霜降已过，渐入初冬。对于内房行业，寒冬早已来临。各房企极力面对「三道红线」的融资压力，万科（2202）主席郁亮与恒大（3333）主席许家印两家巨头营商取态不同，惟郁亮把握到政策转角，方可在寒冬中活下去。年初至今，万科股价累跌19%，报20.45元，恒大股价累跌82.6%，报2.56元。从两者股价表现相比，可见一斑。
许家印于1996年在广州创立了恒大，由第一个楼盘金碧花园起步，销售额8,000万元（人民币‧下同），历时25年，恒大迈进房地产行业头三位，去年合约销售金额逾7,000亿元。恒大以「光速」买地建楼的速度回笼资金，又加大杠杆率以提升资金流动。据彭博数据显示，在2017年，集团净债务达5,700亿元，净债务权益比（Net debt to equity）高达237.8%，冠绝内房行业，去年底亦仍达159.8%。直至今年中，才有一条「红线」已变绿，净负债率已降至100%以下，最近又提出化解风险自救的三大战略决定，并十年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型。
万科在1984年成立，当时主要是销售进口影视器材为主，直至1990年8月，深圳天景花园竣工，这是万科的第一个住宅房地产项目。1996年时集团营收只有11亿元，打入房地产业务的廿年间，收入呈几何级数上升，去年合约销售金额达7,041.5亿元，营收达4,191亿元。不过，其经营方式大为不同，万科发展循序渐进，不以疯狂的加杠杆来发展，故其净债务权益比处于约30%的较低水平，在2017年其净债务权益比更只有15.9%，与恒大营商方法大相径庭。
地产图转型进取发展与本业取舍之艺术
然而，在中国居民加大借贷买楼的年代，由2007年至2017年，房地产行业经历黄金十年，房企意识到不能把所有鸡蛋都放在同一个篮子里，未来十年、二十年都需要转型。万科自2014年提出内部转型，并开创了多种创新业务的探索，涉及的业务也从房地产开发展伸至物业、租赁住宅、商业、物流、产业办公、养老、教育，甚至进军养猪业等多个领域。另一方面，许家印则涉猎女排、足球、樽装水、娱乐、银行和保险等领域，还踏入汽车业，誓要建成新能源汽车大品牌。
有趣的是，即使两巨头纷纷开拓全新业务，但对其态度却完全回异不同。一边厢，郁亮说「不要指望新业务赚大钱」，亦指「没有比房地产更赚钱的行业了」；另一边厢，恒大许家印却说「我们选择的都是规模上万亿的大产业」。单单一句话，折射出两个管理层的投资思路、布局逻辑、营商心态很不一样。
万科把握到政策转角
然而，直至中央自2016年底开始提出「房住不炒」的定调， 采取限购限贷限价、「三道红线」等措施，对内房造翻天覆地的改变。2018年9月，万科高喊「活下去」，警示内房行业转角位已到。三年后的今天，郁亮在10月22日出席业务交流会时指出，整个行业的冬已来，「大家都冷」，首要解决自己过冬问题，救人先保证自己安全。他指出会积极想方设法，在能力许可下愿意做一些对行业有利的事情。
去年9月，郁亮表示，三道红线改变行业游戏规则，打法都变了。他又指，中国房地产有3个阶段，第一是2002年前是土地红利阶段，谁有关系拿到地谁就赚到钱了，第二是「招拍挂」之后是金融红利阶段，谁能更获得资本市场加持，就能买更多地回来，「就是买地要花钱，不是凭关系了，谁产品做得好一点，银行能够支持一点，资本市场能够多支持，各种金融手段用得很充分」，而第三是「三道红线」之后的管理红利时代。
郁亮表明三道红线的要求威力强劲，又指这次监管是穿透式的，多层结构、表内表外等财务技巧是没用的，对所有开发商都是挑战，在这种穿透性的融资要求下，万科未来要讲财经纪律，「未来企业应该聚焦好产品好服务，并实施长期主义。同时，企业应该均衡无短板，如果企业有明显短板，例如现金流问题，则会引发系统崩溃。」
此外，郁亮表示，几年前万科对这一趋势就有过预判，只是不确定相关部门会什么时候公布而已。房地产金融占比越来越高，这是不对的。金融资源过多地被房地产占用不是好事情，到一定程度，国家一定会采取相应措施。
恒大之所有面对债务问题，当然是自身的营商手法所致，十年前一直行之有效，惟独是在「三道红线」的政策落实后，再去转身降杠杆便太难了。前恒大首席经济学家兼恒大经济研究院院长、现任东吴证券首席经济学家任泽平发文表示，任职恒大期间因谏言降负债、反对多元化扩张的事，在公司干部大会上大受批评，指摘他格局不够、认识不到公司重大战略。可见，恒大管理层的经营手法进取，打算以直线加速发展所有业务，谁不察觉弯道将至，必须收慢车速才可顺滑过弯，可惜时机已过便陷入流动性困难之中。
作为商人，的确需要冒险精神，但当营商环境转变时，懂得取舍也是重要。恒大停留在金融红利的阶段，故现时需努力应付债务问题，而万科能避过一险，明显地既是自身控制能力高，又是郁亮把握到中国房地产的政策转角，能洞察地产的三个转变阶段，知道寒冬已至，活下去是最重要，极力保存实力，最后总有机会发展下去。