上个星期，我突然收到一条微信消息，是某中介发过来的广州南沙金州新楼盘项目优惠信息，统一价2.2万/㎡，但仔细一看，有点蹊跷：
冷裤哥与中介的聊天截图
意思大概就是：
统一价2.2万/㎡抽签选85㎡和100㎡的三房户型的毛胚房；
房源和商品房属于同一栋楼里的房源；
产权也是商品房产权；
产权是永久产权（嗯？永久产权是商品房吗？小产权就永久产权呀......）；
无法贷款、分三期分期全款、可做资金监管、搞定抽签名额才付款。
问题来了，如果是正常的商品房产权，为何是永久产权，据我所知永久产权不就是小产权房吗？
可是这些房源又是和对外销售的商品房属于同一栋的，而且是“村民”首先选完房，剩下的房源才会对外销售。
此楼盘在此之前对外的吹风价在3万/㎡左右，但是因为金州限价的问题，估计真实价格在2.8万/㎡左右。如果“村民”的这些转让房源没啥猫腻，可以正常过户，未来可以正常转手的话，那拿下即可获得大概5000-6000/㎡的获利空间。
这个盘是哪个？
金州地铁站附近的金州、冲尾自然村旧改项目——升龙臻府。
升龙入穗拿下的第一个旧改项目
升龙臻府是升龙集团入穗后拿下的第一个项目，也是第一个旧改项目，原属于广州南沙金州、冲尾自然村，且号称南沙第一旧改项目。
此项目地段还是挺不错的，属于金州板块，周边配套已经非常成熟。在1km范围内包含了金州地铁站、万达广场、南沙图书馆、南沙城商业体、南沙越秀喜来登酒店、广州市第一人民医院南沙医院，蕉门公园等。
未来还有越秀国际总部广场商业、南沙新科技馆、南沙新博物馆、蕉门双塔商业综合体等。
而在教育方面，周边有金隆小学、广州外国语学校附属学校、华南师范大学附属中学等。
属于一个买来即可自住非常便利的板块，基本不需要等预期，不像明珠湾板块买的都是未来预期。
对面就是万达广场
而周边次新二手房越秀滨海御城在此次政策调控前，也就是4-5月份时已经成交到了3.2-3.57万/㎡。
所以说目前这个2.2万/㎡买升龙臻府感觉还是挺不错的价格，只不过当中的交易风险就不得而知，最好咨询清楚开发商和中介，并且咨询律师当中需要注意的事项。
外立面很优质，工程进度缓慢
就冷裤哥在现场看到的情况是有几座吊塔在施工，但是相比起前两个月的进度来比较的话，目前的进度还是属于非常缓慢的，且不说还未出地面的楼栋，出了地面的楼栋已经过了两个月了，我也没见楼层往上冲了几层。
一座吊塔代表一栋动工
售楼部楼上这栋属于进度最快的
广州淘房志8月实拍图
我们可以从上面两张图看到，冷裤哥在上星期实地拍摄的楼栋进度和广州淘房志团队在8月份实地拍摄的进度相比起来没有明显的进度。
项目明显是比较缓慢的，可能有好几种：
1.想拖慢进度磨过一手限价期。
2.资金链紧张。
3.你猜？
升龙臻府占地面积8.3万㎡，总建面约35万㎡，分为A、B、C、D四个地块。AB地块为商品房，共有1344套房源；CD地块为复建房。
项目容积率为4.2，这个容积率算高的，不过就算是南沙扛把子横沥岛或者灵山岛也有容积率超过4的项目。
容积率高也就代表小区内绿化低，居住密度高，也就是你一下楼呼啦啦的一群人。你去等个电梯，又是呼啦啦的一群人，除非电梯多。
不过升龙臻府的外立面还是很优质的，就目前来看低楼层的外立面几乎全部为干挂陶板和玻璃幕墙，阳台外沿扣铝板，这些都是比传统的涂料或是瓷砖外墙的造价要高。
透过绿网可以看到里面是干挂陶板
而升龙臻府这个外立面几乎和深圳华润润府2-3期的外立面是一样的。
在这方面，升龙的野心还是够大的，卖不到3万的售价就做高成本的外立面。
不过升龙在广州拿下的旧改几乎全部都是统一此方案的外立面，可以看看下面黄埔区汤村旧改项目的外立面展示：
汤村旧改楼栋外立面
深圳润府，感受一下是不是很相似
正因如此，我才觉得升龙这些项目的成品风险有点大。
难道升龙做慈善？
升龙的背景
上海升龙投资集团有限公司（简称：升龙集团）由林亿先生于1999年创办于福建，发展于全国，集团总部位于上海市陆家嘴。
是一家集地产开发、资产管理、商业运营、金融投资为一体的全球化城市综合运营商，物业涵盖甲级写字楼、商业综合体、高端住宅和五星级酒店等多元类型。
升龙集团已累计完成20多个旧改项目，面积逾3000万平方米，总投资额超2000亿元。
在进入广州之前，公司旧改项目已遍及郑州、洛阳、济源、南京、福州和天津等城市。
福州升龙环球中心
升龙集团在2017-2019年的销售额分别为149.3亿元、132.4亿元和105.8亿元。
2020年，升龙集团却跌出了中指研究院发布的《2020年中国房地产销售额百亿以上企业排行榜》。
在克而瑞发布的《2020年中国房地产企业销售榜TOP200》中，升龙集团已不见踪影，全年权益销售额不足71.5亿元。
明显，爱玩旧改的升龙正受制于旧村改造项目投入成本大、变现周期长等的原因让其销售额增量也上不去，也让升龙的现金流面临着巨大考验。
升龙入穗记
在2017年，升龙在广州注册成立了广州升龙投资有限公司并且在2018年正式拿下其在广州第一个项目——南沙旧改第一村“金州、冲尾自然村”。
而时隔半年，在2019年1月升龙继续拿下了第二个项目——番禺蔡边一村旧改，总投资不低于60亿元。
2019年4月，升龙继续成为了增城与群星村旧改合作企业，拟投资120亿元。
2019年6月，升龙再拿下黄埔九龙镇汤村旧改，总投资拟近260亿元，改造面积达到994万㎡。
2019年7月，升龙继续联合方圆拿下番禺沙溪村旧改，总投资200亿元。
2020年5月升龙拿下黄埔南湾村旧改项目，拟投资54亿元。随后升龙联合珠江投资拿下增城长岗村旧村全面改造项目，旧改用地面积达到224.84万㎡。
2020年8月升龙先后拿下番禺明经村和东环街蔡边二村的旧改项目。
可以说2019年是升龙在广州“狼吞虎咽”的一年，加上2020年总共合计一口气吞下了9个旧改项目，且改造面积都非常大，足以见得升龙的野心。
但野心大不代表你就吃得下。
9个旧改项目涉及到近900亿的投资额。而升龙在2020年的权益销售额不过也就71.5亿元。
升龙哪来的底气啃下这将近千亿的投资项目？
来，我告诉你。
升龙是广东华兴银行的是大股东之一，持股占比12.5%。而升龙的金融投资平台与诺亚、黑石、平安等基金公司和信托公司有建立合作关系。
而此前更有报道说董事主席林亿曾带领团队拜访了广州的银行部门的高层并与好几个银行相继签署了战略合作协议，作为在啃近千亿旧改项目的资金支持。
升龙创建在福建，实际上是在河南发家，在十多年前就在郑州拿下了多块的旧改项目，而一开始确实在当地打响了名声，做出了燕庄第一个城市综合体——曼哈顿广场（现为金水升龙广场）。
凭借着在河南的成功，升龙在2012年开始转战南京，而“一心不能二用”这句话用在升龙身上就很合适。
有了新欢不要旧的了，因为大举进入南京市场，精力不在河南了，所以在河南留下了很多“后遗症”，多个项目的维权事件相继发生，口碑随之下降。
现在我们再来回看一下这次升龙入穗记，有没有很像当年大力进军河南的样子？可能会一开始打造口碑，但是后期会不会在广州留下“一地鸡毛”而进军下一个城市？
这个真的难讲。
就拿目前广州这几个项目来讲，在限价期，本身旧改就是高成本的投资，加上还给项目做高价外立面，而售价又被卡在低位，难道升龙做慈善为了打造口碑几乎不谈赚钱？
我觉得是不可能的。
毕竟是个中小房企，他并没有那么足的“底气”去做口碑，首先你的企业经济体量就和前十房企不是一个量级的。
住建部今年也下达了新政策，禁止城市大拆大建，
并且冷裤哥也看到消息，广州部分旧村旧改已经停止，已经拆掉门窗的农民房要重新把门窗装回去，
那专门玩旧改的升龙后面还怎么玩下去？
在升龙广州这些高成本低售价的项目的情况下，个人觉得项目是有机会在你看得见的地方做的好，你看不见的地方“偷工减料”来达到利润。
在如今的行情下，那些无脑扩张的房企，没有一个不是身陷资金与品控的旋风风眼中的，更何况中小企？
所以要购买升龙限价期间的房子的话，考虑清楚。
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