今年4月我去到义乌的时候，这个江浙县城的楼市
还是这个样子的，地价3.6万/平
(来源：CRIC)
这是3月义乌拍出的一块地王，超越武汉郑州东莞佛山等一众二线城市
二手房价有近5万/平的
一手房也突破了4万/平，快赶上了杭州了，是不是有点魔幻
原本江浙就藏富于民，在县城棚改+地王+购买力的支撑下，新房价格推到了4万+
几个月前以上种种都颠覆了我的认知：原来县城楼市的房价和购买力，可以如此凶猛
但是最近情况突然急转直下
这个涨得很猛的县城义乌，现在居然也开始救市了
01
几个月前的这里，还是楼市与地市快速升温的地方
这里曾在一个月前，上演千人摇号的盛况
差不多国庆节的时候，义乌国际商贸城附近单价3万元/平方米的绿城晓风印月项目，1个小时卖了5亿元
甚至连样板间都没开房子就都卖完了
销售经理当时信心十足，说房子根本不愁卖，客户很充足
同样，这是我4月去到义乌一个新盘售楼处看到的场景，一个单价4万的新盘，客户到访量也很可观
当时这个县城的楼市还是一片大好充满希望的景象
义乌能够短短时间内诞生了源源不断的新购买力的原因，有三个：
一是义乌土地市场火热，地价直逼3万/平，房价也水涨船高
二是义乌今年推出的人才新政，且不限购，推动了一波人才流入买房
三是这两年城市更新，诞生了一大批拿到拆迁款又有置换需求的人群
土地、人口、拆迁......这些在一二线楼市发生过的也在县城里出现了
房价自然也会因为置换需求的变化而经历一波猛涨
开发商对义乌也是信心满满，打造的多为品质社区项目，比如华润、绿城等
义乌居然还有融创桃花源也是让我感到震惊
义乌这样涨起来后，市场这波降温却感觉来得如此猝不及防
首先是当初拍出地王的义乌，土地市场也不再那么热了
先是土地流拍，接着土地开始底价成交，楼面价也基本控制在“1”字头
土地不再狂热，新房市场也开始量价齐跌了
义乌9月份的数据，成交量下降了，新房也降价了
据统计，9月义乌共成交商品住宅1861套，环比下降20.29%，成交均价约24822元/㎡，环比下降6.15%
当初那批在县城流动着的买房人都像遁形了一样，凭空消失于市场
在新房市场乏力疲软的情况下，为了维护楼市稳定，义乌楼市发布了救市的两个举措
一是降低预售条件，取消每批次预售间隔不少于3个月的规定，同时建面4万方以下的需一次性预售，4万方以上的每批次建筑面积不低于2万方
二是调整公证摇号政策，容积率1.2以下的以及建筑层数3层以下的小区，登记人数小于开盘房源数的项目，可以不采用公证摇号
根据两条救市举措来看，义乌这个时候开始松绑，就是为了帮房企加速去库存，避免楼市快速震荡下行
02
县城楼市抗风险能力低的特质更加明显了
回顾这一两个月的新闻，包括菏泽，岳阳、株洲，鄂州，江阴、南通、徐州，唐山、张家口，昆明、沈阳发布“限跌令”或相关政策
要求房企降价幅度不得超过10%或15%
发布限跌的城市都有一个特性，基本都是中小城市为主
限跌直接说明了这些城市的房价短期有了很大变化
比如被称作打响“限跌令”第一枪的岳阳，是2021年第一个下限价通知的城市
之所以开始严格限价，是因为当地有开发商将备案价为约8000元/㎡的房子，降价到了5000元/㎡左右销售
其他开发商跟着降价，连锁反应下，有不少开发商从备案均价7000元/㎡左右降到了5500元/㎡左右
而从新房房价情况来看，岳阳的新房价格六月份开始大幅度下跌
这些房企的债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行大幅度降价后，市场混乱了，前期房客不满，这才有了通知的发布
张家口也是如此，它的主城区房价已经从房价顶峰的13000元/㎡，降低到了约8000元/㎡
下半年来，主城区和周边多个楼盘都开始出现降低到了低于成本价销售的情况
这些房价下跌的城市，它们的特质和义乌差不多趋同
尤其我们可以看到的是，这些出台限跌令的城市，大部分都是三线城市，仅有昆明和沈阳两个较为偏远的二线城市
这些城市是有共同特点的：库存比较高，房价受到市场冲击大，人们的需求并不足以完全消化库存
同时，它们在市场火的时候，房价上升的特别厉害，土地拍卖起来量也很大，价格也很高
但是一旦市场冷了，跌的也特别明显
我们拿张家口来举例，张家口是一个典型的在前几年吃到了政策红利的城市——
冬奥会的影响下，房价在前几年有过涨势
依靠着冬奥会的影响，它前几年的土地情况非常不错
数据来自：张家口楼市
但是，要注意的是，张家口并非一个人口流入城市
其产业吸引力不足，人口近十年持续流出，减少了22.66万人，目前常住人口为410多万
值得一提的是，按照人口普查的结果，大量的三四线城市老龄化情况很严重
土地大量供应，人口不断外流，再加上老龄化情况，这些城市的楼市处于比较平淡的状态
而很多高周转的房企现金流比较紧张，在这个压力下，就开始选择降价销售快速回笼资金
为了防止大跌，只能采取救市，出台限跌令，对跌的狠的城市还出台处罚措施
这些动作都有可能成为县城楼市的常态
03
县城楼市为什么容易出现波动
我们可以以义乌为例，一年时间经历过大涨，现在量价齐跌开始救市
几乎就是楼市动荡时期里三四线城市的常态范本
一个是购房需求的不同
县城里几乎人人都有房子，被唤醒的需求一定以改善置换为主
这会带来什么样的问题，人口100万的城市，因为棚改带来的置换客户，体量小立马可以看到天花板
没有棚改就失去了大部分购房需求
如果是外来人口比较多的城市，真正扎根于县城的比例是很少的
我们来看义乌这十年的人口数据就知道，这是一个典型的外来人口导入为主的县城，从基数上来说相对单薄
根据第七次人口普查数据，义乌虽然是浙江人口增长最快且最多的县城（人口快速增长也是义乌房价上涨的原因之一）
但是在义乌常驻的186万人口当中，外省流入义乌的人口就有88.02万人
人户分离占66.84%，明显高于浙江省46.6%、全国35%的水平
这翻译成为白话文就是差不多七成外省人来到义乌， 即便是不会落户，也很少会有长久扎根于一个千里之外的县城的可能
义乌的感觉，有点点像当初的杭州，外来人口多，城镇化速度很快
这里还有一个直播带货之城
就连这里的新盘案名，都有点点杭州的味道
什么锦绣之城、翠语华庭、桃花源，到壹品、晓风印月、蘭园等等
但和杭州不一样的是，大城市如杭州的人口虹吸能力和城镇化进程是持续不断的
而县城楼市对人口的吸附能力远不及大城市，即便是义乌后续人口增长也乏力
正正因为外地人口多，也非常容易陷入行情好的时候大家追涨，行情不好外地买房人会集体撤离的情况
因为人口是流动的，需求就会跟着人走，一旦人不稳定了，市场也难以稳定
04
回归到县城楼市，这到底是一个什么样的市场
县城里人人有房，缺的是好房子，如果改善居住意识被唤醒，货币棚改启动，楼市也会一夜之间爆发
义乌除了棚改还有类似小老板这类客群的购买力，所以这两年来到这里的开发商金茂、绿地、华润、融创
堪比二线城市的大牌房企都来了
大部分县城普遍人口基数少，楼市和房价的缓冲空间也比不上大城市，一旦楼市受到震荡，基本没有缓冲地
县城的楼市与大城市相比，政策调整起来也会比较快速灵活，毕竟没有牵扯到更庞大人群的利益，影响稳定
县城房价是一个高频震荡的市场
尤其是那些依靠外来人口支撑的县城，当整体楼市大环境不好的时候，往往会成为外地人首先撤离的地方
如果说一二线城市的房价是由有钱人决定的，县城的房子就是由普通人决定的
所以我们看到即便是像义乌这样的县城，一旦遇冷立即调整救市，或许会未来成为三四线的一个常态
普通人最好不要在县城楼市有太多投机的想法