向来坚挺的深圳学区房，似乎在上演降温的戏码。
“核电花园降价600万成交”
“国城花园主动降价300万”
“南天二花园业主再降250万”
“百花+实验，124平指导价1240万出售”
……
这是当前各大媒体对深圳学区房的报道，没想到业主开始“批量”降价卖房了。
更有中介直言：百花业主不降个400、500万，我们都不会作为主推！
深圳学区房，怎么突然变天了？
01.
降价100-600万
学区房业主坐不住了？
南天二花园，普遍降价200-300万。
国城花园，普遍降价300-400万。
长城一、二花园，也会有100万左右的降价。
这是当下深圳顶流学区——百花片区的整体情况。
据南方都市报消息，百花片区的国城花园，44平房源虽然报价1300万，但已经是业主主动降300万后的价格。
无独有偶，同是百花片区的南天二花园，一位业主将88平的挂牌价，从1950万改到1700万，直降250万。
另外据《第一财经》报道，去年南天二花园89平户型，挂牌在2100-2300万，现在降到1850万。
不仅如此，据中介透露，长城、长安、核电的房源，能压到指导价出售。
不过最狠的要属核电花园，从之前1700万的成交价，降到了现在的1100万，足足600万的价格差。
截图自：凤凰网视频
百花小区价格下探的一幕，南山同样在上演。
近期一套南二外的学区房，直呼“降价300万抛售”。
图源朋友圈
不仅如此，部分小区甚至存在实际成交价与指导价接近，甚至低过指导价的情况。
以百花片区南天一花园107平的房源为例，1186万成交，而指导价为1284万。
截图自：第一财经日报
9月时，罗湖红岭中学旁的园岭新村，80平803万出售，又一个跟着指导价走的盘。
图源朋友圈
记得9月初时，壹地产走访百花片区了解到，降价的只是个别业主，且或多或少是着急用钱才愿意低价出售。
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如今，多个小区集体降价抛售，又是什么原因？
02.
大学区、轮岗制、教育改革
学区房真要凉了？
去年北京“多校划片”消息出来后，又向外界传递一个信号：教育环境将面临改革，学区房或迎来调整。
直到今年7月，两件事情的出现，大家才开始意识到严峻性。
一个是：深圳拟推行大学区招生的消息出来后，引起一片哗然。
尤其继龙岗率先全区开始推行大学区后，龙华也跟上了，很多人担心如果全市推行，深圳学位房价值会不会受到影响？
毕竟这会导致一个结果：一个小区不再只对应一个学校，一个学校不再只对应固定几个小区。
即，断绝了原先房子与学位一对一的捆绑关系。
对于自家是名校学区，但片区名校少的小区而言，担心以后孩子会从原先一梯队的名校，进入到二梯队、三梯队的普校就读。
即便像百花这样优质教育资源较为集中的片区，业主也担心会降级，会不会从原先的“强一梯队”进入到“稍强二梯队”。
30为第一梯队，实验学校小学部+实验中学
29为第二梯队，荔园小学北校区+实验中学
28为第三梯队，百花小学+实验中学
如今，就连盐田都公布了“新增学校的学区基本都按大学区方向调整”。
这是否意味着，深圳将全面落实大学区制？
一个是：大学区之外，迎来的还有教师轮岗制度。
继北京后，深圳同样提到了“建立教师交流制度”，无疑又是一记重拳打在了深圳家长身上。
很快，8月底，南山相继传出“南二外集团总校长梁明，转任南外总校长兼南外高级中学校长”，以及“南山创新原校长韩晓宏，转任南二外海德校长”的消息。
截图自南方都市报
“校长交流轮换，骨干教师均衡配置”，出发点是实现教育资源平衡，这对于学位房的炒作来说是釜底抽薪。
当然，对于大多数家长而言，他们同样会在乎另外几个问题：
一是老师想要熟悉新片区、新学生，需要时间成本，过渡期的教学质量如何保证？
二是若轮岗有明确周期，会不会降低轮岗教师的教学积极性？
三是面对新的教学模式，学生能否适应？
大学区招生+教师交流制度，不确定性的增加，买卖双方自然在心理上产生了微妙变化，进而影响到市场的变化。
除此之外，最近网传的“12年制改9年制”，虽说已经辟谣，但依旧让家长们一片慌乱，毕竟从网传的100所学校中，有不少是名校。
03.
名校学区房的价值
或一定程度被稀释，但不会消失
但话说回来，学区房降价，不能单纯归因于教育制度变化所致，同时也和楼市政策、市场情绪有关，和市场大环境有关。
实际上，当下市场的变化，核心就是流动性出了问题，即市场的交易环节出了问题。
回头看近一年来的深圳，先是新房要看积分，后是二手房有了指导价，紧接着禁止炒作小产权房……高压调控下，是房子卖不出去了。
尤其是二手房，直接关系着楼市的流动性。
但当前来看，整个二手房市场非常“惨淡”，9月成交量直接跌破2000套，连续6个月下滑探底，创近12年新低，哪怕黄金周的国庆也只成交了4套。
越是成交不好，越能滋生“恐慌情绪”，进而加剧卖家开始降价抛盘，买家则不敢接手。
回过头看当下学区房的成交量也会发现，近几个月百花片区每月过户量仅十几套，八卦岭片区只有几套（乐有家数据）。
而去年8月，两个片区分别是49套和127套，可见缩减的不是一星半点了。
但流动性危机一过去，学区房、豪宅房这些龙头股的估值，还会恢复到正常水平。
核心还是供求关系，中长期供求关系依然紧张，特别是优质学位房需求很刚性。
哪怕在大学区之下，有名校的大学区仍然会被关注，起码有进入好学校的机会。
而在有名校的大学区里，旁边有名校加持的房子，又会比旁边是普校的房子，要更有关注度和价值。
当然，多校划片后，对于区域整体教育水平都很高的片区而言，也值得看好。
而且有一点要注意，与北京“摇号积分制”不同，深圳大学区政策基础是“入学积分制”，业主依然可以通过高积分来提升获得入读名校的概率，买房早、社保长的家庭仍有优势。
言外之意是，名校学区房的价值或一定程度被稀释，但不会消失。
另外对一类房也有利好，即那些和名校距离不远，但暂时还没有划入到名校学区里的楼盘，未来若学区重新划分，也有可能野鸡变凤凰。
但也切记，市场的主基调是房住不炒，想靠学区房暴富的投资客，要警惕风险。
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