在长沙，从今年上半年起，楼市就刮起了一股热潮，许多人纷纷将目光转向了公寓。
公寓有多火？
从各大营销中心人头攒动的景象就可以看到。
刮起这股狂潮的根本原因，就是长沙公寓价格断崖式下跌！最高下跌了48%！
在下跌之前入手的一部分人，房价跌40万后，心态彻底崩了！
前几天，在抖音上看到一个短视频，业主付完款后，楼盘价格就大跳水，看完还挺感触的，和大家一起来分享一下。
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在长沙买房，购房资格卡的很严，但公寓不需要购房资格、还不限购。
对于没有房票的人来说，公寓算是一个不错的选择。
今年，小A（化名）准备在长沙买一套公寓，对比完后，在河西选择了一套性价比都不错的公寓，单价8000多元一平，步行不到1公里就有地铁。
当时想着，房子带装修交付后，买点家具就可以住进去，不用再租房住了。
可谁知，一周后小A发现楼盘突然降价，价格下跌3500元/㎡，只要4500元/㎡。想到这才过了多久，自己坐在家里便直接损失了几十万就气不打一处来。
他联合其他业主一起来到了开发商讨要说法。
他表示，这种价格完全属于大跳水，他们完全无法接受，希望开发商给个说法，给一个妥善的处理方案。
但置业顾问给到的回复是：整个买卖流程合法合规，不存在欺瞒销售行为。
总之，想要补差价，不可能。
谁都逃不掉的心理，买房之后盼着涨，卖房之后盼着跌。
其实，长沙公寓降价的楼盘，不止这一个。
从今年3月份以来，长沙近20个公寓项目就开始大篇幅宣传降价销售，在米小邦的朋友圈里，到处都是公寓抄底价开盘的消息，看得让人十分心动！
比如：市中心、湘江旁，6888元/㎡起；双地铁口甲级公寓，直降5888元/㎡；网红品质大盘，原价15800元/㎡，现直降5000元/㎡……
大幅度降价销售的背后，就是吸引一大批购房者的关注。原本无人问津的公寓房，现在却出现了一房难求的局面。5字头、6字头公寓，一推出就秒光。
有的公寓售楼中心，甚至排起了长队，想要认筹，必须要先摇号！
可见，公寓有多火了。
长沙公寓集体“大跳水”后，许多人都暗潮涌动，觉得这是捡漏的好时机了。有些人甚至一下拿下了几套公寓。
我一个中介朋友跟我说，许多外地朋友看到长沙公寓大降价后，都按捺不住激动的心情，问他是不是可以来长沙也买两套？
估计很多人都有这样的想法。
长沙的公寓，到了该出手的好时机吗？未必！
透过现象看本质，长沙公寓“骨折”降价的背后，是什么原因导致的？米小邦和大家一起来探讨一下。
提起公寓，很多人的第一反应，就是：不要买！
因为很多大咖、自媒体都是这么说的。
无数人说公寓不能买，可却很多人买了公寓，是啥原因？
价格决定一切！
之前，长沙滨江片区的一个公寓项目，“网红盘”卓越中寰开始的售价为1.55万元/㎡，一年后，该楼盘下跌48%。
价格下跌后，很多人低价位买下了该项目的公寓，最根本的原因，就是觉得这价格不错呀。
在滨江新城，住宅性质的楼盘，住宅（毛坯）限价14000元/㎡，而公寓只要八九千，从价格属性上来看，是划算的。
虽然价格很心动，但你有没有想过为啥当初卖1万出头的公寓，现在5、6千也卖了？
对于开发商来说，能1万卖出去的房子，绝对不会以9999元的价格卖出去的。现在降价，背后肯定是出现了问题。
长沙这几年许多开发商因为住宅类商品房盈利空间小，纷纷开始转向了公寓房。毕竟之前公寓与商品房的价格相差不大，后者盈利空间更大，就导致长沙公寓数量一下子激增。
根据湖南中原数据，截止至8月底，长沙内五区公寓库存433.96万方，平均去化周期达到230.6个月。
从上表可以看到，公寓存量最多的是岳麓区，达到12971套、开福区第二，共9316套；芙蓉区虽然存量最低，2335套，但去化周期最高，达到683.4个月！
数量太多，供大于求，再不降价销售，房子得卖到猴年马月去？
况且，很多开发商建房的钱都是负债的，房子卖不出去，外债高筑，只有赶紧把手里的房子卖出去，才能让资金回笼。
降价销售，成为了快速回笼资金最有效的方式。
性价比高、不限购、不限贷，长沙公寓在一系列促销手段下，去库存也初见成效。
公寓值得买吗？
这是很多人关心的问题。
米小邦身边的朋友，有的还没有达到购房资格，有的买了首套房，想买二套房但受资格限制，纷纷把目光转向了公寓。
我特意去搜索了一下公寓的相关资料，这里给大家简单介绍一下。
除了我们最常买的住宅性商品房外，公寓其实分为两类，一类是住宅公寓，一类是商业公寓。
两者有本质的区别。
住宅公寓拥有70年产权，无论是首付比例、贷款年限都和商品房一样，但是商业公寓就不一样。
商业公寓只有40年产权，它的首付比例在5成以上，而且有些人在买商业公寓的时候不注意，买完后才发现所剩产权期限很短，买的性价比就大打折扣。
很多城市商业公寓是不支持落户的，也没有学区划分。也就是说，你买了一套商业公寓，未来既不能落户，孩子也不能凭房子在当地上学。
不过，米小邦特意去咨询了我的一个中介朋友，长沙的大部分公寓（包括商业用房、商住两用房、办公用房）都可以落户。
但是，需要注意的是，公寓落户需要具备合法独立产权，多人产权、分割公寓，是不能落户的。
那么，公寓值得买吗？如果要买，需要注意什么？
如果要买房，优先顺序，一定是买商品房；如果实在要买公寓，一定是买住宅性公寓。
当然，有些人会说：我买来纯投资的，又不用住，40年和70年产权我不是care。
其实，买商品房还是公寓房，我们都需要用投资的眼光去判断这个房子值不值得买？
毕竟未来，谁都希望自己的房子增值而不是贬值呀。
所以，通用法则，选择公寓主要看这几点：
第一、价格
如果公寓的价格和周边商品房价格差不多，这时候入手，是不划算的。公寓价格要和商品房有一定差价，选择性价比高的入手。
第二、看地段
公寓对地段的要求很高，无论是升值潜力、还是未来用于出租，地段好的公寓，才是王者。
第三、看配套
成熟的商圈、地铁公交方便，这些是公寓的不二选择。
无论是投资、出租还是自住，如果你要买公寓，一定要根据这“三板斧”来选择，准没错。
买公寓是个技术活，没有提前了解市场行情，不要轻易出手，公寓的坑，能少踩一个是一个。
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