撰文 |韩双羽
编辑 |简佳
10月12日，大悦城控股（000031）公告2021年第三季度新增房地产项目，令我们意外的是大悦城22.17亿在西安市高陵区拿下4宗地块，土地出让面积16.2万平方米（245亩），是本季度新增5个项目中面积最大的一个。
北上的大悦城，还是做“超级MALL”吗？
01
意外：大悦城北上拿地
对于较少关注“住宅地产”的西安人来说，“大悦城”似乎被定格在了商场业态上。
事实上，大悦城控股本次所拿地块位于高陵区主城区，两块为居住用地，面积分别139.98亩与51.8亩，两块为商住用地，面积只有为30.88亩与22.27亩。
从这一信息看，估计高陵4宗地块未来大概率不会开发为大型商业综合体。
据了解，自2018年“大悦城”进入西安，除曲江购物中心外3年间只开发了灞桥区的悦尚锦云、港务区的西安奥体壹号与土地一级开发项目长安区上塔坡，现阶段以上三个项目均处于在建状态，也导致本土公众对其“住宅板块”了解不多。加之曲江大悦城的迅速繁荣，更强化了我们“大悦城就是做商业”这一简单认知。
开发曲江大悦城项目的“大悦城控股”，是中粮集团旗下唯一覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等领域的地产投资和管理平台，住宅方面已形成“壹号、祥云、锦云、鸿云”四大产品系列。而其港股上市子公司“大悦城地产”（00207.hk）则专注商业地产，已打造了“大悦城、大悦春风里、祥云小镇”三条购物中心产品线。（这样看来，“控股”与“地产”间业务线有所重合。）
▲图：大悦城控股主营行业构成
回到本次拿地主角“大悦城控股”，我们发现2021年上半年其以商品房销售为代表的“商品房销售及一级土地开发”业务收入108.87亿元，以购物中心为代表的“投资物业及相关服务”业务收入24.71亿元，前者远高于后者，达到4.4倍之多，可见住宅地产业务才是“大悦城控股”的主力收入。
自2007年北京西单开设首座大悦城购物中心后，2018年底开业的“西安大悦城”已是此一系列的第12座。而在财务报表中亦可知的是，上市公司业务集中在南方地区，占到了7成，西北地区由于业务量较少甚至未单独披露。
▲图：大悦城控股主营地域构成
那么今天的主题就此转换为，此前只停留在“西安主城区”的大悦城，为什么第3步就选择了尚属较远的高陵？
02
汇聚：一线房企陆续进场
来看看近几年高陵的房价，距离西安市中心40公里的高陵房价一直不温不火，2015年撤县设区，2017年可以说是高陵房价的转折点了，8月单月由不到3500元/平方米的单价直冲4300元/平方米，随后2018年又迎来一波高潮，1-10月份由5000元/平方米连续上涨至7300元/平方米，直至今年10月份均价达到9000元左右。
▲图：高陵房价涨势
新房均价今年7月刚刚破万，正好是大悦城拿地那段时间，但比起其他周边地区新房早已破万的价格，当时的高陵可以说是“价格洼地”了。
事实上，高陵看似没有直冲云霄的房价，但近年依然吸引了不少“大个子”房企拿地。
1：恒大：进入高陵的第一头部房企，通过收购西安君诚科技投资有限公司获地，推出“恒大雅苑”项目，占地240余亩，2017年开盘6600元的单价比周边项目4500元单价高出不少，开盘一月内基本售罄。
2：中南置地：2017年通过收购西安驰翔置业有限公司获地，先后推出“中南春溪集”项目与“中南春风里”项目，前者占地176亩，后者占地约150亩。
3：新城控股：2018年2月同样通过收购方式获得75亩商住用地，位置紧邻恒大雅苑。
4：万众集团：这家本土高端房企7月宣布落子高陵，并且带来其标杆产品系“玫瑰园”，目前位置官方暂未公布。
▲万众集团受入高陵宣传海报
5：金地：进入西安15年的金地，同样于7月首入高陵，拿地41亩，位于高陵区老城板块外围。
6：万科：与大悦城同期集中土拍，万科竞得最大一宗住宅用地，占地235.45亩，位于高陵城市运动公园南侧，渭阳十一路北侧，昭惠西路西侧。
结合上面房企拿地情况，大悦城此次245亩地块也是与恒大、万科相当的大面积了，对于后续如何开发，我们将继续保持观察。
通过对高陵地产市场的观察，可以得出一个结论：头部房企进场的时间，比其他副中心略晚了1-2年。
如临潼：2014年绿地作为第一家头部房企进场，以1.78亿摘得82亩住宅用地，推出了“绿地·骊山花城”（别墅、住宅）项目。2017年中海、新城控股分别7.1亿、3.4亿摘得临潼289亩、140亩地块。蓝光地产随后1.9亿摘得临潼150亩优质地块。同年底融创1.4亿竞得52亩住宅用地。
如鄠邑：2018年总投资370亿的恒大·渼陂生态城项目落地，2020年陕建荣华8.9亿摘得389亩住宅用地；今年2月鄠邑区政府与碧桂园进行战略合作协议签约；4月天朗落子鄠邑，42亿打造重阳古镇，5月又与其签约丝路未来城项目。
简单说，“城镇化”节奏本身就是头部开发商的“进场节奏”。
03
缘何：三大副中心发力
在《西安城市总体规划（2008-2020年）》中，对于市域城镇空间布局提出了构建“一城三副一区”的目标，其中“三副”是指阎良-高陵副中心片区、临潼-蓝田副中心片区及户县-周至副中心片区。
▲图：西安三大副中心
虽然三大副中心的房价虽与西安主城区与西咸新区相比还有距离，但比起2016、2017年已是今非昔比，均已实现翻倍。在“房住不炒”及房产税即将试点的背景下，我们更愿意以“健康发展”的心态去观察三大副中心的成长。毕竟，区域发展归根结底要看“产业依托”。
具体表现在以下三方面。
1：GDP增长：三大副中心除户县-周至片区2019年GDP存在短暂的减少外（2020年已恢复较2018年增长），5年内其余各片区均实现增长。
▲图：西安三大副中心GDP增长图
2：主导产业：三大副中心均已形成产业布局，阎良以航空工业为主导，加速发展高端装备制造、节能环保装备等先进制造业，大力发展现代服务业及特色文旅产业；高陵以汽车制造、高端装备、电子信息、新材料为主导；临潼以先进制造业、文化旅游、物流商贸、现代农业为主导；蓝田文旅康养势头强劲，大力发展现代农业，同时加快工业经济升级；鄠邑区文旅、休闲、康养产业已实现汇聚，重点打造先进制造业、生物医药、电子信息等产业；周至以现代农业、生态工业、文化旅游、电商发展为主导。
3：招商引资：2020年三大副中心均根据产业发展方向积极对外招商，力图围绕产业上下游加快补链、延链、强链。
如阎良近期正在扩展硬科技产业（促进发动机研制等6个项目），同步延伸至农特产品冷链物流园，全年引进过亿元项目5个。
如高陵近期的产教园区被确定为市政府重点支持项目，已签约陕西交通职业技术学院、西安工商学院等5所院校，加快形成“南有大学城、北有产教园”格局。
如临潼成功引进华为、中交等世界500强企业7家，中冶、陕西建工等中国500强企业10家，邦淇、陕鼓在第三届进博会签约44.15亿元，成为会上一大亮点。
此外，蓝田中通快递西北总部、三元科技产业园，周至太周创新产业园主体近期封顶，比亚迪智能终端产业园即将建成等。
如果剔除地产形象，以大悦城作一个普通信号看待的话，正常的“改善或升级”仍然会普遍出现在副中心区域，作为西安都市圈的建设，产业推进既是丰富都会区产业正常分布的要件，同时也是既是稳定副中心人口总量的关键所在。
例如我们注意到，高陵“十三五”期间城镇化率已达到65.1%。
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