外债券，在圈内也称为“功夫债”。
对于发债利率相对较高的房企，美元债就好比高利贷，借外国人的钱去撬动更多的资产和项目。
但一旦融资的水龙头突然被拧紧，无法借新还旧，加上疫情之后市场信心尚未重建，销售回款变慢，房企就这样被推到了悬崖边上。
图源自微信公众平台
这种情况，在今年表现得更为明显。
花样年、新力、当代置业等都因为美元债到期出现兑付困难，股债双杀，信用评级一路降，再想发债进行债务再融资，已经难上加难。
借外国人的钱当然爽，利息还没有信托的高，但是一旦偿还期限来临，就是砸锅卖铁也要还钱，要是逾期或挤兑，严重时，房企还可能因为信用破产而断了美元债融资这条路。
根据彭博统计数据，到今年底，地产中资美元债的未偿还到期规模将近90亿美元（以行权到期日统计），其中11月、12月地产美元债到期额度分别为44.08亿美元、44.51亿美元。
更夸张的是，明年才是地产中资美元债到期规模最大的时候，为近三年地产中资美元债到期规模的峰值。
想知道哪些房企美元债压顶，可以关注这只懂财经的猫~
明年将有超600亿美元债到期
美元债，为房地产的“野蛮生长”提供了温床。
不少上市房企当体量和规模达到一定程度后，就连老板自己都不知道发了多少债，欠了别人多少钱。
而大多数听到房企爆雷的路径，都是从评级机构下调信用评级开始，然后是美元债付息逾期，几千亿的开发商，还不起几千万的利息，只能债务展期。
说财猫查阅一份债券研报，发现了明年美元债到期的高峰点，如果不出意外，假设到明年房地产大环境没有发生好转，违约的房企不在少数。
2021年11月至明年年底逐月到期的地产中资美元债中，明年1月、2月、4月、6月、7月、9月及11月的到期美元债规模，均超过50亿元.
尤其值得关注的两个月份，即明年年中的两个月（6月至7月），美元债到期规模超过80亿元。这意味着房企的现金流压力更大，爆雷的风险也加剧。
图自华泰研究报告，（PS：单位为亿美元）
如果将时间线放长一点，明年是地产美元债到期偿还规模的最高点，到2025年为止，地产中资美元债的到期规模会逐渐减少，从现在至明年底，地产美元债的到期规模超600亿美元（约3834亿元人民币）。
而未来的约250天里，美元债到期规模接近300亿美元，相当于近2000亿元人民币，其中明年1至2月、4月及6月为偿债高峰。
也就是说，房企在今年和明年会迎来偿债压力的最大值。若能平安度过今明这两年并存活下来，才有机会拿到下一阶段地产竞赛的入场券。
但很遗憾的是，今年已经有很大一部分房企提前出局了。
今年9月至今不到两个月时间，美元债爆雷的房企就有四家，并且已构成实质性违约，即债券本金和利息未能偿付，包括天津房地产集团、上海三盛宏业、四川蓝光发展及重庆协信远创。
加上去年至今的爆雷房企华夏幸福、泰禾等，各家的债务重组进展都非常缓慢。
协信是曾与龙湖、金科齐名为“渝派三甲”的百强房企之一，在它倒下之前也曾试图卖资产、引进战投（丰隆集团旗下新加坡CDL以43.9亿元收购协信63.75%股权），最终都没能“起死回生”。
10月14日，协信被裁定破产重整，10月18日，面向全国竞选重整管理人，而协信涉及的负债总额达到214.23亿元。另外，华夏幸福在不久前（9月30日）公布债务重组方案，欠下的金融债务共计2192亿元。
泰禾就更不用说了，拖了一年半了，现在依然未有定论，万科没有入股，黄其森也在“死撑着”，全封闭式管理项目，能拖一时是一时。
上周，穆迪一日内下调了10家上市房企的企业评级，包括绿地、阳光城、中南建设、富力地产、佳兆业、中国奥园、祥生控股、中梁及合生创展等。
这会不会是下一轮房企爆雷的信号？
哪些开发商最危险？
曾几何时，美元债也是作为一种解药存在，房企对它更是宠爱有加。
对于那些没有爹妈（央企国企）背景的中小型开发商，在境内发行信用债的难度较大，想要加杠杆，又不想去借信托（信托的钱更贵），美元债是不二选择。
要知道，近几年，房企赴港上市之后，第一笔美元债能够顺利发行，意味着开发商又多了一个渠道融资，这是可喜可贺的。
开发商发美元债最猛的那一年是2019年，那时房企对于发债的态度是，能够发美元债，意味着房企融资能力得到肯定，只要能发债的都跑去发债了，签字画押。
毕竟那个时候大家都觉得，卖房子回血很快，欠的债也能够偿还。
据统计，2019年，地产美元债的发行规模达到历年最大值，该年地产美元债发行规模565.43亿美元，同比增速达到260.51%。
而称得上美元债“发债大户”、美元债存续规模排名前6位的房企有恒大、碧桂园、中海地产、绿地、融创和万科。
另外，发美元债发得“最狠”的房企还有正荣、合景泰富、华夏幸福、当代置业、融信、富力、禹洲、阳光城、旭辉和中骏等。
截至今年9月30日，地产美元债存量规模前十的房企中，恒大的恶果已经暴露出来。而排在恒大之后的美元债大户，还有碧桂园、佳兆业、融创、世茂、禹洲、富力、雅居乐和万科。（不用多说，你也能明白这是什么信号了吧）
都以为2019年已经是房企活下去最艰难的时刻，三年过去了，今年成了房企集中“爆雷”元年。
以恒大最为轰动，以花样年的美元债违约传递的信号最为消极，毕竟在花样年的中期财报上还赫赫写着“在手现金315.83亿元（包含受限制现金38.64亿元）”，却拿不出钱来偿还2.05亿美元到期的债券本金及利息。
值得注意的是，接下来四季度及明年，到期规模前十名的房企名单中，说财猫还发现了其中的一些“猫腻”。
截至今年四季度，美元债到期规模前十的房企包括世茂、花样年、佳兆业、建业地产、新城等。但是，名单中居然还有海伦堡这样的房企，该开发商两次寻求赴港上市都未成功，但借的美元债已经较多，且利息一点都不低。
截至明年末，地产美元债到期规模前十的房企还有恒大、佳兆业、绿地、融信中国、富力地产、融创、合景泰富、中梁、花样年，这些房企的现金流情况都尤其值得关注。
房地产行业曾经作为“资金蓄水池”的作用正在弱化，房企违约风险正在扩大，但是为避免出现系统性金融风险的前提下，房企融资环境是否也在到了触底反弹的时候？
看到这里，想必上文所指的“国家发改委召集开发商赴京开会”的房企名单，大致已经心底有数了。万科、世茂、建业等8家房企，均是存量美元债规模及美元债到期规模前10排行榜上的房企。
但是在阳光还没有完全照进来的时候，黑夜是不会结束的。
以上！