换上了国产红旗车的王健林，带着“轻资产”万达商管欲再度叩响资本市场的大门。
10月21日晚间，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）在港交所提交招股书，而这距离它成立仅经过了212天，有人戏称，这是光速。
在598页的招股书中，王健林把万达商管的优势写透了，在管380个商业广场，无论是营收还是市场占有率，万达商管都是首屈一指的，最耀眼的还是王健林的资本“朋友圈”，马化腾、马云、甚至国资委都来捧场了，有业内人士猜测称，如果公司能够成功上市，估值或超2000亿元。
从成立上市主体万达商管，到主动放弃回A，再到引入珠海国资战投“染红”，引入战投……王健林推动珠海万达商管上市的每一步都走得有条不紊。
重新“归来”的王健林这一次将会带来什么样的故事呢？
漫漫上市路
事实上，万达商管早在7年前就曾在港交所上市，只不过，彼时其还名为万达商业。
2014年12月，万达商业以313亿港元的募资总额登陆港交所，创下了当年港股规模最大的IPO，但由于不被资本市场看好，股价低迷、估值不及预期，这也让万达商业打起了退“市”鼓。
于是，上市不到两年，2016年9月，万达商业就毅然从港交所私有化退市，同时着手在A股上市，2015年11月，万达商业曾披露招股书寻求上交所上市，计划发行不超过2.5亿股A股股票，拟募资约120亿元。
但因A股对传统房地产企业有严格准入要求，困于“房地产股”的性质界定问题，万达商业的受理状态停滞不前，为此，万达商业在2018年3月，宣布不再进行房地产开发，名称也由“商业地产”更为“商业管理”，开始全面转型轻资产，进一步优化上市资产属性。
可即便如此，A股的大门始终未对万达商管敞开，时间更是长达5年之久，到了2021年3月，迟迟得不到回应的万达商管最终宣布撤回A股IPO申请，并于撤离的前一日成立了本次赴港IPO的主体——万达商管，再度谋求港股市场。
营收快速增长，净利润却持续下滑
兜兜转转近7年，万达商管还是回到了“梦开始的地方”——港交所，这一次的王健林，可谓踌躇满志，伴随着招股书的披露，一个变得更“轻”的万达商管被放置在了聚光灯下。
招股书显示，万达商管与大连万达商业在今年3-4月，共进行了29个项目的股权交易，包括广州新塘万达商管、武汉盘龙城万达商管、上海万达茂乐园等，均为重资产项目，交易完成后，这29个项目由大连万达商业持有，万达商管负责进行商业运营，资产腾挪后的万达商管，已经完全变成了一个“轻资产”平台。
所谓“轻资产”，即企业不自持相关商业地产，只输出品牌，负责设计、运营等工作，并分得收益，“轻资产模式现金流好、成长速度快，比较容易受市场的追捧，目前正好也是资本市场的风口”，有业内人士直言。
截至2021年6月30日，共管理全国204个城市380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米，据弗若斯特沙利文数据显示，按在管建筑面积计算，万达商管在全球以及中国皆排名第一，在国内甚至超过了第二名至第十名的总和。
据2020年中国购物中心企业排行榜显示，国内只有5家商管企业拥有50家以上购物中心，另有41家企业拥有10-50个购物中心，如此看来，万达商管则是国内商管企业中当之无愧的“巨无霸”。
这也让万达商管赚的盆满钵满，据其招股书显示，2018年至2021年上半年，公司营业收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，营业收入连续增长。
但万达商管的归母净利润却在连续下滑，2018年至2020年，其归母净利润分别为20.22亿元、12.48亿元、11.12亿元，2021年上半年，万达商管的归母净利润更是同比下降19.42%至6.58亿元。
另外，万达商管的资产负债率一直保持在80%以上，招股书显示，2018年至2020年，公司资产负债率分别为80.5%、80.4%、95.8%，2021年上半年资产负债率则为80.4%。
不过，有业内人士直言，“表面上，万达商管的资产负债率不低，但公司现金流收入相对稳定，基于其业务的轻资产属性，后续降低负债的压力也不会太大”，招股书显示，截止到上半年，其负债总额为155.35亿元，资产总额193.23亿元。
2021年上半年，万达商管毛利率达到42.4%，在行业中处于中高水平，同期商管股这一数据多在30%至50%之间，“万达商管上市之后，市场估值和影响力会进一步增强”，上述人士表示。
对赌三年要实现超220亿净利
有备而来的王健林自然少不了诸多大佬的支持，不仅中信证券、摩根大通与瑞信为联席保荐人，还拥有腾讯控股、蚂蚁集团、中信资本、碧桂园服务等诸多重量级基石投资者，群星闪耀。
当然，净利润连续下滑的万达商管得到这么多大佬实打实的投资也有一定的条件，招股书显示，王健林与投资者设有对赌协议，万达商管要保证，2021-2023年净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，合计超220亿元，如果上述保证未能达成，大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。
这个承诺的净利润对于万达商管来说，不是没有挑战和压力，就拿2021年51.9亿元的承诺值来说，是2020年11.12亿元归母净利润的4.67倍，而今年上半年，万达商管的净利润也仅仅才6.58亿元。
截至目前，大连万达商业直接拥有万达商管约69.99%的股权，并通过关联方珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接间接持股约8.84%，王健林则拥有大连万达商业52.68%的股权，并间接持有珠海万达商管41.5%的股份，腾讯、蚂蚁、中信资本等投资者合计持有21.17%股权。
据万达内部人士在接受媒体采访时透露，“上市进程如果顺利，估计到年底或者明年初就能正式完成”。