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开盘5个月卖了45套,南通这个要对标滨江的楼盘惨遭打脸

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南通楼市观察 2021-10-27 20:58

俗话说,物以稀为贵。在寸土寸金的南通主城,市中芯的项目总是备受关注和追捧。

而今年5月底,位于老城核芯区的濠江南苑,一次性高调推出了182套房源,根据南通房产信息网最新数据,濠江南苑开盘5个月,已备案房源仅为45套,去化率竟然不足3成。

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来源南通房产信息网

一个捂了10年的城中村改造地块,开盘前信誓旦旦号称不愁卖的濠江南苑,如今却惨遭滑铁卢,究竟现况如何?

今天我来到濠江南苑售楼处实探,将项目最新动态分享给大家。

南通楼市观察

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01.

捂盘十年地价翻了10倍不止

南通老城芯低密洋房去化艰难

10年前,南通崇川区的新房均价为10360元/㎡,纯住宅成交楼面价在3000-5000元/㎡左右。

截图自网络

而濠江南苑,因为是10年前的城中村改造地块,包含安置房和商品房,南通华明投资有限公司仅以900元/㎡的楼面价就顺利拿下,原定2012年竣工的楼盘,却沉寂十年迟迟未动工。

终于,在同区域住宅楼面价全面破万之际,地价翻了不止10倍的濠江南苑开卖了。

效果图

不过,濠江南苑从5月底高调首开之后,已经缄默许久,开发商似乎突然就佛了起来,也没有新的动态释出,甚至连房天下的楼盘详情页面都显示“待售”状态。

来源房天下

今天上午十点左右,我来到濠江南苑位于项目旁边的展厅,展厅内没有一个客户,仅有一名销售。据他透露,平时到访的客户不多,尤其是工作日上午就显得更加冷清。

濠江南苑展厅

濠江南苑位于虹桥路北、姚港路东,属于老城区中芯板块,距在建的地铁2号线的体育公园站较近。南侧为虹桥路,北侧为青年路,西侧姚港路,驾车可快速驶入长江中路高架,交通非常方便。

项目附近有启秀中学、虹桥二中、虹桥二小等教育资源,且项目北区也自带一所幼儿园

濠江南苑周边有南通大学附属医院、南通市第三人民医院等医疗设施。项目附近商业配套丰富,能够满足日常生活所需。

区位图

小区规划低密社区,容积率仅为1.39,项目打造5-11层洋房、小高层产品,共计427户,仅4栋楼(182套房源)对外销售,与同地块的安置小区分开。

据悉,濠江南苑商品房住宅和安置小区的物业是分开管理的。两片区域之间也并不互通。小区内部不设地上停车位,人车分流

小区内部以一园三轴为设计理念,打造三条景观轴,四栋楼之间楼间距30M,密度较低,居住环境舒适。

沙盘图

目前,濠江南苑首开推出的8、9、10、11栋楼剩余房源充足,包含建面约93㎡、98㎡、115㎡、140㎡四种户型,首开均价29891元/㎡毛坯交付。

其中,建面约93㎡小户型较受欢迎,剩余房源不多。另外销售告知,如购买顶层房源自带大露台,底层建面约140㎡户型可以打包地下室购买。

户型图

另外据置业顾问介绍,现在濠江南苑的样板间已经暂停开放,正在升级改造中

遥想濠江南苑展厅公开之初,还曾放狠话叫板滨江,认为自己的配套等几乎全面碾压,更直言开盘不愁卖

而在首开前,濠江南苑也确实被众多买房人看好,认为这个地段的洋房,性价比很高,不过均价快3万/㎡的毛坯房,周边又是安置房环绕,销售成绩惨遭滑铁卢也并不意外。

02.

价格没优势+安置房小区环绕

卖不动的濠江南苑已经开启分销

我从中介处了解到,濠江南苑已经开启了全面分销

目前濠江南苑的样板间已经关闭升级改造许久,但根据之前开放的样板间来看,该项目的许多细节都做得不太到位,样板间比较寡淡

建面约140㎡户型的底楼和约195㎡多功能地下室,打包价约490万一套。挑高约5.2m。

地下负一层设计成两个次卧,皆配备独立卫浴和衣帽空间。后期,业主可自行设计。

地下负二层拥有私人会客厅、家庭影院、茶室、书房、储物间、健身房等空间,开创生活各种可能。

地上一层三开间朝南,LDK一体化设计。但由于样板间没有做隔断,导致进门之后看起来很空旷。

南北双阳台,可满足通风、视野及采光需要,而且便利日常生活。其中,南向阳台采用全封闭式交付,仅计算一半面积。

主卧为套房设计,拥有空间感和尺度感,保障一定私密性,且自带南向尺度飘窗、独立卫浴。

朝南次卧直通南向阳台,保障室内采光;朝北房间为飘窗设计,空间开阔,尺度感比较足。

客卫和设备平台部分,样板房已将其改为卫浴+书房+榻榻米空间设计呈现。

据悉,濠江南苑为毛坯交付,开发商不负责统装,在项目交付后,会将装修材料交付业主,由业主自行选择装修公司设计安装。

不过,如果在30日内付清所有房款,可以享受赠送价值超10万装修大礼包,包含大金空调、威能地暖热水系统、科勒卫浴、冠珠瓷砖等。

这样看来,濠江南苑去化表现不佳的原因其实也比较明显。虽然地段比较矜贵,但其实该项目周边基本上都是“老破小”,而且自带安置房小区,捂地十年产权也随之缩水。

项目周边

还有濠江南苑29891元/㎡的价格,也没有优势

目前该项目周边二手房挂牌价在1.8-2万/㎡左右,新城区、创新区部分精装盘的价格也限在3万/㎡左右,毛坯交付的濠江南苑性价比实在不高。

来源贝壳找房

03.

崇川老城区还有两大新盘在售

热度相对市区其他板块略显冷清

目前,除濠江南苑之外,崇川老城区还有苏建名都城和五龙云璟两个楼盘在售。

其中,苏建名都城在售部分建面约99-220㎡现房毛坯房源,均价3万/㎡

效果图

五龙云璟目前 在售一期剩余房源及二期剩余房源,分别为15-17#、19#、21#、24#、25#、26#、27#、29#楼,建面约109-143㎡,精装限价23500元/㎡

其中 二期户型有所调整,户型结构不变,面积有所改变。

沙盘图

根据南通房产信息网,五龙云璟开盘至今共推出774套房源,已备案499套去化超6成,这个成绩在市场平淡期已经很不错。

来源南通房产信息网

不过总体来看,相对崇川新城区、创新区、主城滨江来说,老城区城西板块的新盘热度确实不高,尤其在南通目前多中芯发展的大背景下,市中芯地段已经不是唯一的考量标准。

大家对于濠江南苑这个新盘半年只卖了不到三成怎么看?欢迎留言讨论。

-END-

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