我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：雕叔，好！请问想入一套学位房，1000万预算，自住兼投资，考虑有锦城花园，中海花城湾，峻林，或者华润天合（主要看好未来发展）。不知道您推荐哪个?或者有更好的选择?谢谢
回答：学位房的话，锦城花园、峻林优先，必经环市东小学和华阳要好一些，花城湾的体育东相对来说，相对环市东和华阳的话略为差一些，华润天合的话就不建议了，1000万买奶厂不太合适
提问：雕叔好！有个纠结了很久的问题，想想雕叔请教～6年内置换，自住加投资，300万左右预算，黄埔雅苑3房 和 中海康城2房 哪个比较好呢？黄埔雅苑小区一般般，由于是3房南向，可能自住会舒服点；康城小区和物业都很喜欢目前很纠结谢谢雕叔了
回答：你的问题，你自己其实已经阐述的很清楚了，300万左右的预算，可能要去到335以上才可能买入黄埔雅苑的南向小三房，93-95平的，现在价格上来了如果是中海的话，就只能是2房我的答案是：如果对“房子内”的要求比较高，比如房间数、朝向、面宽、进深，那么选择黄埔雅苑如果对“房子外”的要求比较高，比如园林、物业、地铁等等，那么选择康城
提问：雕叔，珠新西碧海湾南向的140和天河北的芳草园怎么选
回答：碧海湾均价7.3-7.5，芳草园均价6.5-7.0碧海湾学位天河第一小学、芳草园龙口西小学碧海湾近乎单体楼无小区、芳草园属于天河北品质小区碧海湾户型属于上个时代，芳草园户型产品不错尤其2、3期碧海湾投资属性上略胜，芳草园自住舒适度略胜你大概有答案了吧
提问：请问雕叔经常说的天河公园板块，包括天河公园北门的历德雅舍和珠江俊园吗，还是专指天河公园西另外，像珠江俊园朝西的四房户型，没有地铁和朝向不好这两点，会不会跑输骏景花园非常多，也不如天河公园西门呢
回答：天河公园板块专指天府路那一带，包括西门和南门那一带，不包含北门对出来的历德雅舍和珠江俊园，这个也只是分法不一样而已，比较带有主观性珠江俊园的四房单位其实挺好，这个户型不错，131-139平的，主卧东西向对流地铁要走去联通大厦那边，11号线，也算有地铁吧，买这里的其实大部分都是为了学位以及改善需求
提问：翡翠绿洲二手联排vs杉禾田下叠墅，选哪个优？
回答：一个限购不限购，一个新塘一个萝岗，一个大盘，一个中小新盘。喜欢产品新的就选择绿地，有房票的就选择绿地，其他的选择翡翠绿洲
提问：雕叔你好！如果在二手房交易过程中，卖家要求支付的定金数额达到房价的10%，比如600万的房价，要60万的定金，且不接受资金托管，这种情况是正常的吗？买家应该接受吗？
回答：只要不超出10%，都有合理有效的诉求。广州本来就不是强制资金监管的城市，实操中也极少人会去做。这对于来自北京、深圳这些强制监管城市的客户，就觉得很匪夷所思和不习惯了。
提问：积极推进广州市轨道交通第四期建设规划。16号线（新塘-荔城北）、25号线（东湖-黄埔客运港）、26号线（沙湾-太和）、22号线南延段（番禺广场-长安步行街）等4条策划高快速轨道，推进规划建设；15号线首期（南沙客运港-蕉门-横沥）、6号线东延段（香雪-刘村）、9号线西延段（飞鹅岭-炭中路）、12号线支线（大学城北-展贸城）等4条策划普速轨道，推进规划，争取在十四五期间全面开工；加快构建快慢结合、多层次的城市轨道网络雕叔，好！中海誉城看这样是有地铁规划的，就是不知道十四五期间能不能落实！这样两年后，这里可以上四万吗？谢谢
回答：你说的这几条地铁都是有在规划之中的，有的还是比较远期的那种。至于中海誉城两年后上4万，其实就看明年的了，如果明年能上得了4万，那么这个价格标准就会定在那里，如果明年上不了4万，那肯定是悬的我的直觉告诉我：明年上4万的可能性不太大
提问：雕叔，靠着汇彩路的碧彩东向望花园三房可以入吗？有汇彩路噪音影响，一个房间朝西但价格和御彩西北望园林的差不多单价哪个更优?建议多少可以买?南向房源实在少，南向望花园的更少，要不就是南向望路的，还是想要望花园的。
回答：对的，你的分析是对的，碧彩轩东向望园林，望网球场，有一个房间是朝西，有点吵+西晒的楼王单位是御彩轩，分为东南、西北两个朝向，如果连个价格超不多的话，看交易条件吧：1、需不需要赎楼垫资2、税费孰高孰低3、买家的交易安全性
提问：老师您好，家庭在深圳一套前海太子山庄二期自住四房。孩子三年后使用完学位名额后，是置换成诺德或铭筑的三房四房好，还是去坪山打新二套房合适？我们是纯刚需。手上的资金有限，只能在置换一套前海新一点的房子和坪山打新之间选择了。期待您的回复。
回答：谢谢您的付费咨询，回答您的问题前，我说说我们做过的两个咨询案例。19年8月的时候，同一天来了两个对风险厌恶决然相反的客户：一个客户年入300万，卡里躺着600万，二线城市房多多，却只敢买到400万，一番交流后，基于他们的过往消费习惯，我们建议把预算提高到1000万，哪怕他们其实完全可以买到2000万——这样不至于压力太小，也不至于负债过高而不适应。奈何这个客户没听劝，自己还是和行家买了个400万，升值有限不说，而今还有劲没处使，眼下被715限了购，现在陷入有钱没票的苦恼中。另一个客户，则是上个客户的极端，家庭收入四五十万，手上才小几十万，彼时底仓只有16年入的一套广州和佛山，打算靠信用贷和GPGD整个800来万，对于这个激进客户，我们则是建议他把预算降低，买个500多万——这样不至于影响生活质量。又比如那个房圈皆知的蟹姐姐，她如果当时来找的是我们，或许会有不一样的结局——她已经不再是收入爬升期的壮年，我们不会让她加那么大杠杆，亦会推荐个更稳妥更主流的户型，因为她的心理承受能力太弱，再者全款抵押也是非常考验我们的心理素质的，年轻人接受度会更高。说那么多，我想表达的是在没有对您的家庭\/负债收入\/仓位情况\/承压能力了解之前，我们其实是无法判断您的这几个选择哪个更好的，一定需要对您有一个综合全面的了解，才能给到一个更精准的建议，所以有空来公司面谈吧。
提问：雕叔，我看那个有文章说广钢和广氮那边虽然地位置好，但是那边是毒地对吧？工业用地原来的，那边长期居住对身体不是很好？
回答：自媒体的文章看看就好，没那么夸张，比如大家一直说石化厂有污染，那石化厂的领导不也照样住万科城花园？还有之前的工业大道，不也是一片大工厂，现在海珠西人民不也住得好好得你看你买来投资还是自住，投资的话广氮奥体的房子还是可以买的，能涨就好一涨解千愁，要明白涨的逻辑是啥，说白了就是天河东能选的新房太少了
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