从去年开始，常州土地市场一度陷入疯狂。
一些房企，不管地块处于什么位置，也不管周边什么市场环境，总之砸钱拿地就完事了。没砸过别人的，还一阵惋惜，仿佛能拿到地就稳赚不赔。
然而潮水退去，方知谁在裸泳。
这些高价地楼盘，有的蓄客许久却首开惨淡，有的还没开盘就更换了数位营销总，血淋淋的现实也让拿地10个月还未开盘的万科潮起东方，不免有些瑟瑟发抖。
当初虽是兴冲冲地去找别人合作，但相信现在万科也已经觉察到，这是一块“烫手的山芋”。
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01
2020年12月21日，东方新城以5.94亿总价竞得艾普尔东侧地块成交楼面价9922元/㎡，随后宣布与万科合作。
这个地价在当时就出乎不少人的意外，毕竟一路之隔的东方君开成交楼面价6883元/㎡，收官均价仅约1.5万/㎡。
如今地价一下子涨了3000+，意味着未来房价也会随之上浮5000-7000元/㎡，这种增长幅度对于并不处于城区的板块来说，是很夸张的，自然也很难让买房人接受。
为了加强买房人对区域的认可度，项目不得不开始灌输“东方新城”的概念。
但今年9月经开区的2宗地块土拍，却直接扯下万科潮起东方的最后一块“遮羞布”。
- 丁塘河A北地块：起拍楼面价8910元/㎡，最高楼面限价11500元/㎡，新房毛坯限价21900元/㎡
- 爱琴海南侧地块：起拍楼面价9248元/㎡，最高楼面限价12000元/㎡，新房毛坯限价22400元/㎡
从官方给出的定价看，爱琴海南侧地块是要优于丁塘河A北地块的。
但结果丁塘河A北地块最先触顶熔断，位于东方新城核心区位置，地铁口、商综旁的爱琴海南侧地块成交楼面价仅9696元/㎡，甚至比万科潮起东方还要低。
可见就连开发商，对于这种还停留于纸上的规划，也已经不感冒了。
众所周知，常州目前主力发展是两湖创新区和高铁新城，后面还跟着滨湖新城、凤凰新城、老城厢复兴等一众小弟，东方新城何时才能成型？目前无法定论。
即便有所建树，万科潮起东方也不在核心区内，只能承接一下外溢利好，所以对于“东方新城”的概念，一听而过即可。
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02
万科潮起东方区位究竟怎么样？虽然与牡丹招商·公园学府这样的热盘相距看似不远，但实际生活起来，却是各种不便。
交通出行：
从项目出发，到地铁2号线丁堰站或潞城站，都差不多都在1.5公里左右，步行时间要20分钟出头，已经不属于“准地铁盘”的范围。
据销售介绍，门口的东方二路未来还会规划新的公交路线，但就目前看，周边公交线屈指可数，而且覆盖范围也以经开区为主，去市区并不方便。
教育资源：
万科潮起东方并不在经开区中、小学的施教范围内，未来学区大概率是丁堰小学+潞城中学/戚墅堰中学。
其中丁堰小学隶属于戚墅堰东方小学教育集团，在集团内整体实力处于中下水平，生源质量较弱。
商业配套：
项目正对白金汉爵大酒店，但对于日常生活并没有什么帮助。周边商业基本靠沿街底商支撑，爱琴海购物公园一片萧条，周末也鲜有人迹，去天宁吾悦广场又并不方便。
生态环境：
相比与牡丹招商公园学府出门就是公园，根据楼市网粉丝爆料，万科潮起东方推窗看到的却是4个冷却塔在吞云吐雾。
地块周边分布着大大小小的各类厂房和闲置空地，以及一些老旧民房，居住体验与传统乡镇无异。
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03
据了解，万科潮起东方放风价2.3万/㎡，相比隔壁的东方君开，房价一下子跳涨8000+元/㎡！
如果真的是这个价格，那注定是与“性价比”搭不上关系了。
同区域的牡丹招商公园学府，区位有绝对优势，毛坯仅约2万/㎡；美的世茂云筑，精装三大件齐全不过2.1万/㎡；同样配套弱势的尚澜屿境，前期只卖1.75万/㎡。
2.3万/㎡的价格放到市区范围，还可以买华润幸福里、中海云樾里等，可选楼盘众多，完全没有必要舍近求远。
万科潮起东方周边的亨达未来城，卖了多年仍未清盘；东方君开前期也是去化艰难，后期凭借巨大的价格优势才获得认可。即便万科有品牌溢价，也依然难以支撑起现在的价格。
在买方市场下，买房人大可不必急于下手，首开一旦滑铁卢，后期价格也会持续放松，何况周边还有性价比更高的楼盘可选。
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