↗点击蓝字
——正文共 3100字，预计阅读时间 5 分钟
提起“老外街”，大家总能联想到“美食联合国”，在闵行区一条长约480米的街巷内，汇集了十多个国家的风味主题餐厅，在沪外籍人士近悦远来，成为魔都知名的国际化休闲和夜消费地标。
如今，走进扩容升级后的老外街，你不仅能享受全世界的美食，还能打卡潮流基站、宠物公园、精酿酒馆、沉浸式剧本杀密室、中古二手奢侈品专卖店等年轻人喜爱的业态。在保持“好吃”特色的同时，又增加了“好玩”和“好看（各类演出）”，“老外街”正成为新一代文化消费引领地、年轻人心目中的潮流街。
一、废弃的铁路转型：老外街成为“美食联合国”
2002年4月开业至今的老外街，无疑是上海历史最悠久的海外风情一条街，最初吸引人们到这儿来的，除了美食，还有一条铁路、一辆火车和一段传奇的故事。
在老外街位于虹梅路3338弄的入口处，有一座显眼的蒸汽火车头昂首挺立，车头上还挂着一个牌子：“101”。其实，“101”只是民间的说法，知道“内情”的人称之为“主席专列”或“内部专线”，因为老外街曾经是虹桥机场原油运输专用铁路的车站，也曾是毛主席101火车专线铁路中的一段。
改革开放后，铁路被拆除，废弃的铁路线也一度垃圾成堆，成为藏污纳垢之地，政府为了改变这一状况，将其转型改造，于是，“虹梅休闲街（老外街的前用名）”在这段富有传奇色彩的废弃铁路路基上建造完成，并在沪上首创了把十几个国家的风味餐馆浓缩于一街的经营模式。彼时，老外街除了能找到上海菜、徽菜、淮扬菜等中餐的6大菜系外，还有日本、泰国、印度、印尼、伊朗、墨西哥、美国、德国、西班牙、比利时、希腊等14个国家的主题餐厅、酒吧，成为远近闻名的“网红街”，并于2012年获评国家3A级旅游景区。
值得称道的是，老外街在很长一段时间都保持了4个“70%”：70%的经营者为外籍人士，保证了地道的口味和文化特色，餐厅布景也充满异国情调；消费群体中70%是老外、70%为家庭朋友消费、70%为回头客，不少长期生活在上海的外籍人士把这里当成了自己的“客堂间”，亲切地称老外街“Our Gathering”(我们的家园)。
二、老外街再次转型：从特色美食街升级为国际文创生活街区
随着城市能级的不断提升，以及消费需求的快速变化，上海商业竞争也趋于白热化，仅近三年本市新入市的商业项目就超百个，总建筑面积超过一千万平方米。尤其是同类型的休闲小街、小镇等业态在上海不断增多，分流趋势日趋明显。因此，占地仅7000多平方米、业态相对单一的老外街亟需扩容、调整和升级。2019年7月1日，与老外街一墙之隔的“鑫桥创意园”与当地租赁期满，老外街投资管理方果断将其整体租赁，并投入5000万进行改造。
扩容后的“老外街”占地面积超过24000平方米，一下子扩大了2/3以上，封闭的围墙全部打开，从原来狭长的一条街，变成了一个开放的街区。它传承国际化的主旨，定位为“大虹桥地区最国际化的城市会客厅”“上海国际文创生态地标”“国内外游客旅游目的地”“国际人士在沪创新创业新基地”，运营方结合当下文创产业发展趋势，以及商业数字化转型的大背景，以内容为核心，IP赋能，“智·娱”驱动，导入高品质文化项目、文创市集、娱乐体验、社群社交、新餐饮居住场景等业态，以点带面系统提升街区品质和活力，从环境体验到消费场景的打造都高度契合年轻人喜欢的生活方式。
整个老外街的扩容提升改造将于今年底全部完成。仅从目前已经开业的部分新业态看，可以说是个个自带流量，能不间断引爆游客的兴趣。如最先入驻的潮流基站——THE BOXX城市乐园，自2020年3月19日开业以来，每月活动、演出不断，其打造的“春潮新生潮流文化节”，主打“城市，回归街头”的概念，集结了街舞、戏剧、脱口秀、剧本杀、密室、国风等潮流元素，迅速成为Z世代及网络红人的打卡之地。
再比如今年8月15日开业的玩小伴宠物乐园。作为国内宠物玩乐用户量第一平台，玩小伴在宠物旅游垂直领域积累了大量经验，同时还拥有几千名活跃会员，这个乐园就是其实践经验的具象化。在这个玩小伴花费一年时间打造的宠物乐园里，前来的狗狗可以享受到全封闭的草坪、近百平大小的泳池、上海顶级训练师以及美容、洗护、摄影等宠物专属服务，这条件在上海中环内确实是独一份，也迅速成为大众点评上排名前列的宠物乐园。
此外，老外街还有很多前卫好玩的业态即将开业，如OopSense“游戏映像”。它是游戏艺术与戏剧艺术在线下娱乐领域的结合，属于时下特别年轻前卫的业态，各类主题故事让玩家沉浸观影体验的同时，兼顾游戏本味的成就体验。
喜欢这些全新业态而来的Z世代体验者为老外街日间餐饮带来了更多的消费客流，而“美食联合国”的夜间爆满又反哺了新业态，国际化的文化氛围吸引着乐于尝试新事物的一批新用户，“老外街”再度引领潮流，成为上海文化消费的新高地。
三、“老外街”近二十年人气不衰的秘诀还有哪些？
总体来看，这与虹桥镇政府、投资运营商、入驻商户和周边居民的共同努力和互相理解配合分不开。
1. 区域国际化程度高。多年来虹桥镇一直注重提升区域的国际化水平和高品质商务环境，仅咖啡馆就高达158家，是全市106个镇中数量最多的。老外街在营造国际化中的品牌作用当然也得到了政府的大力支持。
2. 留住能聚乡愁的商业。“老外街”是洋气的，同时又非常接地气，直到今天，扎根老外街15年以上的老店有9家，占餐饮类商户总数的近1/3，如德国乡村餐厅。这是一家由“中德家族”共同管理运营的餐厅，最初因为这家的“德国媳妇”在上海找不到好吃的德国菜餐厅，就萌生了开餐厅的念头，选在“老外街”也是看中了这里的国际化氛围，由于餐厅味道原汁原味，慢慢成了德国人在沪的一个聚餐地，与其说是餐厅，更像是“老乡”聚集的场所。希腊餐厅、印度餐饮等也是如此，每家餐厅背后都凝聚着无数老外在上海工作生活的故事。
3. 延伸客户的其它消费。比如，通过对经常光顾的顾客观察，发现带宠物的人非常多，尤其是大狗，分析下来，这类顾客餐饮的消费水平，预示着他也能承担同样水平的宠物消费。于是，有意引进想打造高端宠物乐园玩小伴。我这里有你的市场、你那里有我需要的服务，只要两者匹配，租金再少也不是问题。玩小伴与运营方一拍即合，半小时就谈定了入驻。类似的还有高级手动定制、全球定制游等，也都是到老外街消费客群需要延伸的消费业态。
4. 用平台思维为入驻企业赋能。“老外街”在筛选入驻企业时十分强调平台思维，这也是它保持生命力的秘诀之一。THE BOXX和玩小伴就是典型的“大平台”，品牌拥有众多粘性极高的会员用户，这些用户又通常与老外街上的一些“小平台”用户高度同源，就像爱去宠物乐园的用户，很可能曾体验过连锁品牌瑜舍重磅打造的一家以沉浸式为特色的瑜伽概念馆......消费能级相当的多样化业态相继引进，为老外街的商户实现了乘数赋能。
5. 要选就选最专业的团队。运营方做高明的组合商，要“慧眼”识团队，才能事半功倍。比如THE BOXX城市乐园，引进这个团队后，原创戏剧展演季、城市音乐节、国潮生活节、沉浸式喜剧、嘻哈街舞潮流文化、粉丝嘉年华等爆款演出在老外街不断上演。
6. 运营有情有温度。老外街的12号至19号商铺与北侧为虹延小区35号居民楼，最近处仅相隔5米，这也导致经营与周边居民必然会产生矛盾。如今双方的和谐相处，是经过政府、社区和园区多方不断沟通、改进、理解的结果。比如针对噪音问题，“老外街”很多餐厅都装上了双道隔音玻璃门，这样在外面几乎就听不到餐厅内的音乐。提供露天位的空间，紧贴居民区的一边被改造成了绿皮火车样式的隔离墙，既增加场景感又能减少噪音。此外，在当地派出所的指导下，园区不少角落里还安装了噪音分贝检测仪，一旦出现噪音超标，物业管理部门就会对相关餐饮企业提出警示。逢年过节，运营方还和居委会一起，为周边困难人群等送上温暖。
部分资料来源：文汇报、新闻晨报
作者：胡珊毓、洛 克
编辑：詹晓东
审核：夏 雨
*本文为原创文章，如需转载请在文末留言；未经授权严禁转载
★本研究院为各级政府、园区和企业提供“发展规划一产业定位一转型策划一产业导入一企业咨询一资源对接一指数发布一培训考察”等一站式、模块化、综合型服务。如需了解更多内容，请长按识别二维码，填写相关信息获取详细介绍。
观点荟萃 ▷城市公共空间更新不能热衷于“打卡网红”，要把实用性和可持续性放在首位
观点荟萃 ▷智慧湾”是如何在吴淞江边绽放出两朵城市更新“姐妹花”的？
观点荟萃 ▷岁月深处的老厂房，为什么众多国际品牌会“近悦远来”？
喜欢就请点个“在看”