新冠疫情加上香港史上最长的经济衰退，都为香港整体市场带来许多不确定因素，然而香港各个地区的写字楼，却都循着不同轨迹发展，尤其是特区政府最新一份施政报告提出建设北部都会区，开拓房屋和科技发展用地，这对写字楼市况有提振作用，令写字楼市况看好。
吹响新建设号角
2021年施政报告中重点提及建设香港北部占地约300平方公里的都会区，这个布局是即将到来的深度融合，吹响了香港新建设的号角。
香港行政长官林郑月娥（左）于10月7日在立法会出席《行政长官2021年施政报告》答问会。（特区政府新闻处图片）
打造粤港澳大湾区、“双城三圈”引领经济的总体规划部署已然成型并在逐步推进中，未来香港北部都会区的开发建设仍然有特殊的重要意义。
根据香港行政长官林郑月娥在立法会出席施政报告答问会时表示，当局会制订滚动式10 年建设进度计划，向社会交代相关基建发展和房屋供应的达标情况。另外，特首在电台节目中指出，北部大都会区和相关铁路项目是制造财富的项目，发展空间大。政府希望将这一大都会区打造成适宜居住、上班和游玩的区域，达到自给自足。她亦再度重申，在《香港国安法》和完善选举制度的双重护航下，香港现正处于发展的最好时候。
多位立法会议员还在答问会上，关注和指出北部都会区发展问题，包括发展历时太长、有欠踏实等。林郑月娥回应称，她明白市民对较长远的规划或感空泛，要全面落实北部大都会区，恐怕真的要需时20年，但20年并非很长时间，以古洞北新发展区为例，由提出发展到推出卖地历时10多年。因此，当局已在北部大都会区发展策略报告书中提出改革行政机制及工作流程，大刀阔斧精简法定和行政程序。
林郑更进一步解释，当局要改革行政机制和工作流程，会制订一个滚动的10 年建设进度计划，让社会知悉北部大都会区的发展。这个10 年滚动进度计划会把相关决策局和部门就北部大都会区的基建发展、房屋供应的达标情况向大家交代。而“滚动”的意思是每年均会更新建设进度，所以任何时候大家都会看到未来10 年北部大都会区内各个大型项目情况， 例如铁路项目或科技发展项目的进程。
林郑又提到，政府的愿景是香港南边有维港大都会区，北边有北部大都会区，南北共同发展，而非经济重心转移。
她继续说，维港大都会区发展成熟，但仍有开拓空间，包括正在发展的起动九龙东，以及未来的交椅洲人工岛填海工程。而北部都会区将以创科为经济引擎，凭借邻近深圳的地理优势，港深两地可产生协同效应。
她更强调，北部大都会区发展完成后可容纳约250 万人居住，占全港三分一人口，有市民担心会加剧新界往返市区的交通负荷。林郑回应指，区内将有65万个就业职位，部分居民也可选择到深圳前海工作，足以自给自足。而一些没有地域规限的政府写字楼日后将迁往北区，上班人流和交通流量将得以逐步调整，她相信不会造成铁路或道路挤塞。而资金方面，北部大都会区相关铁路走线未定，因此当局未估算整体建造成本，但她认为可以铁路上盖物业模式发展，政府财政负担不会太大。
整体商厦需求可望提高
照此看来，政府发展北部大都会区，形成南北互相配合，共同发展格局，产生相得益彰效应。为此，记者特别了解一下北部大都会规划出炉后，香港写字楼市况，会否因北部大都会发展而受影响。
戴德梁行香港董事总经理萧亮辉指出，近日甲厦租务有好转，今年第三季录得写字楼正吸纳量，为两年以来首次，因租务改善，料全年租金跌约4至6%，较年初预期会跌8至13%为低。
记者问及对于施政报告提及发展北部大都会区会对写字楼市况有何影响？萧亮辉认为，创科及金融业共同发展，整体商厦需求可望提高。但是，他预料明年中后期由于供应渐多，写字楼租金仍有压力。
近日甲级写楼租务情况好转，吸纳量增加，为两年以来首次。（特区政府新闻处图片）
他又引用戴德梁行数据指，今年第三季首次录得正32.77万平方呎净吸纳量，是自2019年第三季以来首次。因租务增加，写字楼待租率由第二季的14.4%，下降至第三季13.9%。写字楼顶租总面积按季下跌12%，亦反映租务市场转好。
他分析说，由于疫情缓和，加上北部大都会规划，令市场气氛转好，带动整体写字楼租金有起色。
他指出，年初预计今年整体甲级写字楼租金跌8%至13%，如今跌幅收窄至约4%至6%，而中环跌幅料约6%，较预先预计的10%至15%为低。至于待租率方面，他预计此待租率将维持至2021年底。不过，明年非核心地区将有275万平方呎写字楼新供应，预期推高待租率，故租金尚有少许调整压力。
世邦魏理仕香港研究部主管陈锦平就认为，现时空置楼面多，加上未来两年新供应达650万平方呎，消化需时，相信未来两年甲级写字楼租金仍会低位徘徊，难以反弹。
他继续说，环球疫情最影响商务活动往来，外资及中资机构来港租写字楼需求大降，导致甲级写字楼淡静。根据世邦魏理仕资料显示，第三季的甲级写字楼租赁量达130万平方呎，与上一季度基本持平，导致年初至今的总租务低于340万平方呎，第三季吸纳量进一步收缩至负119,320平方呎。这是连续第8个季度出现负吸纳量，打破了历来最长的下行周期记录。
“持续负吸纳，令甲级写字楼空置率升至11%，而空置楼面增至900万平方呎，为历来最多。”陈锦平更指出，香港长期平均每年约350万至400万呎空置面积为合理，现900万呎即高出逾500万呎，以每年平均吸纳量170万呎，正常需2至3年时间消化。但要留意，疫情下在家工作、工作模式改变，均令需求减少。
他又说，现有空置楼面创新高，未来两年踏入供应高峰期，令情况雪上加霜。“2022至2023年合共有650万呎新供应出台，数字甚大，连同900万呎未消化，合共约1,500多万呎。按过往每年平均吸纳量约170万呎，而当时没有挥之不去的疫情，现在也说不定明年疫情会否完结，前景不明朗下，估计吸纳较慢。幸好近期市场租务稍增加，令租金下降速度放慢，由2021年初至今已下降5.3%，而第三季整体租金则下降0.9%。他预计，短期内租金有下行压力，其后市况有望少少改善，但不代表其后即回升，料未来1至2年租金低位横行为主。他估计未来12个月，租金仍跌约5%。”
规划署和土木工程拓展署日前公布的“洪水桥新发展区经修订的建议发展大纲图”，这将成为新界西北的区域经济及文化枢纽。
记者问及施政报告发展北部都会区对写字楼有何影响，他说，这是未来规划，只是概念。现时对市况最大影响，是封关下企业难来港开业，影响写字楼市况。“近年内地机构活跃来港开业，但相信即使重新通关，中资机构难以撑起整个租务市场。内地公司以租几千呎楼面作起步，要数量很大才可吸纳如此多空置楼面。”
至于外资及跨国企业，他认为，外资及跨国企业扩充上会审慎。“近期租务是有增多，惟搬迁为主，扩充甚少，搬迁甚至缩减楼面。跨国企业未来6至12个月，预计仍较为观望，未必作大型扩充。”
陈锦平指，核心区中环向来是企业必抢之地，近期中区租务也有上升，如中环国金1期5.3万平方呎楼面，获内地金融机构中金公司租用，为今年最大手超甲厦租务成交，中金公司楼面扩充至12万呎，成物业最大租户。
他说，近期中环空置率稍微稳定下来，大型机构仍有兴趣留在中环或搬入中环。他预料中区租金下跌，搬出中环的“去中环化”将放缓，“中环业主愿降价，吸引租客续租。毕竟搬迁费仍涉及一定成本，当业主减价留客，搬迁节省租金开支幅度减少，故倾向续租。”
他又指，中长线非核心区如东九龙，仍有一定吸引力，除了租金较便宜外，东九龙新商厦林立，质素上始终较为理想。疫情下很多机构重视写字楼质素，如空调、通风、洗手间卫生等。他更对记者说，未来新界北的市场，将会是市场重中之重。
（文/本刊记者 何洁霞）