财经专栏作家 朱邦凌
在“房住不炒”的大背景下，房地产业正在经历新旧时代的更迭。2021年以来，三道红线、集中供地、监管扩容、信贷额收紧等政策叠加，土地红利、金融红利日渐式微，房地产行业全面进入低增长、低利润时代。这预示着房地产开发企业以往的“三高”经营模式难以为继，曾经房地产开发商依赖的重资产模式面临挑战，行业将由资金驱动向管理驱动转型。
在此背景下，代建这一商业模式成为房企转型的必然趋势。获益于其轻资产属性，代建行业的整体盈利能力不仅优于传统地产开发业务，更有可能成为房地产“白银时代”下新的黄金赛道。在众多代建企业之中，被称为“中国代建第一股”的绿城管理，作为房地产轻资产模式的标杆，今年三季度新拓代建项目近乎翻倍，逆势业绩抢眼。同时，其独特的政府代建模式实现了经济效益和社会责任的双赢，符合构建共同富裕社会的方向，已经从浙江示范区向全国布局。在当前房地产企业业绩整体下滑的氛围下，绿城管理逆周期增长密码到底是什么？绿城管理的轻资产模式、政府代建模式，对其他房地产企业有何启示？
一、房地产逆周期增长，源于代建模式的反周期特质
近日，绿城管理更新第三季度业绩。2021年第三季度，该集团新拓代建项目的合约总建筑面积达464万平方米，较去年同期增长约91.4%；新拓代建项目代建费预估16.1亿人民币，较去年同期增长约98.5%。
新拓代建项目面积和金额都大幅增加，为未来绿城管理的持续高速发展提供了保障。实际上，早在今年7月，绿城管理就交出了一份同样出色的中期业绩报告。今年上半年，公司持续经营收入达到人民币10.81亿元，较去年同期8.15亿元增长32.6%。
近年来，国家持续对房地产的金融端、土地端、消费端进行密集的政策调控，出发点在于缓解民众住房焦虑，但也驱使地产行业被动从高速增长进入管理红利时代，用管理创造价值，以专业的品质和服务取胜成为发展要义。逐渐，西方投资和开发相分离的先进模式不断被验证，作为专业开发服务商的代建，成为行业先进模式的典范。
事实上，中国房地产行业的形势转变很大程度印证了产品力与服务力的重要性，市场对于专业开发服务的需求不断凸显，委托方高质多样的需求呼唤专业团队，这正是绿城管理代建业务的前进方向。秉持管理创造价值，专注产品品质，加之其轻资产属性、全国化的战略布局，以及多元化的客户结构，绿城管理较大地增强了风险抵抗能力，表现出逆周期特征。
二、极致服务力+产品力，构筑绿城管理逆生长基因
近些年地产调控政策频繁落地，房地产市场强监管呈现常态化趋势，人口、金融、政策等外部红利逐渐消失。在“破旧立新”的阵痛中，向管理要效益的行业主张被广泛认可，产品力、服务力成为核心导向，代建正是在这样的行业大变局之下不断实现资本市场的价值发现。
相比传统的房地产开发行业，代建则成为更加“纯粹”的“服务商”，这是地产开发和代建的本质性差异，同时也意味着这一行业将更加聚焦于管理水平和产品力、服务力的打造。作为一家服务型企业，绿城管理更是把品质作为高质量代建模式的基石。
身为代建行业的领头人，绿城管理的代建模式吸收欧美发达国家的商业模式及分工，倚靠专业的管理能力，以服务力和产品力为核心，开创“代建4.0体系”并制定“绿星标准”，构建属于绿城管理的全生命周期服务体系。日前还举办了工地开放日活动，向社会各界展现产品营造全过程中的高标准和严要求。
时代关注民生，重资产的金融游戏，在推高房价的同时，降标减配，影响百姓民生及经济的良性和稳健。因此社会价值最大化的根本要义是返璞品质坚守。品质交付逐渐成为客户关注的焦点，绿城管理这样坚守产品和服务的企业得到了市场的高度信赖。
三、政府代建符合构建共同富裕社会的方向，已从浙江示范区向全国布局
绿城管理的代建业务不止商业代建，在政府代建领域更是频频发力，成为国内唯一一家具备政府代建、商业代建、资本代建服务能力的代建品牌。绿城管理正在做的，就是通过按需定制、样板先行、匠心营造和全程监督等几大环节的落实，以“代建”为切入口推进全产业覆盖，探索出一套可推广、可复制、有效解决工作难点的政府代建“浙江样板”。
在市场对政策敏感性相对较高的当下，绿城管理凭借此前积累的优势，已经抓住政策东风，确立起国内最大的保障房建设服务商地位。2021上半年，公司新拓政府代建项目合约总建筑面积610万平方米，超去年同期拓展规模5倍，公司政府代建合约总建筑面积达3610万平方米。在诸多优质政府项目的背书下，绿城管理有望继续进一步扩大公司在政府代建领域的品牌势能，巩固优势地位。
尤为重要的是，作为代建行业的领头羊，绿城管理的着眼点已经不再只是规模的扩张，更是如何以精诚之道积极投身城市更新，共谋乡村振兴，助力共同富裕。近年来，依托绿城中国全产业链优势，专业负责代建业务的绿城管理陆续打造出一批“最美保障房”，大力提升当地农民及回迁户的居住水平。
房地产行业过去由资金推动的重资产模式，之所以遭到社会公众的诟病，是因为高杠杆、高周转、高拿地价格使成本大幅推升，房价居高不下，让很多人尤其是年轻人群望而却步。而绿城管理侧重产品、服务，关注民生，坚持做政府保障房来回馈社会，关注民生、与政策和时代共频是绿城管理逆势发展的根本。据了解，未来绿城管理会持续在保障房业务发力，继续用实际的企业行动推动社会“共同富裕” 。
随着房地产市场调控愈发严厉，代建行业渗透率有望进一步提升，成为房地产“白银时代”下的“黄金赛道”。房地产以“三高”为标志的重资产模式难以为继，向管理要效益、把服务力和产品力作为核心竞争力的轻资产模式必将脱颖而出，管理型业务一定是房地产业未来的主流方向。相信在赛道领跑的绿城管理，未来将继续受益于代建这一轻资产模式的多重优势，在行业无尽变幻的浪潮中，继续逆势而上。